站在年末這個時間點(diǎn)回望2025年樓市

這一年樓市行業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)趨于冷淡，那些很多我們理所當(dāng)然認(rèn)為的常識，或者說一些金字塔結(jié)構(gòu)，都在開始改變

過去會跟各位分析很多行業(yè)最前沿的產(chǎn)品迭代，大量的細(xì)節(jié)

但今天我想聊點(diǎn)宏觀的

關(guān)于：資產(chǎn)

也因為今年我們已經(jīng)看過大量城市對外都在說著因城施策，也都想要刺激需求做客戶的導(dǎo)入，但現(xiàn)實卻是

為什么現(xiàn)在有的房子會成為庫存，有些房子會賣不掉沒辦法流通

一個很重要的邏輯

就是那些能夠稱之為城市核心且歷久彌新的資產(chǎn)，同時俱備土地稀缺性+高品質(zhì)產(chǎn)品+未來房產(chǎn)保值增值能力

甚至關(guān)乎操盤手的閱歷以及對項目一種篤定

本質(zhì)上房產(chǎn)作為資產(chǎn)維度

在地段領(lǐng)域乃至城市層面的價值判定體系，已經(jīng)發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變

01

關(guān)于這個轉(zhuǎn)變的答案

這里我想先跟各位聊一座城市

也是整個2025年我認(rèn)為全國最值得剖析的一個樓市價值判定樣本：

很多人知道成都應(yīng)該是這三年來，一直維系著無視整個行業(yè)周期的一二手成交

1、自2019年起，成都市的新房住宅成交面積已經(jīng)連續(xù)5年排名全國第一

2、二手住宅成交套數(shù)連續(xù)兩年超過22萬套，一手和二手住宅成交總量連續(xù)三年排名全國第一

這些都是事實

也是令當(dāng)下多少城市都無比艷羨的存在

但也因為數(shù)據(jù)過于耀眼，以至于很多同行也忽視了背后成都這兩股趨勢

第一

近年來成都豪宅購買力之澎湃，幾乎趨向比肩一線城市

我特意對比了下今年上半年5000萬+豪宅成交，其中所有二線城市但凡有成交數(shù)據(jù)加起來不過約60套，而上海是482套

占比全國約78%

經(jīng)過這一年這輪周期洗滌，地產(chǎn)已經(jīng)告別普漲式的雨露均沾，出現(xiàn)了特別明顯的兩極分化

城市的裂變比想象中還要厲害

但反觀成都

這5年來無論對比一線還是二線，成都樓市都進(jìn)入了暴走狀態(tài)

體現(xiàn)在1000萬以上新房成交，從2021年到2023年增長至975套，三年間增長近3倍，更為洶涌的是2025年1-11月成交套數(shù)1600套

提前2個月超過2024年全年總量

類似交子縵華墅區(qū)產(chǎn)品、最近才開盤的貝好家貝宸S1最高總價可達(dá)5000萬+

這也意味著

如今1000萬總價也不過成都豪宅門檻而已

當(dāng)然也因為總價段增高，與之對應(yīng)這座城市產(chǎn)品上限也在被不斷拔高

所以在于產(chǎn)品端

以前提到成都各位最先想到的，可能是單一某個樓盤，而如今各位再去看整個成都豪宅力表達(dá)

卻呈現(xiàn)出“各自為營、百花齊放”的態(tài)勢

不乏單價突破10萬/平高端項目由點(diǎn)向面鋪開，尤以這兩個板塊最為突出

一個承載起整個西部金融CBD中心的，金融城板塊

一個以稀缺生態(tài)資源和高端產(chǎn)品為定位的，麓湖板塊

構(gòu)成整個成都豪宅市場的雙雄格局

板塊內(nèi)項目總價普遍超千萬，如金融城丨交子縵華、麓湖丨麗世縵華、麓湖生態(tài)城等項目，產(chǎn)品迭代能力極強(qiáng)

更為有意思的是

對于成都豪宅產(chǎn)品客戶也幾乎是照單全收

去年開始成都一手新房單價已經(jīng)破10萬/平

這一切還是建立在中心城區(qū)均價僅為2.7萬/平基礎(chǔ)上(來源：克而瑞）

所以我們看到當(dāng)下成都樓市最為獨(dú)特的一點(diǎn)就是，大家都在說行業(yè)下行，但當(dāng)價格突破城市天花板之后

無論對于成都塔尖圈層，還是全國高凈值投資者

依然愿意為此買單

02

而這也是我想說的第一個轉(zhuǎn)變

為什么成都可以

植根在這座城市底層邏輯，不單純以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)驅(qū)動城市發(fā)展

