在深圳，最值錢的地產(chǎn)項目大多來自于城市更新。不過這類項目周期長、投入大，各種關(guān)系的協(xié)調(diào)難度相當(dāng)復(fù)雜。

也正因為此，能拿下城市更新項目的，大多是深耕深圳數(shù)十年的民營房企?？硕饠?shù)據(jù)，前11個月深圳操盤銷售前10中，有4家是民企：

鴻榮源、中洲、金基、星河。

這是深圳地產(chǎn)圈，可以跟央企掰手腕的“四大金剛”。

不過最近，深圳的城市更新賽道來了一張新面孔：

中建壹品。

前幾天，他們以約32.72億的代價收購深圳市福嘉建設(shè)100%股權(quán)及債權(quán)，正式鎖定福田區(qū)文創(chuàng)園項目開發(fā)權(quán)益。

這是中建系房企在深圳的首個城市更新項目，也是中建壹品首進深圳核心區(qū)。

最讓艷姐意外的是，中建壹品是深圳房地產(chǎn)市場的“新面孔”，2024年初才落子深圳，只有1個項目，但不到2年時間就干成了：

“龍華王”。

今年前11個月，中建壹品以67.33億操盤金額躋身深圳TOP10；

鵬宸云筑連續(xù)3個月，躋身龍華區(qū)銷售金額、面積TOP1。

換句話說，中建壹品在深圳短時間內(nèi)就展現(xiàn)了超絕的市場統(tǒng)治力，并被打上了“龍華王”的標(biāo)簽。

今天，艷姐也很想和大家聊聊中建壹品在深圳的獨特打法，也歡迎大家在文末留言，發(fā)表您的看法。

01

首進深圳，2年干到行業(yè)TOP10

艷姐在前面提到，深圳的民營房企相當(dāng)活躍，市場競爭相當(dāng)激烈，外來房企想要站穩(wěn)腳跟并不容易。

2024年2月，中建壹品聯(lián)合湖北文旅，以總價51.79億、樓面價23914元/㎡、溢價率0.19%競得深圳龍華梅林關(guān)地塊，也就是鵬宸云筑項目。

鵬宸云筑實景

這也是中建壹品在深圳的首次布局。

要知道中建壹品在2019年就已進入大灣區(qū)的佛山，并先后在佛山、廣州開發(fā)3個項目。

時間是晚了點，但中建壹品在深圳的“后發(fā)優(yōu)勢”相當(dāng)猛。

去年12月項目首開，368套房源凍資1587組客戶，2.5小時去化超九成、3.5小時售罄；

今年3月二批次加推，153套房源凍資523組客戶，1小時去化約95%；

5月三批次加推，250套房源凍資556組客戶，1.5小時銷售約13億，開盤去化92%；

6月四批次加推，244套房源凍資461組客戶，開盤去化約82%

8月五批次加推，150套房源凍資282組客戶，開盤2小時去化超80%；

10月六批次加推，154套房源熱銷超10億。

鵬宸云筑開盤現(xiàn)場

前后6次開盤，累計吸引超30000批客戶到訪、超3000批客戶凍資搶房，認(rèn)購超1000套。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，今年4月~9月，鵬宸云筑穩(wěn)坐龍華區(qū)銷售套數(shù)榜首，做實“龍華王”。

