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維州短租房轉型擠壓居民住房，征稅能否解憂？

維州熱門海邊小鎮(zhèn)的Airbnb房源，正在悄悄發(fā)生變化。

最新研究顯示，如今在Mornington Peninsula、Bass Coast等地，大量原本應是居民住房的房產(chǎn)，正被投資客以“整套出租”的方式掛上Airbnb平臺，徹底轉型為短租生意。

它們不再是房東臨時出租空房間的“共享經(jīng)濟”，而是徹底“去主人化”的盈利工具。

數(shù)據(jù)顯示，2019年全澳Airbnb短租房源中，還有55%是由房東親自居住或接待的“有人氣”房源；

到了2023年，這一比例掉到42%，而“不駐留”的商業(yè)短租比例上升到58%。

在維州，這一趨勢尤為明顯。

Mornington Peninsula的非房東居住短租房源，在短短四年內增長了28%，從約2500套增長到3300套，堪稱澳洲Airbnb短租“心臟地帶”。

Bass Coast Shire（包括熱門旅游地Phillip Island）則增長了整整30%。

與此同時，市區(qū)反而出現(xiàn)回落。比如Melbourne CBD的Airbnb房源從2019年的2600套減少至2023年的不到2000套。

莫納什大學研究員Michaela Lang指出：“這些房子原本可以成為居民長期租賃住房，但現(xiàn)在變成了周租甚至日租房。”她表示，在如Noosa、Whitsundays、Barossa Valley等旅游區(qū)，也都出現(xiàn)了類似現(xiàn)象。

Mornington Peninsula市長Anthony Marsh坦言，如今不少普通海邊小屋變成了“日進斗金”的短租房，對本地住房市場造成沖擊。

“我們一年接待800萬游客，這個模式雖然滿足了旅游市場，但也拉高了生活成本，讓本地人很難找到負擔得起的房子?！?/p>

為應對這一問題，維州政府已于今年1月1日起對短租平臺征收7.5%的稅，并承諾所得全部用于住房建設，其中四分之一將投入地區(qū)項目。根據(jù)預算，2025年將帶來約7500萬澳元收入。

不過，一些分析認為，僅靠征稅或許還不夠，如何在發(fā)展旅游業(yè)和保障居民住房之間取得平衡，才是真正的挑戰(zhàn)。你怎么看？

02

$100萬已成“可負擔”！澳洲又有167區(qū)加入“房價百萬俱樂部”

PropTrack最新數(shù)據(jù)顯示，澳洲過去一年又有167個城區(qū)躋身“房價百萬俱樂部”。

目前，全澳已有近1600個城區(qū)的房屋中位價突破100萬澳元。

過去，這個價格曾被視為“天價”，但經(jīng)過多年的上漲，如今許多人已將其視為“相對可負擔”的價格。

由于澳聯(lián)儲連續(xù)降息、投資者活動增加以及新5%首付計劃的出臺，今年全澳房價進一步上漲。

最新的PropTrack Home Price Index指出，目前澳洲典型住宅的價格為969000澳元，而首府城市典型住宅的價格則為1144000澳元。

在躋身“百萬房價俱樂部”的城區(qū)中，近一半位于新州，其中大部分位于悉尼。這并不令人意外，因為悉尼是全澳房價最高的城市。

但令人意外的是，在新晉百萬城區(qū)中，多數(shù)位于城市的西區(qū)及西南區(qū)——這以往是買家有機會買到較便宜房產(chǎn)的地區(qū)。

西區(qū)Rooty?Hill、St?Marys以及西南區(qū)的Ingleburn、Gregory Hills的房屋中位價均已突破7位數(shù)。

這些地區(qū)房價的穩(wěn)步上漲受到首次置業(yè)者與投資者雙重需求的推動。

Richardson&Wrench的Roy mery表示，盡管Rooty Hill的房屋中位價已突破100萬澳元，但相對可負擔性仍是吸引買家的主要原因。

他說：“所有人都被迫往更西邊去，我們接待了許多來自Parramatta和Auburn等區(qū)的買家，他們?yōu)橄鄬韶摀膬r格而來?！?/p>

“這里有真正的城區(qū)生活氛圍，土地面積也大，許多投資者會在后院加建奶奶房?！?/p>

不過數(shù)據(jù)顯示，西澳、南澳和昆州百萬城區(qū)的增速最快。

目前，西澳共有138個城區(qū)的房屋中位價超過100萬澳元，這個數(shù)字增加了39%，南澳增加了31%，至139個。

昆州的百萬房價城區(qū)增加了51個，較去年增長20%。

過去幾年，這些州的房價迅速上漲，在相對可負擔、人口流入及投資熱度的共同作用下，價格持續(xù)攀升。

在過去一年，珀斯的房價上漲了15%，阿德萊德和布里斯班均上漲約12%，政策刺激與市場信心的恢復進一步推波助瀾。

今年，昆州多數(shù)新晉百萬城區(qū)位于布里斯班，主要集中在內城區(qū)或外圍城區(qū)。

南區(qū)Runcorn、Coopers lains和Underwood的房價已達7位數(shù)，北區(qū)Scarborough、Keperra和Banyo亦是如此。

