溢價(jià)房源占比創(chuàng)年內(nèi)新低，平均成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的72%

◎ 文 / 馬千里

2025年11月，法拍房供應(yīng)規(guī)模延續(xù)上月低位，成交規(guī)模如期回落。本月法拍房掛拍2.95萬(wàn)套，環(huán)比上升2%，同比下降24%；成交3770套，環(huán)比下降27%，受上月掛拍數(shù)量下降影響，成交規(guī)模如期回落。與成交規(guī)模的下降同步，本月成交房源溢價(jià)率中位數(shù)8.7%，較上月下滑1個(gè)百分點(diǎn)。

核心要點(diǎn)

掛拍量：延續(xù)低位，新增掛拍2.95萬(wàn)套，環(huán)比微增，為下半年以來(lái)第二低點(diǎn)。

交易量：如期回落，成交3770套，主因上月掛拍量下降導(dǎo)致。

成交率：全國(guó)平均成交率13.4%，大幅下降5個(gè)百分點(diǎn)。

折價(jià)率：掛拍房源平均折價(jià)率明顯下降，主因賣(mài)方變賣(mài)房源折價(jià)率收窄。

后市展望

受近兩月掛拍量下降影響，本月法拍房成交量同步回落。疊加供求雙方價(jià)格預(yù)期分歧加大，市場(chǎng)成交指標(biāo)雙雙走弱：11月全國(guó)法拍房平均成交率降至13.4%，溢價(jià)成交房源占比回落至62.5%，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均刷新年內(nèi)低點(diǎn)。不過(guò)從積極層面看，價(jià)格預(yù)期分化也意味著市場(chǎng)價(jià)格認(rèn)知正逐步修正，部分優(yōu)質(zhì)標(biāo)的仍保持高溢價(jià)成交態(tài)勢(shì)。

典型案例如深圳香蜜湖水榭花都一套頂層大平層，于11月21日經(jīng)95輪競(jìng)價(jià)，最終以7268.5萬(wàn)元成交，較起拍價(jià)溢價(jià)115.6%，成交單價(jià)達(dá)18.77萬(wàn)元/平方米，顯著高于該項(xiàng)目2025年15.6萬(wàn)元/平方米的二手房成交均價(jià)。作為片區(qū)標(biāo)桿豪宅，其核心地段優(yōu)勢(shì)與高端產(chǎn)品品質(zhì)具備強(qiáng)吸引力，此次高溢價(jià)成交既印證了核心優(yōu)質(zhì)豪宅的抗跌屬性，也凸顯出高凈值人群對(duì)稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的配置偏好。

此外，本月法拍渠道成交的普通二手房源占比進(jìn)一步提升，約9.5%的成交房源為正常買(mǎi)賣(mài)的普通資產(chǎn)，較上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。此類(lèi)房源溢價(jià)率中位數(shù)回落至10倍左右，較上月28倍的水平大幅下降，反映普通法拍房源成交日益常態(tài)化，定價(jià)機(jī)制正逐步回歸理性。

央行在貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中明確，利率及各類(lèi)資產(chǎn)收益率的比價(jià)關(guān)系，對(duì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)均衡運(yùn)行和資源優(yōu)化配置具有重要導(dǎo)向作用，具體體現(xiàn)為存貸款利率、債券收益率、股票股息率、房屋租售比等指標(biāo)間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。法拍房市場(chǎng)作為房地產(chǎn)價(jià)格體系的重要組成部分，其資產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定與否，直接關(guān)系宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。結(jié)合近期市場(chǎng)動(dòng)向，供給端已呈現(xiàn)顯著變化：新增掛牌量出現(xiàn)非周期性下降，掛拍折價(jià)率同步收窄。這既得益于“保交樓、穩(wěn)民生”工作的推進(jìn)，也反映出隨著資產(chǎn)價(jià)格逐步接近合理區(qū)間，部分優(yōu)質(zhì)法拍資產(chǎn)正重新評(píng)估并調(diào)整起拍價(jià)格。

法拍房市場(chǎng)具有價(jià)格貼近市場(chǎng)底部、交易時(shí)限明確的特征，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的敏感度顯著高于其他交易市場(chǎng)。當(dāng)前多地房屋租售比已逐步接近甚至超過(guò)存貸款利率，建議監(jiān)管部門(mén)加大對(duì)法拍房市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)力度，以便及時(shí)捕捉市場(chǎng)變化信號(hào)，精準(zhǔn)引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，出臺(tái)針對(duì)性政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