如今我們看城市不能去看那種刺激購買力的TO C政策了，更需要關(guān)注如何用TO B政策來幫助行業(yè)完成結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變

也才符合這個階段房地產(chǎn)發(fā)展的主要訴求

是真正的因城施策

大致體現(xiàn)為以下三個層面

第一，長久以來政策端嚴(yán)苛的限購政策，決定了成都幾乎沒有炒房客存在

大概2016年也是基于棚改貨幣化驅(qū)動全國樓市最瘋狂的幾年，成都卻開始實施限購政策，再到2018年出臺“史上最嚴(yán)限購政策”，期間經(jīng)歷多次升級調(diào)整

所以，即使近年來成都房源供應(yīng)量較大

但都是真實的用戶需求

從整體購房用戶畫像也可以看出

2024年成都新房外地戶籍占比32%

基本來自周邊“新西蘭（新疆、西藏、甘肅）”以及豪宅虹吸北上廣一線城市用戶

要知道除了成都本身的2140萬常住人口，川內(nèi)還有6200多萬，再加上周邊四省，累計接近1.3億人口

幾乎是國內(nèi)罕見的城市虹吸能力

第二

成都樓市還是一個以產(chǎn)品驅(qū)動的市場

也因為相比一線城市成都房價更具性價比，對于開發(fā)商而言，單靠堆砌材質(zhì)取勝難以對沖項目整體開發(fā)成本

從而倒逼成都每位房企都需要通過高級設(shè)計+大膽創(chuàng)新突圍

另外疊加城市領(lǐng)頭羊效應(yīng)

正如杭州擁有濱江和綠城，這兩年成都塔尖涌現(xiàn)不少總價和單價完全跳脫市場的項目，在去化上又呈現(xiàn)得非常強(qiáng)勢

也讓市場意識到，成都這個樓市不是沒有需求

只要有足夠好的產(chǎn)品就能夠激活需求

也就是這個信號，直接帶動了整個成都樓市產(chǎn)品力的提升

所以在成都樓市供給側(cè)很少會出現(xiàn)同質(zhì)化，整個樓市格局進(jìn)入良性循環(huán)

第三，更重要縱觀全國城市布局，基于“西部中心”國家級戰(zhàn)略，通過資源西移背后是產(chǎn)業(yè)以及人口源源不斷涌入

搶人大戰(zhàn)中，城市的主旋律一定是搶更多年輕人

塔尖個體的留存，本身就是將人才體系和產(chǎn)業(yè)體系活化的重要環(huán)節(jié)

而在成都如今人才總量高達(dá)669萬位居全國第四，累計落戶“蓉漂人才”超過30萬人，平均每天超500人落戶成都

基于此

異常充沛的異地購買力+產(chǎn)品力驅(qū)動良性循環(huán)+國家級中心定位，成為了整個成都樓市最重要的底層支撐

所以在這個維度上，不知道各位有沒有發(fā)現(xiàn)

就是當(dāng)市場的價值分層更加明顯

以及如今供需逆轉(zhuǎn)之下土地價值被逐漸稀釋

但是在過去整個20年地產(chǎn)周期，對于成都沒有泡沫可言

本質(zhì)上你很難讓自己買在這座城市高點(diǎn)

這件事本身就是最大化規(guī)避風(fēng)險

03

而以上這一連串價值邏輯

都在此刻成都金融城這個項目徹底實現(xiàn)邏輯閉環(huán)：

金融城丨交子縵華

金融城作為整個成都發(fā)展最璀璨的明珠，也是西南地區(qū)最貴CBD，相當(dāng)于上海浦東的陸家嘴、香港的中環(huán)

誕生于此的交子縵華，也見證了整個板塊經(jīng)濟(jì)的騰飛

成都金融城交子綠廊實景

這些年無論是從G端政府，還是TO B端的企業(yè)部門，再到TO C端用戶居民，對金融城達(dá)成了高度價值共識

但是各位，今天我們談?wù)摰倪壿?/p>

是城市頂級資產(chǎn)

對于當(dāng)下房企而言，投資策略早從過去的規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量升級，傾向于在核心城市爭奪確定性更好的價值高地

而天府大道作為成都發(fā)展的脊梁

天府大道又與交子綠廊共同組成成都城市十字中軸

從金融城1.0到2.0實現(xiàn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速增長，圍繞著天府大道縱軸，是成都雙子塔、成都規(guī)劃局、成都市銀監(jiān)局...市級配套完整兌現(xiàn)

