2025年7月22日 [2025]033號(hào)商住地塊出讓，吸引了綠城、萬(wàn)科、保利等5家品牌房企參與競(jìng)拍，最終由綠城以99924萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率3%，折合樓面價(jià)8755元/㎡。

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8755元/㎡的樓面價(jià)在觀沙嶺板塊屬于中等偏上水平，但在新規(guī)產(chǎn)品打造為主流的當(dāng)下，決定項(xiàng)目本身產(chǎn)品面積不會(huì)很大，這也是其戶型主力為138平米的核心原因。

從拿地到開盤，綠城悅海棠不足5個(gè)月，這是綠城中國(guó)在長(zhǎng)沙開發(fā)項(xiàng)目的普遍速度，這也是綠城中國(guó)拿地的“底氣”之一。

除此之外，綠城中國(guó)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及市府板塊的房地產(chǎn)熱度也是其拿地“底氣”。

作為綠城在長(zhǎng)沙市政府片區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目，綠城悅海棠的價(jià)值并非單一維度的“品牌+區(qū)位”，而是從教育、交通、產(chǎn)品、物業(yè)等多方面形成的“組合拳”。

區(qū)位價(jià)值：市府芯+教育旁

項(xiàng)目位于觀沙嶺城市更新片區(qū)，作為長(zhǎng)沙教城融合示范區(qū)，其承市府與濱江金融中心雙重勢(shì)能，宜居宜業(yè)屬性凸顯。

教育配套是片區(qū)及項(xiàng)目較大的優(yōu)勢(shì)，目前項(xiàng)目已明確配套入讀長(zhǎng)沙實(shí)驗(yàn)二小和南雅求實(shí)中學(xué)。其中長(zhǎng)沙實(shí)驗(yàn)二小是岳麓區(qū)口碑公立小學(xué)，南雅求實(shí)中學(xué)作為南雅教育集團(tuán)旗下分校，師資力量和教學(xué)質(zhì)量有保障，解決了改善家庭最關(guān)心的教育問題。

觀沙嶺商業(yè)配套近兩年逐步落地，3公里內(nèi)有凱德壹中心、招商花園城、麥德龍等大型商場(chǎng)，日常購(gòu)物、親子娛樂、聚餐休閑需求都能滿足；同時(shí)項(xiàng)目自身規(guī)劃有少量社區(qū)底商，可覆蓋生鮮、便利店等基礎(chǔ)生活配套。

醫(yī)療配套上，臨近湘雅三醫(yī)院，作為長(zhǎng)沙頂級(jí)醫(yī)院，為業(yè)主健康保駕護(hù)航。

產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品的“空間革命”

綠城的產(chǎn)品力在悅海棠身上體現(xiàn)得尤為明顯，最核心的亮點(diǎn)就是“超高空間利用率”，這也是區(qū)別于周邊競(jìng)品的關(guān)鍵。

本次主要推出高層和小高層138平米戶型，這兩個(gè)戶型在價(jià)格上相差約1000元/平米，在得房率上相差約10%。

（高層約138平米戶型）

建面面積：約138平米

套內(nèi)面積：約154平米

得房率：111.52%

電梯廳：約8.84平米

次臥平均面積13.87平米

高層戶型不計(jì)入得房率的電梯間更大，約9平米；南向開間也更長(zhǎng)，約16.6米，四開間朝南。

室內(nèi)則會(huì)相對(duì)較小，但LDK的面積有53平米，與目前市面上其他同面積的新規(guī)產(chǎn)品相當(dāng)；次臥平均面積甚至能匹配150平米新規(guī)產(chǎn)品；主臥套間也吊打目前市面上140以內(nèi)項(xiàng)目。

（小高層約138平米戶型）

建面面積：約138平米

套內(nèi)面積：約170平米

得房率：123.48%

電梯廳：約6.25平米

次臥平均面積15.03平米

該戶型優(yōu)勢(shì)很明顯，高達(dá)123%的得房率吊打目前長(zhǎng)沙市面上所有新規(guī)產(chǎn)品，甚至在政府限制開槽處增加飄窗后，這或許是長(zhǎng)沙很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)得房率最高的戶型。

另外，戶型在主臥套間、次臥平均面積上也位列同面積新規(guī)產(chǎn)品的首位，居住舒適度較高。

當(dāng)然，該戶型也有一定缺點(diǎn)，雖然是四開間朝南，但面寬相對(duì)較窄，但對(duì)采光和通風(fēng)效果并沒有太大影響。

會(huì)所“學(xué)區(qū)”屬性明顯

綠城悅海棠更多的是學(xué)區(qū)屬性。會(huì)所配置了全長(zhǎng)沙少有的室內(nèi)社區(qū)籃球館，甚至貼心的設(shè)計(jì)了成人籃筐和青少年籃筐兩種不同規(guī)格。

除此之外，項(xiàng)目還打造了全長(zhǎng)沙僅有的社區(qū)親子私宴廳，配備兒童成長(zhǎng)型餐椅、消毒柜、西餐島臺(tái)搭配嵌入式溫奶器等專業(yè)設(shè)備，還有生日蛋糕臺(tái)、小麥克風(fēng)、小舞臺(tái)等儀式感裝備。

當(dāng)然也配置了目前市面上大部分會(huì)所有的運(yùn)動(dòng)空間、棋牌室、第二客廳、閱讀空間、兒童游樂園等等，將“親子”這一標(biāo)準(zhǔn)落到了實(shí)處。

品牌：長(zhǎng)期居住的“保障牌”域

綠城作為國(guó)內(nèi)知名的高端住宅開發(fā)商，在改善型產(chǎn)品的打造上有成熟的經(jīng)驗(yàn)和良好的口碑，這也意味著項(xiàng)目的保值增值能力相對(duì)更強(qiáng)。

從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，綠城的改善產(chǎn)品一直享有品牌溢價(jià)，其"海棠系"更是成為全國(guó)熱度可查的高端產(chǎn)品線。在西安，綠城的"海棠系"產(chǎn)品更是連續(xù)13個(gè)月領(lǐng)跑西安銷售額第一，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象級(jí)作品。在長(zhǎng)沙其打造的綠城玉海棠和綠城錦海棠首開次月均進(jìn)入長(zhǎng)沙九區(qū)縣住宅榜TOP5以內(nèi)，綠城錦海棠更是以單月銷售3.93億元的業(yè)績(jī)位列第二。

物業(yè)端優(yōu)勢(shì)更為明顯，國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的綠城物業(yè)服務(wù)，在小區(qū)安保、保潔、設(shè)施維護(hù)等方面的服務(wù)質(zhì)量，是后期長(zhǎng)期居住舒適度的重要保障。

綠城悅海棠的首開，無(wú)疑為長(zhǎng)沙市政府片區(qū)的改善市場(chǎng)注入了一劑“強(qiáng)心針”。超高得房率、優(yōu)質(zhì)教育配套、綠城品牌背書，都是它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

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