01

掛拍量

供應(yīng)規(guī)模延續(xù)低位

掛拍總價(jià)為下半年以來(lái)新低

供應(yīng)端方面，11月新增掛拍2.95萬(wàn)套，環(huán)比上升2%，同比減少24%。起拍總價(jià)257億元，環(huán)比下降5%，同比下降24%。本月新增掛拍套數(shù)延續(xù)低位，掛拍房源起拍總價(jià)為下半年以來(lái)新低。

從各城市情況來(lái)看，本月共有7個(gè)城市新增掛拍套數(shù)超過(guò)500套，較上月增加2個(gè)。重慶本月掛拍1432套，繼續(xù)維持在各城市首位。掛牌500套以上的7個(gè)城市合計(jì)供應(yīng)5438套，占全國(guó)新增掛拍總量的18%。

一線(xiàn)城市中，廣州掛拍225套，繼續(xù)居于首位，上海以206套排在第二，深圳、北京分別為203和172套。掛牌總價(jià)方面，北京掛拍房源起拍總價(jià)14.3億元，為全國(guó)掛拍總價(jià)最高的城市，此外上海、深圳、廣州分別為10.7億元、8.2億元和3.5億元。

本月共有12宗起拍價(jià)超億元的掛拍標(biāo)的，均為整棟住宅、大型商業(yè)體或多套房產(chǎn)共同起拍。其中，起拍總價(jià)最高的標(biāo)的，是重慶金科博翠未來(lái)項(xiàng)目的一宗子地塊，具體信息如下：起拍總價(jià)2.98億元，已建建筑物面積5767平方米，規(guī)劃總建筑面積7.4萬(wàn)平方米，容積率1.5。

從金科博翠未來(lái)項(xiàng)目整體來(lái)看，其土地共包含4宗子地塊，項(xiàng)目地塊最初于2020年3月成交，當(dāng)時(shí)成交總價(jià)13.75億元，溢價(jià)率22.08%，平均樓板價(jià)6731元/平方米。項(xiàng)目一期住宅于2020-2021年供應(yīng)，約700套且已全部售罄，當(dāng)時(shí)新房成交均價(jià)1.47萬(wàn)元/平方米；到2025年，該項(xiàng)目二手房成交均價(jià)約1萬(wàn)元/平方米。

該項(xiàng)目所在的蔡家板塊，是重慶市北碚區(qū)的主力成交板塊：2025年板塊新房成交量超1300套，占北碚區(qū)總成交份額的61%。其中，保億御景潤(rùn)園、中誠(chéng)兩江印兩個(gè)項(xiàng)目表現(xiàn)突出，2025年以來(lái)新房成交量均在200套以上，且供求比小于1（供不應(yīng)求），成交均價(jià)在1.1-1.2萬(wàn)元/平方米之間。

回到此次掛拍的金科博翠未來(lái)子地塊：按掛拍價(jià)格和規(guī)劃建面計(jì)算，其平均起拍樓板價(jià)為4020元/平方米，僅為2020年拿地時(shí)平均樓板價(jià)的60%。對(duì)比周邊新房售價(jià)（1.1-1.2萬(wàn)元/平方米），該標(biāo)的能留出的建安成本+利潤(rùn)空間約7000元/平方米，且由于更換開(kāi)發(fā)商影響整體地塊運(yùn)營(yíng)，標(biāo)的盈利預(yù)期有限，截至截稿時(shí)，尚未有出價(jià)記錄。

02

成交量

成交量：11月如期回落

深圳香蜜湖大平層超7200萬(wàn)成交、溢價(jià)116%

成交方面，11月典型城市法拍房成交3770套，環(huán)比下降27%，同比減少22%。本月法拍房成交金額46億元，較上月環(huán)比下降22%。

月內(nèi)競(jìng)拍熱度也有所下滑，63%的房源為溢價(jià)成交，成交法拍房的中位出價(jià)次數(shù)為12次，5.1%的房源競(jìng)拍次數(shù)達(dá)到100次或更高，均為年內(nèi)新低。

本月廣州市法拍房成交套數(shù)繼續(xù)居于首位，達(dá)到151套，寧波、佛山分列二、三位，成交套數(shù)分別為150套、141套。就金額來(lái)看，深圳以5.2億排在第一，上海3.6億元排在第二、杭州、廣州以2.7億元并列第三，其后北京1.8億元，其余城市均不足1.5億元。