Smith&Li的董事Jon mith表示，越來越多年輕家庭因Coopers lains地理位置居中、臨近市區(qū)而被吸引。

他說：“Coopers Plains多年來一直是個‘隱藏寶地’，如今終于迎來屬于它的發(fā)展階段。這里的社區(qū)氛圍很棒，多是年輕家庭，離醫(yī)院和大學都近，還有通往市區(qū)的火車站?！?/p>

陽光海岸Currimundi、Birtinya和Battery Hill等城區(qū)，今年也躋身“百萬房價俱樂部”。

在珀斯，新晉百萬城區(qū)主要集中在北區(qū)，包括Padbury和Kingsley。還有南區(qū)的Hilton與Kardinya，以及內城區(qū)的Yokine、Maylands和Bedford。

阿德萊德的新晉百萬城區(qū)則多位于南區(qū)及西區(qū)，包括Torrensville、Kidman Park和North Plympton，還有Bellevue Heights、Blackwood和Hawthorndene。

墨爾本僅有3個城區(qū)——Carrum、Gembrook和Bittern——今年躋身“百萬房價俱樂部”。

Ray White Chelsea的Shane O’Sughrue表示，Carrum因相對實惠的價格，吸引了希望購買濱海房產(chǎn)的自住買家，人氣大漲。

他說：“人們來到Carrum，就是為了這里的生活方式。晨跑、游泳、看日落、海邊野餐或沖浪，都是日常生活的一部分?！?/p>

“乘火車到市區(qū)僅需35至40分鐘，出門就是海灣。這里過去算是隱藏的寶地，但現(xiàn)在早就變了?！?/p>

霍巴特的RosnyOpossum?Bay也在過去一年躋身“百萬房價俱樂部”，首領地與北領地則無新增城區(qū)。

03

澳洲賣房盈利概率飆至20年新高！這些地區(qū)賣家卻虧到哭

如今澳洲售房者盈利的概率達到過去20年來的峰值，但若是房產(chǎn)位于少數(shù)高密度區(qū)域，賣家盈利的前景則不容樂觀。

周四Cotality發(fā)布的《盈虧報告》顯示，在今年第三季度成交的房產(chǎn)中，95.5%實現(xiàn)了轉售盈利，這一比例較第二季度的94.9%有所上升，創(chuàng)下2005年7月以來的最高紀錄。

同期，售房盈利中位數(shù)也刷新歷史新高，達到33.5萬澳元，較上一季度的31.5萬澳元有所增長。

盈利比例走高，要歸功于2025年全年持續(xù)上漲的房價——僅第三季度，全澳房價就上漲了2.5%。Cotality澳洲研究主管Eliza Owen表示：“房價上漲越多，房主在轉售時實現(xiàn)利潤的幾率就越高?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，獨立屋賣家的盈利概率（97.9%）明顯高于公寓賣家（90.6%），且不同城市、不同類型房產(chǎn)的盈利比例差異顯著。

在獨立屋交易方面，布里斯班賣家盈利概率最高，達99.7%；珀斯、悉尼和墨爾本緊隨其后，分別為98.9%、98.5%和97.5%。

公寓交易的情況則大相徑庭。墨爾本僅有80.5%的公寓賣家盈利，除達爾文外，其盈利比例在澳洲各州首府中排名墊底。

相比之下，悉尼和珀斯的公寓賣家盈利比例分別為88.1%和87.6%，布里斯班的公寓賣家更是創(chuàng)下99.9%的超高盈利比例。

Owen指出，珀斯房產(chǎn)市場在近5年內出現(xiàn)顯著反轉，2019年當?shù)胤慨a(chǎn)盈利率僅略高于50%，如今已幾近100%。

她還補充道：“這份報告也顯示，長期低迷的墨爾本公寓市場已出現(xiàn)回暖跡象，至少使得該類房產(chǎn)在2025年初達到的虧損峰值略有下降?！?/p>

具體到區(qū)域，第三季度墨爾本市議會轄區(qū)（Melbourne LGA）有45.5%的房產(chǎn)轉售時遭遇虧損，為全市最高；Stonnington和Port Phillip緊隨其后，虧損比例分別為29.8%和26.3%。

在悉尼，Parramatta是公寓虧損成交比例最高的區(qū)域，達24.1%；Strathfield和Ryde分居二三位，虧損比例分別為22.3%和22%。

報告指出，公寓虧損成交案例主要集中在五個轄區(qū)——墨爾本、Parramatta、Port Phillip、悉尼和Stonnington，這些區(qū)域的虧損成交總量占全澳公寓虧損成交總量的三分之一以上，不過目前這些區(qū)域的行情均已有所好轉。

