基于農村宅基地的特殊屬性，我國法律對農村房屋向非本集體經(jīng)濟組織成員轉讓設置了嚴格限制。如果一套農房先被賣給外村人，之后又賣回本村村民，如此“連環(huán)買賣”的交易，其合同效力能否獲得法律的認可？近期，北京平谷法院審結的一起案件，認定此種情況下房屋買賣合同有效。

案情回顧

張某、李某均為某村集體經(jīng)濟組織成員。王某不是某村集體經(jīng)濟組織成員。

2002年，張某與王某簽訂《購置房產合同協(xié)議書》，約定張某將其名下位于某村的一處房屋以15000元價格出售給王某。協(xié)議簽訂后，雙方錢房兩清，王某入住使用。

2008年，王某將該房屋以20000元價格賣給李某，雙方簽訂了《購置房產合同協(xié)議書》。

至此，該房屋完成了從張某（村民）→王某（非村民）→李某（村民）的“連環(huán)買賣”。

2025年，張某反悔，向法院起訴李某，請求確認李某與王某之間的《購置房產合同協(xié)議書》無效并返還房屋，主張房屋仍歸其所有。

李某辯稱，其是本村村民，涉案房屋雖經(jīng)轉賣，但宅基地未流轉至集體外成員，村委會亦已同意備案，未損害集體利益，合同合法有效。

審理裁判

法院經(jīng)審理認為，2002年與2008年的兩份《購置房產合同協(xié)議書》均明確了買賣雙方、標的物、價款及履行情況。張某認可已收到房款并交付房屋，王某、李某也已完成相應的付款和接管?，F(xiàn)房屋占有人李某系某村集體經(jīng)濟組織成員。盡管張某將房屋出售給非某村成員王某存在法律瑕疵，但王某后續(xù)將房屋轉賣給村民李某，李某是村集體經(jīng)濟組織成員，依法有權取得涉案房屋所有權和宅基地使用權。

最終，法院判決駁回張某的全部訴訟請求。雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。

以案釋法

1. 宅基地使用權：身份與權利的綁定

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地；農村村民出賣、出租住宅后，再申請宅基地的，不予批準。

宅基地使用權是農村集體經(jīng)濟組織為其成員提供的居住保障與福利，具有強烈的身份屬性，并非普通財產權。因該權利與“集體經(jīng)濟組織成員資格”密不可分，所以非本集體成員原則上無法通過購買獲得。非本集體成員購買農房的行為，一般因違反法律強制性規(guī)定而歸于無效。

2. 哪些特殊下，將農村房屋賣給外村人的合同有效？

司法實踐中，如存在以下情形，法院通常認可合同效力：1.買受人在締約時不具備本集體成員資格，但事后取得本集體成員資格；2.買受人本人非本集體成員，但其家庭成員具有該身份，且獲得村集體同意；3.房屋經(jīng)多次轉讓，最終由房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員取得。這些情形雖涉及宅基地使用權的中間流轉，但最終保障了宅基地“回歸”本集體，未動搖制度根本目的，可認定合同有效。

本案屬于農村房屋連環(huán)買賣情形，應重點審查“最后一手”買受人的身份資格。由于李某是某村集體經(jīng)濟組織成員，使得某村宅基地使用權在實質上并未流失，而是回歸本集體內部，集體利益未受損害，故認可其合同的效力。

法官提示

農村房屋買賣涉及重大利益，為防范風險，保障交易安全，法官提示：

1.審慎出售，認清法律后果。村民出售宅基地住房后，再申請宅基地將不予批準。出售前應充分考慮自身居住需求，避免因一時之利喪失基本居住保障。

2.核實身份，確保買方資格。交易前，務必核實買方是否為本集體經(jīng)濟組織成員。向非本集體成員（尤其是城鎮(zhèn)居民）出售農房，合同極有可能被認定為無效，導致交易失敗并引發(fā)糾紛，如要求返還還需賠償對方損失。

3.尋求共識，征得集體同意。如買方家庭部分成員屬本集體，或交易涉及特殊情況，應主動征詢村集體經(jīng)濟組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見，爭取其書面同意，為交易增添合法保障。

供 稿：峪口人民法庭

作 者：許躍

編 輯：張娜

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