上海進深 張林霞 近日，綠城黃浦ONE二批次即將上新，最后56套高定人居，建面約155-193㎡3-4房。

過會均價17.2萬/㎡，相比上一批過會均價漲價2000元/㎡，總價約2500萬起。

該項目同一樓棟內(nèi)的價格差異，更多和戶型對應(yīng)的位置體驗掛鉤，呈現(xiàn)出小戶型單價高于大戶型的特點。

像一批次155㎡戶型單價均價171438元/㎡，193㎡戶型單價均價168846元/㎡，這種定價邏輯，既契合核心區(qū)豪宅按戶型適配度分層定價的常規(guī)操作，也因為項目是黃浦區(qū)少有的200㎡以內(nèi)非超高層項目。

小戶型能降低高端客群入駐核心區(qū)的門檻，即便單價稍高仍有強吸引力，最終一批次155㎡戶型開盤即售罄，也印證了位置加持下該定價策略的合理性。

首開一期56套，均價17萬/m2，建面約155-193㎡3-4房，主力總價約2700-3400萬，開盤時間為11月16日，截止到12月15日，已售33套房源，去化59%。

根據(jù)規(guī)劃顯示，項目只有1棟住宅樓，為29層的高層。戶型面積約155-193㎡。

除了住宅之外，還將擬建1棟1F商業(yè)+1棟居委會、老年活動室?？偨ㄖ娣e30517.71平方米，建筑容積率為3.3，綠地率為35%，綠地面積達到2042.6平方米。

綠城黃浦ONE地處黃浦核心地段，周邊競品以同區(qū)域或跨區(qū)域頂豪新盤、高端二手房為主，涵蓋復(fù)興瓏御、翠湖天地、露香園天譽等同板塊項目，以及保利世博天悅、云錦東方等跨區(qū)域頂豪。

復(fù)興瓏御為老西門板塊二手房，均價約19.84萬/㎡，戶型91-241㎡；翠湖天地位于新天地板塊，二手房均價超18萬/㎡，主打150-300㎡大平層；

露香園天譽是豫園板塊新盤，單價16-18萬/㎡，戶型120-260㎡；保利世博天悅屬世博板塊頂豪，曾達26.6萬/㎡單價；

云錦東方位于徐匯濱江，主打180-380㎡江景大平層，單價與綠城黃浦ONE接近。

這些競品均依托核心區(qū)位與稀缺資源爭奪高端客群，差異體現(xiàn)在戶型跨度、價格區(qū)間、板塊配套及客群定位上，綠城黃浦ONE則憑借17萬/㎡左右的過會均價、臨近地鐵8/9號線的通勤優(yōu)勢，在同類型頂豪中形成差異化競爭力。

交通方面：項目4軌環(huán)繞，300米之內(nèi)便是8/9號線陸家浜路站。另外，1公里之內(nèi)涵蓋4號線南浦大橋站，9號線小南門站，8號線/10號線老西門站。

商業(yè)方面：項目旁邊就是新鄰生活站，2公里之內(nèi)分布新天地廣場、中海環(huán)宇薈、大上海時代廣場等購物中心；項目地處黃浦核心位置，周邊人民廣場、新天地、淮海路商業(yè)等成熟配套都可以享受到。

醫(yī)療方面：1.5公里之內(nèi)分布復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院、上海市黃浦區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、上海交通大學(xué)醫(yī)學(xué)院附屬第九人民醫(yī)院、上海市紅房子婦產(chǎn)科醫(yī)院等。