企業(yè)納稅強(qiáng)度超全市均值78倍

整個金融城地價早已位居成都金字塔尖

就在11月20日，金融城三期三宗地塊全部由中國雅江集團(tuán)拿下

用于建設(shè)其區(qū)域總部，作為負(fù)責(zé)雅魯藏布江下游水電工程開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營，這樣一個萬億級別央企落地，也讓板塊產(chǎn)業(yè)布局更為豐滿

站在上帝視角俯瞰

金融城交子綠廊視頻示意

從交子大道到交子綠廊，連成一條金線

而金融城的價值邏輯則被「一條金線」串聯(lián)起來，貫穿整個成都的現(xiàn)在和未來

如今到了3.0階段

也就是橫向圍繞一整條交子綠廊延展，從“金融城雙子塔-交子云天塔-林家壩TOD”

至此進(jìn)入兌現(xiàn)低密時代

正如紐約建筑評論家戈德伯格所言，“紐約最偉大的建筑不是建筑，而是中央公園”

區(qū)位圖，僅供參考

而對于交子縵華而言

作為交子綠廊頭排唯一低密墅區(qū)

地塊最大61畝，容積率最低1.6，做到綠地率53%（含綠廊）基礎(chǔ)上，涵蓋花園大平層+墅區(qū)產(chǎn)品，以及項目二期采用建筑北高南低分布

只為景觀資源和城市天際線最大化占有感

意境創(chuàng)想圖，僅供參考

不僅一線交子綠廊、對望城市地標(biāo)天府雙塔

綠廊全長10千米串聯(lián)起交子金融商圈、千億中國生物科創(chuàng)谷、白鷺灣經(jīng)濟(jì)總部功能區(qū)三大超高能級產(chǎn)業(yè)集群，舉步可達(dá)銀泰、交子公園等

換言之

項目天然擁有成為全域公園住區(qū)的段位

放在如今整個金融城板塊內(nèi)這當(dāng)然就是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢

意境創(chuàng)想圖，僅供參考

高層產(chǎn)品也是主城唯一四代宅

通過露臺挑高超6米奇偶層錯位排布，結(jié)合二層雙層立面處理，避免上下層視線窺視，外掛YKK系統(tǒng)門窗又確保整體立面表達(dá)的完整

交子縵華創(chuàng)意展示單位，僅供參考

對于墅區(qū)業(yè)主還是高層用戶

未來置身其中，都能最大程度享受到生活在城市核心的繁華與靜謐

而交子縵華也將成為區(qū)域最珍稀的墅區(qū)生活樣本

意境創(chuàng)想圖，僅供參考

讓資產(chǎn)歷久彌新，恒久保值甚至增值

04

寫到這里各位應(yīng)該能理解，為什么成都可以孵化出那些行業(yè)最貴的豪宅

隨著城市的發(fā)展到一個階段之后，更多城市地段價值在被快速打平

那些容易成為庫存的房子

一定是地段同質(zhì)化和產(chǎn)品同質(zhì)化重度結(jié)合的房子

但今天成都這里

是整個金融城板塊不斷橫向蓬勃生長的同時，產(chǎn)品也在快速超前迭代，本質(zhì)是來自地段和產(chǎn)品的雙向奔赴

也才促成了足以穿越周期的資產(chǎn)屬性

交子縵華也是如此

很難想象在行業(yè)普遍趨向現(xiàn)代簡約表達(dá)，但成都這個項目，卻呈現(xiàn)出如同置身紐約頂級酒店華爾道夫的精奢感

確實讓人眼前一亮

整個門頭舍棄了常規(guī)弧形的拱橋，而是方型拱橋的設(shè)計，立面采用進(jìn)口巴西白玫瑰全干掛石材又結(jié)合紅銅色鋁板勾勒

交子縵華實景圖

為什么要這樣做

僅僅為了致敬經(jīng)典進(jìn)行復(fù)刻么

其實地產(chǎn)到了后期，很多時候樓盤背后比拼的就是操盤手個人的背景與閱歷

也基于老板意志推動，在走遍世界之后選擇把文藝復(fù)興的元素帶給成都

自1930年起，回溯洛克菲勒中心到帝國大廈，那些能夠流芳百年最后成為世界經(jīng)典美學(xué)代表的，是大都會

今天我們看到整個上海

站在陸家嘴對望上海萬國建筑群

尤其是十里洋場外灘一片，讓全國人民頂禮膜拜以及歷久彌新的建筑

大概率還是大都會

美本沒有標(biāo)準(zhǔn)，但穿越周期的審美，總被一代代人的目光，反復(fù)確認(rèn)

