近日，北京產(chǎn)權(quán)交易所一則債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，揭示了一場(chǎng)跨越五年的銀企糾葛。

匿名掛牌背后的“本息倒掛”奇觀

12月15日，一筆特殊的金融債權(quán)悄然在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌披露，披露期僅為短短五天。盡管招商主體隱晦地使用了“某銀行”這一代稱，但只要加比對(duì)債權(quán)金額、抵押物位置及相關(guān)法律文書，其真實(shí)身份便呼之欲出——北京銀行（601169）太陽宮支行。

這筆債權(quán)不僅體量龐大，其本息結(jié)構(gòu)還呈現(xiàn)顯著失衡特征，在金融不良資產(chǎn)處置場(chǎng)景中具有較強(qiáng)的典型性。根據(jù)公告披露的數(shù)據(jù)，截至基準(zhǔn)日2025年4月21日，該筆債權(quán)總額約為22.1億元，其中本金僅為9.9億元，利息、罰息及復(fù)利合計(jì)達(dá)12.2億元，另有其他費(fèi)用77萬元。

在金融不良資產(chǎn)處置領(lǐng)域，“利息超過本金”是一個(gè)極具殺傷力的信號(hào)，它意味著這筆債務(wù)不僅違約時(shí)間極長(zhǎng)，而且在漫長(zhǎng)的催收與訴訟過程中，債務(wù)人有可能完全喪失了償付能力，致使罰息如雪球般越滾越大，最終形成了這種本末倒置的財(cái)務(wù)黑洞。

這筆巨債的借款人是北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“北京泰禾嘉盈”），而站在其身后的連帶責(zé)任擔(dān)保人，正是曾經(jīng)風(fēng)光無限的泰禾集團(tuán)及其掌舵人黃其森。

為了借得這筆巨款，泰禾方面當(dāng)年押上了位于北京市石景山區(qū)魯谷路51號(hào)院的“泰禾新天地”項(xiàng)目，包括1號(hào)樓的580套不動(dòng)產(chǎn)和3號(hào)樓的434套不動(dòng)產(chǎn)。

然而，時(shí)過境遷，如今銀行選擇將這筆債權(quán)“打包”甩賣，且轉(zhuǎn)讓底價(jià)均為“面議”，透露出北京銀行急于出清這筆沉疴舊賬的迫切心態(tài)。

五年拉鋸——從法庭勝訴到執(zhí)行困局

將時(shí)針撥回五年前，北京銀行與泰禾集團(tuán)的關(guān)系尚且維持著表面的和平，但隨著2020年泰禾債務(wù)危機(jī)的全面爆發(fā)，這種脆弱的銀企關(guān)系迅速破裂。

2020年8月3日，面對(duì)泰禾出現(xiàn)的流動(dòng)性危機(jī)，北京銀行太陽宮支行果斷采取行動(dòng)，向北京市第三中級(jí)人民法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全。法院隨即下達(dá)裁定，查封了北京泰禾嘉盈名下位于石景山區(qū)的多套不動(dòng)產(chǎn)，并凍結(jié)了約10.7億元的資產(chǎn)。

同年10月，銀行方面正式以“公司債券交易糾紛”為由，將北京泰禾嘉盈、武漢泰禾房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)及黃其森告上法庭。

這場(chǎng)官司打得并不輕松。2021年6月3日，一審開庭公告發(fā)布，不甘示弱的泰禾方面隨即提起上訴，試圖通過法律程序拖延時(shí)間。

案件一路打到了北京市高級(jí)人民法院。直到2022年4月28日，北京高院做出終審判決：駁回上訴，維持原判。

至此，北京銀行在法理上取得了完勝，手握生效判決，似乎追回欠款指日可待。

然而，在不良資產(chǎn)處置中，勝訴往往只是萬里長(zhǎng)征的第一步。

2022年6月6日，北京銀行向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的約為10.5億元。

隨后，銀行試圖通過司法拍賣變現(xiàn)抵押物，但這條回款之路卻走得異常艱難。根據(jù)司法拍賣記錄，該案執(zhí)行過程中的核心資產(chǎn)——位于北京石景山魯谷路51號(hào)院3號(hào)樓B4塔的303套辦公用途房產(chǎn)，于2023年6月正式啟動(dòng)拍賣程序。

這批房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)高達(dá)12.6億元，但在隨后的幾個(gè)月里，起拍價(jià)經(jīng)歷了一路下調(diào)的尷尬旅程。2023年7月中旬，該標(biāo)的首次拍賣起拍價(jià)定為8.8億元，約為評(píng)估價(jià)的七折，但因無人出價(jià)而流拍。同年9月，二拍起拍價(jià)進(jìn)一步下調(diào)至7.1億元，相比評(píng)估價(jià)已近腰斬，依然未能成交。

到了10月的變賣階段，盡管價(jià)格維持在7.1億元的低位，且吸引了7692次圍觀，但直至12月變賣周期結(jié)束，報(bào)名人數(shù)始終顯示為“0”。

這一從8.8億降至7億仍無人接盤的慘淡結(jié)局，擊碎了銀行通過拍賣快速回籠資金的希望。

從2020年立案到2023年流拍，再到2025年無奈轉(zhuǎn)讓債權(quán)，北京銀行太陽宮支行耗費(fèi)了整整五年時(shí)間，走完了訴訟、執(zhí)行、拍賣的全流程，卻發(fā)現(xiàn)手中的抵押物在地產(chǎn)寒冬中已難以變現(xiàn)。

