本月廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)買賣市場進入年終收官沖刺階段，前半月土地成交活躍度顯著提升，其中產(chǎn)業(yè)相關(guān)用地（含工業(yè)、物流倉儲及配套商辦用地）成交占比達32%。
從細分類型看，工業(yè)用地成為供應主力。11月黃埔區(qū)赤坭1宗工業(yè)用地成功出讓，建設(shè)用地面積5.83萬㎡，規(guī)劃建筑面積17.48萬㎡，成交樓面價479元/㎡，延續(xù)了全年工礦倉儲用地供應占比提升的趨勢，重點保障了先進制造業(yè)的空間需求。
產(chǎn)業(yè)用地成交呈現(xiàn)“核心區(qū)高企、外圍區(qū)平穩(wěn)”的分化態(tài)勢。本月產(chǎn)業(yè)用地成交以底價成交為主流，但核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān)用地價值依然凸顯。

01 市場概況：年終沖刺與結(jié)構(gòu)變化
2025年12月，廣州產(chǎn)業(yè)用地市場迎來年終沖刺。前半月數(shù)據(jù)表明，產(chǎn)業(yè)相關(guān)用地成交占比已達總成交面積的三分之一，這一比例顯著高于年初水平。
工業(yè)用地成為本輪供應高峰的絕對主力。從細分類型看，工業(yè)用地不僅在數(shù)量上占優(yōu)，單宗土地規(guī)模也相對較大。黃埔區(qū)赤坭地塊17.48萬㎡的規(guī)劃建筑面積，顯示出產(chǎn)業(yè)用地大規(guī)?；内厔?。
商辦類產(chǎn)業(yè)用地則多與居住用地兼容出讓，如天河金融城東區(qū)地塊包含商業(yè)用地配套，這種模式正成為核心區(qū)域產(chǎn)城融合開發(fā)的主流選擇。
成交價格方面，整體以底價成交為主流，但核心區(qū)域與外圍區(qū)域價格分化明顯。黃埔區(qū)工業(yè)用地由知識城產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團以底價8381萬元競得，南沙區(qū)靈山島兩宗含商務用地的地塊均被南投地產(chǎn)底價拿下。
與此形成對比的是，天河金融城東區(qū)等重點規(guī)劃商務區(qū)的兼容商業(yè)用地起拍樓面價達4.08萬元/㎡，雖以底價成交，但價格水平反映市場對核心區(qū)位產(chǎn)業(yè)配套價值的認可。

02 黃埔區(qū)樣本：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)定器
黃埔區(qū)作為廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“壓艙石”，其表現(xiàn)尤為亮眼。2025年第一季度，黃埔區(qū)土地公開出讓領(lǐng)跑全市，累計公開出讓14宗產(chǎn)業(yè)用地，成交數(shù)量位居全市各區(qū)首位。
這些用地被新能源、集成電路制造、高端裝備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)企業(yè)競得，為區(qū)域經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動能。
黃埔區(qū)以“彈性供地+精準招商”的創(chuàng)新模式，成功實現(xiàn)了土地成交數(shù)量與質(zhì)量的雙重突破。同時，黃埔區(qū)在強化項目服務方面也是不遺余力，通過提升土地供應效率與產(chǎn)業(yè)精準匹配的能力，持續(xù)領(lǐng)跑廣州市產(chǎn)業(yè)用地市場。
黃埔區(qū)的穩(wěn)定，源于產(chǎn)業(yè)多元、人口年輕、創(chuàng)新不息。作為廣州實體經(jīng)濟主戰(zhàn)場、科技創(chuàng)新主引擎，黃埔區(qū)擁有41個工業(yè)大類中的35個，形成汽車、電子、生物醫(yī)藥等多元產(chǎn)業(yè)體系。
這種產(chǎn)業(yè)多元性，使黃埔不過度依賴房地產(chǎn)，形成“產(chǎn)業(yè)帶動人口，人口支撐房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。
03 趨勢展望：存量交易與產(chǎn)業(yè)上樓
“工業(yè)上樓”作為廣東集約用地、推動制造業(yè)升級的重要舉措，正在廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域掀起新一輪變革。為解決土地資源緊缺問題，黃埔區(qū)創(chuàng)新土地開發(fā)模式，挖掘地上、地下空間利用效率，鼓勵“工業(yè)上樓”，支持工業(yè)用地提高容積率，允許普通工業(yè)用地基準容積率上限可達3.5-4.0，推動建設(shè)“摩天工廠”。
這種垂直化、集約化的發(fā)展模式，正成為廣州產(chǎn)業(yè)用地增效的新路徑。
隨著更多高能級項目的落地，黃埔區(qū)有望進一步鞏固其作為粵港澳大灣區(qū)核心引擎的地位，為廣州建設(shè)全國先進制造業(yè)基地提供核心支撐。未來廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將更注重載體與產(chǎn)業(yè)的匹配度，從“量身定制”的專業(yè)園區(qū)到滿足“工業(yè)上樓”需求的摩天工廠，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形狀正被不斷重塑。