這樣風(fēng)格也不是輕易可做

背后需要頂級材質(zhì)、極致工藝，以及項目超5000平會所是為設(shè)計付費(fèi)復(fù)刻紐約華爾道夫的經(jīng)典與重奢

交子縵華實景圖

大師的思考理念，巧妙以Art Deco為細(xì)節(jié)線索

為每一寸建筑空間帶來了系統(tǒng)性的審美，也讓項目擁有藝術(shù)性和高級感，與頂層塔尖客戶的需求實現(xiàn)共鳴

已經(jīng)流行了100年的風(fēng)格，大概還能再流行100年

這是項目前瞻性的地方

包括頂級酒店理念背后更為重要的交付服務(wù)與圈層性

實拍圖

為此交子縵華聯(lián)袂擁有242年歷史的JLL仲量聯(lián)行，以合作共創(chuàng)模式定制“GD金尊全景物業(yè)服務(wù)體系”

又以「濱江生活+」社群服務(wù)品牌為載體打造五大社群圈層，諸如川西秘境戶外徒步、少兒擊劍體驗沙龍園...已經(jīng)在交付前前置化運(yùn)營

真正意義上作為全生命周期的“百年資產(chǎn)運(yùn)營”

這樣做真的有用嗎

這個問題最好的回答就是去看交子縵華因為一開始堅持一個對的戰(zhàn)略

如今得到了什么樣的真實反饋

1、位居今年整個1-11月成都5+1城區(qū)千萬級豪宅銷售套數(shù)、銷售面積、銷售均價三項第一

2、此外項目單盤年度業(yè)績累計35億+

項目本身已經(jīng)在高級圈層很好的引起共鳴

這些數(shù)據(jù)都在告訴我們，做到了足夠的極致，市場會給我們真實的反饋

結(jié)果是不會騙人的

05

所以回過頭來，到底看到了怎樣資產(chǎn)邏輯的轉(zhuǎn)變

我們當(dāng)然感受到當(dāng)下對于行業(yè)的焦慮

以及用戶購置資產(chǎn)的不確定

我曾經(jīng)打過一個比方

對于成都可能單價3萬項目的品質(zhì)，要比上海15萬/平的房子做的還要好

這不是一個夸張的類比

一些競爭激烈的城市，在供需逆轉(zhuǎn)的背景下，反而催生了項目在產(chǎn)品力上的比拼，從而提升了行業(yè)整體的居住品質(zhì)

這種感覺在這次親眼目睹成都頂豪表達(dá)后只會愈發(fā)強(qiáng)烈

因為過去房地產(chǎn)的信用基礎(chǔ)一直在房價

房價的穩(wěn)定上漲推動了房地產(chǎn)的發(fā)展，但是現(xiàn)在當(dāng)這個基礎(chǔ)不存在的時候，一座城市地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的根基在哪里

一座城市的產(chǎn)品口碑又何以為繼

只有城市發(fā)展和產(chǎn)品品質(zhì)同步持續(xù)性提升，才可能讓整個模式圍繞土地、項目、客戶、一二手市場從而形成一個良性循環(huán)

而這一點(diǎn)成都做到了

交子縵華也做到了

交子縵華實景圖

目前整個交子縵華大平層正在熱銷，以及推出稀缺綠廊頭排墅區(qū)限量封藏，真的可以去現(xiàn)場看看

如今正值整個成都豪宅產(chǎn)品力百花齊放之際，整理資料時看到一句話分享給各位

來自背后開發(fā)商潤達(dá)豐濱江

作為本土開發(fā)商深耕成都多年，已持續(xù)為成都輸出悅?cè)鼐胖荨⒔蛔涌z華、麗世縵華三個頂尖項目，都是行業(yè)內(nèi)有口皆碑

就在前天，又在金融城以9.04億總價拿下一塊純宅地，未來同樣值得期待

“沒有一朵花，從一開始就是花

也沒有一朵花，到最后還是花

而我們只是想在成為鮮花的路上，讓花期更長”

現(xiàn)在行業(yè)需要的是品質(zhì)信用

而成都連同交子縵華這個項目一起，也就在這樣價值觀下熠熠生輝

以上為正文，來自Moon

這是真叫盧俊公眾號的第6347篇原創(chuàng)文章

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