本月熱度最高的一宗高總價(jià)房產(chǎn)，是深圳福田香蜜湖水榭花都三期的一套頂層（28層）大平層住宅，于11月21日以7268.5萬(wàn)元成交。此次競(jìng)拍吸引11人報(bào)名，歷經(jīng)95輪激烈競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)比起拍價(jià)溢價(jià)115.6%，其中第13輪更是出現(xiàn)單次1000萬(wàn)元的高額加價(jià)。該房源建筑面積387.24平方米，成交均價(jià)達(dá)18.77萬(wàn)元/平方米，高于項(xiàng)目2025年15.6萬(wàn)元/平方米的二手房成交均價(jià)。作為片區(qū)標(biāo)桿豪宅，其核心地段價(jià)值與高端社區(qū)品質(zhì)極具吸引力，此次高溢價(jià)成交既印證了核心豪宅的強(qiáng)抗跌性，也清晰反映出高凈值群體對(duì)優(yōu)質(zhì)稀缺資產(chǎn)的配置偏好。

本月繼續(xù)有多個(gè)城市出現(xiàn)了低價(jià)起拍的法拍房，成交價(jià)格均達(dá)到起拍價(jià)的10倍以上，這些房源共有209套，占本月成交標(biāo)的總量的6%。且無(wú)一例外，這些房源均為正常買(mǎi)賣(mài)的普通資產(chǎn)，而非涉及訴訟、破產(chǎn)、涉案等情形的常見(jiàn)法拍房源。雖然其中極為極端的“1元起拍”情況有所減少，但在目前的法拍房市場(chǎng)中，此類(lèi)正常買(mǎi)賣(mài)的普通資產(chǎn)，已經(jīng)成為了法拍渠道的主要組成部分之一。譬如威海、深圳、廣州、惠州、泰安、北海等城市本月均有超過(guò)10宗此類(lèi)房產(chǎn)成交。

03

成交率

11月成交率大幅下滑，降至年內(nèi)新低

據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，11月法拍房成交率13.4%，較上月環(huán)比上升5個(gè)百分點(diǎn)。與成交量、成交熱度的下滑同步，本月法拍房成交率也出現(xiàn)明顯回落，并降至年內(nèi)新低。

分城市來(lái)看，重點(diǎn)城市中上海以46%的成交率躍居首位，杭州、深圳、南京、南昌、太原、寧波、福州等也在30%以上。大多數(shù)一二線(xiàn)城市的法拍房成交率明顯高于全國(guó)平均，其中上海、杭州、南昌等城市法拍房成交率更是較上月顯著上升，環(huán)比增加超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn)。

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04

成交溢價(jià)

溢價(jià)房源占比創(chuàng)年內(nèi)新低

平均成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的72%

從成交房源“成交價(jià)/起拍價(jià)”的分布曲線(xiàn)來(lái)看，本月62.5%的法拍房源為溢價(jià)成交，為年內(nèi)新低。其中溢價(jià)率排名前10%的房源，溢價(jià)率均超過(guò)122%，這些房源多是正常交易的普通房產(chǎn)，通過(guò)法拍渠道加速成交，因起拍底價(jià)設(shè)置極低，它們的溢價(jià)率遠(yuǎn)高于破產(chǎn)、訴訟等常見(jiàn)類(lèi)型的法拍房。

聚焦常見(jiàn)法拍房源的“成交價(jià)/評(píng)估價(jià)”分布來(lái)看：本月成交的法拍房，平均成交價(jià)僅為評(píng)估價(jià)的72%，折價(jià)比例較上月進(jìn)一步擴(kuò)大了1.2個(gè)百分點(diǎn)。僅8%的成交房源價(jià)格超過(guò)評(píng)估價(jià)，這些房源多為產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)戶(hù)口及租賃糾紛的改善性住宅，且九成以上是一拍成交。而70%的房源還是需要折價(jià)超過(guò)二成才能成交，多數(shù)法拍房仍需足夠折價(jià)才能順利出讓。

05

起拍折價(jià)

變賣(mài)類(lèi)房源掛拍折價(jià)率收窄

供求雙方判斷出現(xiàn)背離

11月成交法拍房的平均折價(jià)率33.2%，環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)上升趨勢(shì)；掛牌法拍房的平均起拍折價(jià)率為27.9%，下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)，為年內(nèi)新低。掛拍折價(jià)率和成交率的差距為5.25個(gè)百分點(diǎn)，為下半年以來(lái)新高，供求雙方價(jià)格判斷出現(xiàn)背離。

出現(xiàn)背離的主要原因是賣(mài)方的變賣(mài)類(lèi)房源折價(jià)率收窄，11月平均折價(jià)率為29.3%，較上月下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)。變賣(mài)類(lèi)房源折價(jià)率的收窄，說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)價(jià)格正在逐步貼近賣(mài)方的心理底線(xiàn)，一定程度上可視為資產(chǎn)價(jià)格趨于穩(wěn)定的積極信號(hào)。

（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來(lái)源:克而瑞