如何理解“龍華王”的含金量？

整個龍華區(qū)1-10月新房總成交量也不過6200多套，這意味著，前10個月龍華每成交6套房就有1套來自鵬宸云筑。

而且這樣的成績是在每2個月開盤一次的情況下取得的。

推盤節(jié)奏這么快，這根本就不是個正常的選擇。

但中建壹品卻就這么干了。

現(xiàn)在的市場行情，是大家能看得到的冷淡。

今年前10個月，全國新建商品房銷售面積7.2億㎡、銷售金額69017億元，同比分別下降6.8%、9.6%。

鵬宸云筑的6開6捷，無疑給深圳樓市注入了一劑強心針。

如果向內(nèi)看，中建壹品“龍華王”的含金量相當(dāng)高。

前10個月，中建壹品操盤銷售金額247.5億，行業(yè)排名第20；在深圳，僅鵬宸云筑一個項目就貢獻了66.33億（前10 個月）的業(yè)績。

也就是說，僅僅鵬宸云筑1個項目，就貢獻了中建壹品約27%的業(yè)績。

02

再落一子，中建壹品殺瘋了

再來看中建壹品福田項目。

這是中建八子在深圳的首個城市更新項目，也是中建壹品在深圳的第2個項目。

艷姐看了下，項目的含金量相當(dāng)高。

先來看這塊地，地塊位于福田核心區(qū)域的沙頭板塊，是區(qū)域內(nèi)近幾年來出讓的首個地塊，含金量十足。

中建壹品福田項目區(qū)位示意

地塊體量很大，根據(jù)此前的地塊規(guī)劃，地塊開發(fā)建設(shè)用地面積2.58萬㎡，計容面積約19.85萬㎡，其中住宅15.41萬㎡（商品住宅約10萬㎡），覆蓋住宅、保障房、辦公樓、幼兒園等業(yè)態(tài)；

位置也相當(dāng)不錯，毗鄰紅樹林生態(tài)公園，直線距離地鐵7號線沙尾站約400米、福田區(qū)政府約1公里、福田口岸約2.3公里。中高區(qū)大概是能看到深圳灣的海景……目前地塊西側(cè)的金地環(huán)灣城尾盤在售，均價約11.4萬/㎡，25年房齡的金地海景花園二手房價格約5.3萬~7.3萬/㎡。

這個項目僅住宅貨值就有100億左右，而且還是城央核心區(qū)域。

對于這個重磅項目，中建壹品也準(zhǔn)備大展拳腳，預(yù)計總投資額超80億，他們還在拿地的第一時間就發(fā)布了項目的效果圖。

中建壹品福田項目效果圖示意

從效果圖呈現(xiàn)的效果看，外立面大面積玻璃幕墻、底層架空，顏值非常在線。

艷姐還聽說，福田項目大概率將會打造成為繼北京海宸元境、上海外灘元境之后，中建壹品全國第三座“元境系”作品。

作為中建壹品TOP級高端產(chǎn)品系，“元境”產(chǎn)品實力相當(dāng)強悍。

像北京中建壹品·海宸元境，中建壹品首個“元境”作品，現(xiàn)代東方風(fēng)格的建筑立面、超200米的城市界面，特別是他們基于“建筑景觀化”的思路，以“西山雅集”風(fēng)雅文脈為內(nèi)核，通過下沉立體庭院景觀+風(fēng)雨連廊串聯(lián)起完整東方游園景觀體系，重塑了高端生活場域。

北京中建壹品·海宸元境效果圖過程稿

上個月首開當(dāng)日勁銷183套、金額超18億引爆海淀新房市場。

還有上海中建壹品·外灘元境，開創(chuàng)性打造上海首個三層風(fēng)貌洋房社區(qū)，紅色磚墻沿襲“梅花丁”砌筑手法，屋頂汲取“馬勒別墅”靈感塑造藝術(shù)感輪廓，寶格麗酒店同源花崗巖基座注入獨特的豪門氣場；首創(chuàng)層層退臺設(shè)計的洋房產(chǎn)品，實得率最大超200%。

上海中建壹品·外灘元境效果圖過程稿

用中建壹品的話說就是：

元境必中心、元境必稀缺、元境必人文，做經(jīng)得起時間驗證的恒久作品。

有了北京、上海2個“元境”的成功案例，想必深圳亮相的“元境“新作也會驚艷整個深圳市場。

03

中建地產(chǎn)的大灣區(qū)版圖

中建壹品總部位于武漢，于2021年由中建三局地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組而來。

在中建壹品的業(yè)務(wù)版圖中，大灣區(qū)是其走出湖北后最早布局的區(qū)域之一。

2019年底，中建三局綠投公司以總價8.03億競得佛山禪城區(qū)一宗宅地，計容建面約9.38萬㎡，樓面價約8565元/㎡，開發(fā)中建壹品佛山建投譽湖項目。

這也是中建壹品在大灣區(qū)的首個項目。

2020年7月，中建三局綠投公司再次出手，以總價22.27億競得佛山順德一宗宅地，計容建面約21.84萬㎡，開發(fā)中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府項目。

