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（來(lái)源：AJU視界）

首爾居住成本加速攀升

月租占收入近四分之一

近期，韓國(guó)政府持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)顯著變化，以月租模式取代全租模式的趨勢(shì)日益加速。

韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)院于18日發(fā)布的《全國(guó)住宅價(jià)格動(dòng)向調(diào)查》報(bào)告顯示，上月，首爾地區(qū)全租與月租價(jià)格漲幅創(chuàng)自2015年以來(lái)的最高水平。此外，自“10·15”房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，首爾公寓租賃市場(chǎng)中高價(jià)月租交易比重呈明顯擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。分析指出，全租房源供應(yīng)短缺加速租賃模式向月租轉(zhuǎn)換，而月租需求的急劇增長(zhǎng)又進(jìn)一步推高租金水平，導(dǎo)致租戶居住成本負(fù)擔(dān)不斷加劇。調(diào)查顯示，首爾住宅全租與月租綜合指數(shù)環(huán)比上升0.52%，創(chuàng)自2015年11月（0.53%）以來(lái)的最大漲幅。該指數(shù)旨在反映租戶實(shí)際承受的居住成本變動(dòng)趨勢(shì)。按住宅類型來(lái)看，上月首爾公寓的全租與月租指數(shù)漲幅最高，達(dá)0.64%，其次依次為聯(lián)立住宅（0.39%）及獨(dú)棟住宅（0.25%）。考慮到聯(lián)立住宅與獨(dú)棟住宅的漲幅與前月基本持平，本輪租金上漲主要受公寓市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)。隨著月租交易量持續(xù)增長(zhǎng)，進(jìn)入今年以來(lái)月租交易占比持續(xù)維持在60%以上。截至去年年末，月租交易占比尚處于57.6%，仍位于50%區(qū)間；隨后月租交易量迅速擴(kuò)張，至今年2月達(dá)61.4%，首次突破60%門(mén)檻，并連續(xù)九個(gè)月保持在這一區(qū)間。同時(shí)，高價(jià)月租交易比重亦同步上升。據(jù)國(guó)土交通部不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，在“10·15”政策發(fā)布后的五周內(nèi)（10月16日至11月20日），首爾公寓新增月租交易中，月租金超過(guò)100萬(wàn)韓元（約合人民幣4800元）的交易共計(jì)2870件，占全體的55.6%。租戶的居住支出負(fù)擔(dān)日趨沉重。韓國(guó)不動(dòng)產(chǎn)院數(shù)據(jù)顯示，截至上月，首爾公寓平均月租金達(dá)147.6萬(wàn)韓元，創(chuàng)歷史新高，同比（134.1萬(wàn)韓元）上漲超過(guò)10萬(wàn)韓元。若以今年韓國(guó)四口之家的中位收入609.8萬(wàn)韓元為基準(zhǔn)，月租金支出約占家庭收入的24%。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)持有稅上調(diào)，房東可能將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁至租戶，從而進(jìn)一步推高全租與月租價(jià)格。韓國(guó)租稅財(cái)政研究院去年發(fā)布的《公示價(jià)格對(duì)住宅市場(chǎng)的影響》報(bào)告指出，公示價(jià)格每上升10%，全租價(jià)格預(yù)計(jì)上漲約1%至1.3%。公示價(jià)格上調(diào)帶動(dòng)財(cái)產(chǎn)稅與綜合房地產(chǎn)稅等持有稅負(fù)增加，進(jìn)而傳導(dǎo)至租賃市場(chǎng)價(jià)格。

KB房地產(chǎn)首席專家委員樸元甲（音）指出，當(dāng)前第一、第二代嬰兒潮世代已進(jìn)入或即將進(jìn)入退休階段的背景下，若持有稅負(fù)驟然加重，所引發(fā)的社會(huì)反響可能較以往更為強(qiáng)烈。因此，有必要在調(diào)整持有稅的同時(shí)，協(xié)同推進(jìn)取得稅與轉(zhuǎn)讓所得稅的下調(diào)，以維持市場(chǎng)與社會(huì)平衡。