其中，悉尼轄區(qū)的虧損成交比例雖僅為12.2%（相對較低），但因其房產(chǎn)成交量大，虧損成交的絕對數(shù)量并不少。

報告分析，這些區(qū)域的公寓虧損問題，根源在于21世紀10年代的期房公寓開發(fā)熱潮：當時大量公寓建成導致房源供給過剩，后續(xù)出臺的貸款限制政策及海外投資減少，又進一步抑制了房產(chǎn)投資者的需求，最終造成公寓交易虧損頻發(fā)。

Owen認為，未來澳洲房產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯分化，分化界限將是購房者在疫情爆發(fā)前后的入市時間。

她表示：“當前房產(chǎn)市場已處于歷史高位，且未來利率仍有上漲可能，市場上漲空間已十分有限。對于近期入市的購房者而言，未來一年轉手房產(chǎn)出現(xiàn)虧損的風險會更大；而此次房產(chǎn)市場上漲帶來的巨額收益，大多都被疫情前購房的人群收入囊中?！?/p>

經(jīng)濟學家Diaswati Mardiasmo則指出，公寓與獨立屋的供需關系存在本質差異：公寓市場供給持續(xù)增加，獨立屋供應卻相對有限。

“一套獨立屋的上市，通常是因為屋主去世、離婚或換置住房；而公寓項目則源源不斷地被批準、建設?！?/p>

她還補充道，虧損成交的公寓多集中在公寓開發(fā)密集區(qū)域，且小戶型公寓賣家面臨的虧損風險遠高于大戶型公寓賣家。

“一居室和兩居室公寓在市場存量中占比達50%至60%，部分區(qū)域甚至高達70%，這類戶型賣家虧本的可能性，要比三居室、四居室公寓賣家大得多?！?/p>

04

澳洲住房條件最差區(qū)公布！悉墨成重災區(qū)，Parramatta排名墊底

一項針對澳洲住房狀況的全國性研究揭示，悉尼與墨爾本多個區(qū)正面臨嚴重的住房質量問題，包括結構性缺陷、管道故障和人口過度擁擠等，成為全澳住房條件最差的地區(qū)。

這項由iSelect發(fā)布的研究分析了全澳SA4區(qū)域在21項指標上的表現(xiàn)，包括房屋結構狀況、氣候、人口健康及醫(yī)療服務可達性，旨在識別居民最容易受到劣質住房影響的地區(qū)。

結果顯示，悉尼和墨爾本的住房存在最嚴重的結構問題與擁擠問題。盡管這些問題并未波及大多數(shù)住房，但發(fā)生概率已超出全澳平均水平。

iSelect的Sophie Ryan表示，澳洲多個大型住房市場正面臨著“實實在在的住房困境”。

她指出：“墻體開裂、地基下沉以及管道故障等問題屢見不鮮，這無疑加重了居民的生活負擔。而且這類住房問題不只會影響居住舒適度，還可能對健康造成嚴重危害?！?/p>

Parramatta的住房狀況在全澳排名墊底，該地區(qū)11.8%的住房存在結構問題，其中4.8%有嚴重裂縫，3.5%出現(xiàn)地基下沉或位移現(xiàn)象。

此外，該地區(qū)10%的住房存在居住擁擠問題，這也使其成為全澳住房條件評分最低的區(qū)域。

Ryan指出：“已有研究表明，居住擁擠會讓居民壓力增大，無論成年人還是兒童，整體身心健康狀況都會變差?！?/p>

悉尼內西南區(qū)和西南區(qū)也存在類似住房問題，管道故障和各類建筑結構缺陷的發(fā)生率居高不下。

而悉尼內西區(qū)、CBD及內南區(qū)等核心區(qū)域，則深陷居住擁擠的困境。這一現(xiàn)象說明，住房條件差并非僅存在于悉尼的中環(huán)或遠區(qū)。

墨爾本的多個區(qū)同樣位居住房條件差的榜單前列，東南部、西北部和西區(qū)雖存在的問題各有不同，但均躋身全澳住房條件最差的十大區(qū)域。

調查顯示，這些區(qū)的墻體或地面開裂問題相對較少，但其他類型的結構問題頻發(fā)，居住擁擠的狀況也長期得不到改善。

悉尼的Blacktown和Ryde等區(qū)也入選這一最差榜單。Ryan強調：“了解當?shù)刈》繝顩r意義重大。這能幫助居民認清潛在風險，提前規(guī)劃房屋維修事宜，同時做出有利于守護住房和家人的決策?！?/p>

與之形成鮮明對比的是，澳洲住房條件最優(yōu)的區(qū)域大多集中在西澳。其中，Mandurah位居榜首，該地區(qū)存在結構問題、嚴重裂縫及居住擁擠問題的住房數(shù)量極少。

珀斯西南部、Bunbury以及珀斯西北部等西澳首府周邊區(qū)域的住房狀況同樣表現(xiàn)出色，地基問題和管道故障的發(fā)生率極低。

就連小麥帶（Wheat Belt）以及西澳部分內陸偏遠區(qū)域，其住房標準也高于全澳平均水平。此外，珀斯內城區(qū)和東南部區(qū)域也成功躋身全澳住房質量最佳的十大區(qū)域之列。

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