利息漲至12億，而資產(chǎn)價(jià)值卻在縮水，這道無解的數(shù)學(xué)題，最終迫使銀行選擇了“債權(quán)轉(zhuǎn)讓”這條最后的退路。

北京銀行的隱痛

作為債權(quán)方，北京銀行此番急于甩賣22億債權(quán)的背后，掩藏著其在向5萬億規(guī)模邁進(jìn)時(shí)，日益加劇的資本焦慮與指標(biāo)壓力。

截至2025年三季度末，北京銀行總資產(chǎn)雖已逼近4.9萬億元，同比增速高達(dá)21.5%，但這并未帶來相應(yīng)的安全感。相反，激進(jìn)擴(kuò)表導(dǎo)致其核心一級(jí)資本充足率一路下探至8.44%，在42家上市銀行中排名已跌至倒數(shù)第三。

比“面子”更緊迫的是“里子”。數(shù)據(jù)顯示，北京銀行的撥貸比（貸款撥備率）已降至2.53%，僅高出監(jiān)管紅線0.03個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著，銀行通過調(diào)節(jié)撥備來釋放利潤(rùn)的空間已被壓縮至極限，任何新增的壞賬計(jì)提都可能擊穿這一安全底線。

在資本硬約束與資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化的雙重訴求下，處置泰禾這筆22億元的大額不良債權(quán)，對(duì)于北京銀行而言，不僅是化解單筆信貸風(fēng)險(xiǎn)的戰(zhàn)術(shù)動(dòng)作，更是降低風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)（RWA）、釋放資本空間以支撐業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)展的理性選擇。

泰禾終局：掌門人“二進(jìn)宮”與千億廢墟

如果說北京銀行的困境是受害者，那么泰禾集團(tuán)則是這場(chǎng)悲劇的始作俑者。

2025年對(duì)于泰禾集團(tuán)及其掌門人黃其森來說，又是一個(gè)“多事之秋”。

今年6月，中國證監(jiān)會(huì)福建監(jiān)管局的一紙罰單，揭開了泰禾長(zhǎng)期以來的信披黑洞。

因未按規(guī)定披露2020年至2022年期間累計(jì)達(dá)158億元的重大訴訟，以及年報(bào)存在重大遺漏，泰禾集團(tuán)被罰款600萬元，黃其森個(gè)人被罰款300萬元，相關(guān)高管合計(jì)被罰1740萬元。

更大的事項(xiàng)發(fā)生在今年8月22日。泰禾集團(tuán)公告證實(shí)，董事長(zhǎng)黃其森因涉嫌違法，被遼寧省新民市監(jiān)察委員會(huì)實(shí)施留置。這是繼2022年之后，黃其森第二次被相關(guān)部門帶走調(diào)查。

隨著黃其森的倒下，泰禾昔日融資神話背后的骯臟交易也被曝光。

11月，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的典型案例中，披露了一起建行原高管黃曦的受賄案，雖未點(diǎn)名，但細(xì)節(jié)直指泰禾。

黃曦，這位在建設(shè)銀行深耕32年的原機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)部總經(jīng)理，在任職期間利用手中職權(quán)，違規(guī)將泰禾納入“特定客戶名單”，干預(yù)評(píng)級(jí)，為泰禾融資大開綠燈。作為回報(bào)，她在2018年離職后迅速加入泰禾擔(dān)任高管，收取了所謂的“安家費(fèi)”3000萬元，并約定了千萬年薪。

權(quán)錢交易的終局是法律的嚴(yán)懲。最終，黃曦因受賄罪被判處有期徒刑十四年，并處罰金人民幣四百萬元。這起典型的政商“旋轉(zhuǎn)門”案件，深刻解釋了為什么像泰禾這樣激進(jìn)擴(kuò)張的民營(yíng)房企，能在數(shù)年間獲得天文數(shù)字般的信貸支持。

如今的泰禾集團(tuán)，已是一片廢墟，深陷嚴(yán)重的資不抵債泥潭。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率升至113.6%，凈資產(chǎn)徹底跌入負(fù)值區(qū)間。

而在最核心的債務(wù)端，截至2025年10月31日，泰禾及其并表公司逾期有息負(fù)債本金余額已高達(dá)698.6億元，龐大的債務(wù)正無情吞噬著這家昔日千億房企最后的生機(jī)。

而在經(jīng)營(yíng)層面，失血狀態(tài)仍在持續(xù)——繼2024年虧213.1億元后，2025年前三季度泰禾集團(tuán)再虧48.9億元，盈利能力幾近枯竭。

對(duì)于北京銀行而言，此次掛牌轉(zhuǎn)讓債權(quán)，是與泰禾徹底切割的最后一步。

這筆22億元的債權(quán)，最終誰會(huì)接盤？是專門處理不良資產(chǎn)的AMC，還是對(duì)石景山區(qū)物業(yè)仍有想法的產(chǎn)業(yè)資本？在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全回暖的當(dāng)下，這依然是一個(gè)未知數(shù)。

但可以確定的是，隨著這筆債權(quán)的掛牌，那個(gè)屬于“黃院長(zhǎng)”的、依靠高杠桿撬動(dòng)千億規(guī)模的狂飆時(shí)代，已經(jīng)落下了帷幕。留給市場(chǎng)的，只有一地雞毛和金融機(jī)構(gòu)漫長(zhǎng)而痛苦的消化過程。