中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府實景

2020年11月，中建三局地產(chǎn)以總價21.28億底價、樓面價2.3萬/㎡（扣除公建配套面積）競得廣州白云區(qū)一宗宅地，計容建面約12.25萬㎡，開發(fā)中建壹品白云·星光城項目。

中建壹品白云·星光城實景

不到1年時間，中建三局地產(chǎn)板塊公司斥資超50億在佛山、廣州連落3子。

手筆相當(dāng)大，但效果并不如人意。

像中建壹品佛山建投譽湖項目于2020年開盤，826套房源目前備案率約84%；

中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府項目于2021年開盤，2400多套房源還有數(shù)百套房源在售；

中建壹品白云·星光城項目于2022年開盤，1021套房源目前還有超50套房源在售。

也就是說，中建壹品在大灣區(qū)起了個大早，但趕了個晚集。

或許是這3個項目的去化不及預(yù)期，此后中建壹品在大灣區(qū)逐漸“隱身”，直到2024年初進入深圳，才在大灣區(qū)落下第4子。

不到2年時間，中建壹品在大灣區(qū)能扭轉(zhuǎn)頹勢，到底有哪些秘訣？

如果說僅僅靠產(chǎn)品就能干成深圳TOP10，或許有些夸張，畢竟對于中建體系內(nèi)實力同樣強悍的“八子”來說太簡單，也太容易被復(fù)制。

更核心的因素，艷姐覺得是“人”，這背后是中建壹品南方公司的高管天團：

中建壹品南方公司總經(jīng)理鄒璇

鄒璇是中建壹品培養(yǎng)出來的年輕干將，早期曾擔(dān)任中建壹品濱江項目總；2023年初出任中建壹品南方公司執(zhí)行總經(jīng)理；2024年接任葉蛟龍出任南方公司總經(jīng)理。

鄒璇

深圳鵬宸云筑從拿地到方案、營銷等多個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，鄒璇都深度參與，據(jù)說在鵬宸云筑樣板間開放前，鄒璇還因為樣板間做的不合理而咂掉樣板間重做?？梢哉f，中建壹品能躋身“龍華王”，鄒璇居功至偉。

劉紅

劉紅是中建三局系老人，曾任中建壹品綠色置業(yè)有限公司事業(yè)部營銷總監(jiān)，2024年調(diào)任中建壹品南方公司副總經(jīng)理，并分管營銷。分管營銷期間，中建壹品的幾個項目也都有不錯的表現(xiàn)。

像中建壹品·湖北文旅·東湖學(xué)府項目斬獲2025年上半年佛山市“網(wǎng)簽套數(shù)”TOP2、順德區(qū)“網(wǎng)簽套數(shù)”TOP1；深圳鵬宸云筑就更不用說，6開6捷銷售額超60億。

也是因為亮眼的營銷業(yè)績，劉紅在今年8月調(diào)任中建壹品北方公司并分管營銷。

劉紅調(diào)任后，深圳鵬宸云筑的去化重任就落到了項目營銷總監(jiān)馬文香的肩上。

馬文香

作為中建壹品在深圳的第2個項目，福田項目自然也肩負著為集團貢獻更大規(guī)模、更多利潤的重任。

這次中建壹品南方公司的高管團隊又能否延續(xù)在鵬宸云筑項目上的爆款氣質(zhì)，一切都值得期待。

結(jié)語

實際上，在中建內(nèi)部，對幾大工程局的考核非常嚴(yán)苛：

包括現(xiàn)金快速回流、有現(xiàn)金流支撐的利潤等等。

既然有考核，最終結(jié)果就是優(yōu)質(zhì)資源向強者傾斜，也會有更多的發(fā)展機會。

作為中建八子中近幾年嶄露頭角的“新貴”，中建壹品的發(fā)展速度不可謂不驚人，在走出武漢大本營舒適圈后，他們北京、上海、廣州、深圳4個一線城市相繼站穩(wěn)腳跟，成績也可圈可點。

未來，中建壹品會不會持續(xù)刷屏深圳？我們也拭目以待！

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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