NO.1 丨 壹

小區(qū)電梯故障停用多天，物業(yè)敷衍拖延，怎么辦？

近日，有之江居民在民呼我為平臺(tái)反映：轉(zhuǎn)塘街道篁外山莊小區(qū)17幢某單元電梯故障停用超20天，期間多次致電物業(yè)催促，但物業(yè)敷衍拖延，希望街道能處理。

對(duì)此，轉(zhuǎn)塘街道辦事處回復(fù)：目前業(yè)委會(huì)已聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)檢測(cè)電梯，待出具檢測(cè)報(bào)告后立即針對(duì)相關(guān)問題對(duì)接維保單位進(jìn)行更換維修。

全知道注意到，就在近日，杭州市舉行《杭州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》新聞發(fā)布會(huì)，以后小區(qū)的常規(guī)維修和緊急維修將有新辦法！

NO.2 丨 貳

小區(qū)的公用設(shè)施加裝和維修問題一直受到之江乃至整個(gè)杭州居民的關(guān)注。

2024年6月，之江九溪云莊小區(qū)群眾報(bào)警求助：他們5個(gè)人被困在電梯內(nèi)出不去了，引發(fā)大家對(duì)小區(qū)電梯故障與維修的關(guān)注。

九溪云莊資料圖

從整個(gè)杭州范圍來看，電梯的故障、維修也困擾著不少小區(qū)業(yè)主。

今年3月14日，杭州親親家園居民向錢江晚報(bào)記者報(bào)料：3月13日早上8點(diǎn)左右，小區(qū)一幢電梯突發(fā)故障，有老人和小孩被困其中。

根據(jù)錢江晚報(bào)的報(bào)道，此前親親家園物業(yè)曾提供一份電梯更換方案：根據(jù)不同的樓層，按照電梯使用系數(shù)來折算，將電梯更換費(fèi)用的自費(fèi)部分分?jǐn)偟矫考颐繎?。這也引發(fā)了業(yè)主內(nèi)部的爭(zhēng)議：樓層越高承擔(dān)的費(fèi)用越多，需要自費(fèi)的部分從幾千元到幾萬(wàn)元不等，有人愿意出，有人不愿意出。

今年10月，有杭州居民在網(wǎng)上發(fā)帖求助：我們小區(qū)單元樓電梯壞了一個(gè)月了都沒有維修！物業(yè)說業(yè)委會(huì)解散了要等新的物管會(huì)成立才能修。

圖源杭州交通918

李先生的遭遇并非個(gè)例；在社交媒體上，不少杭州業(yè)主反饋?zhàn)约核谛^(qū)電梯故障，但物業(yè)不作為，導(dǎo)致問題被拖延。

圖源杭州交通918

在《杭州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》實(shí)施前，這類問題具體如何解決？

根據(jù)杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例第73條，共有部分發(fā)生下列危及公共安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主居住使用的緊急情況的（例如電梯嚴(yán)重故障），物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并采取必要安全措施或者應(yīng)急措施。

發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金對(duì)共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的，維修方案經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，并經(jīng)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者受其委托的居民委員會(huì)確認(rèn)后，可以不經(jīng)業(yè)主共同決定，直接申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

但由于業(yè)委會(huì)或物管會(huì)暫未成立，小區(qū)電梯的維修問題一拖再拖；而即將施行的《管理辦法》，則對(duì)小區(qū)常規(guī)維修和緊急維修分別設(shè)置了對(duì)應(yīng)程序，彌補(bǔ)了原先程序上的漏洞。

NO.3 丨 叁

《管理辦法》中，針對(duì)小區(qū)共有部分常規(guī)維修和緊急維修，分別設(shè)置了物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的一般程序和簡(jiǎn)易程序。

一般程序，須經(jīng)業(yè)主共同決策。簡(jiǎn)易程序，須由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)確認(rèn)。全知道了解到，簡(jiǎn)易程序的適用范圍包括電梯嚴(yán)重故障；消防設(shè)施、器材嚴(yán)重?fù)p壞；建筑外立面存在脫落危險(xiǎn)；圍墻、道路坍塌；屋頂、外墻滲漏等。

發(fā)生以上情況，業(yè)主委員會(huì)審核維修方案并經(jīng)鎮(zhèn)街或居委會(huì)確認(rèn)，可直接申請(qǐng)維修資金實(shí)施維修，免于業(yè)主表決。

珊瑚世紀(jì)雅園資料圖

這就涉及到一個(gè)問題：物業(yè)專項(xiàng)維修資金從哪里來？

根據(jù)杭州市政府2004年發(fā)布的《杭州市物業(yè)維修基金和物業(yè)管理用房管理辦法》，新建物業(yè)的首期物業(yè)維修基金由購(gòu)房人按建筑面積以不低于房屋建筑安裝造價(jià)5%的比例繳納，由建設(shè)單位在房屋銷售（預(yù)售）時(shí)向購(gòu)房人代收。

圍繞著之江二小、之江一中的之江居住區(qū)

同時(shí)，根據(jù)2004年版的《管理辦法》，物業(yè)維修基金本金余額不足首期繳納維修基金的30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)續(xù)籌維修基金。續(xù)籌維修基金由相關(guān)業(yè)主按照所擁有的物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅m(xù)籌維修基金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)擬訂，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主大會(huì)討論通過。

這又延伸出一個(gè)問題：業(yè)委會(huì)空缺時(shí)，維修資金該如何申請(qǐng)？

為解決業(yè)主委員會(huì)空缺時(shí)維修資金申請(qǐng)問題，2026年版《管理辦法》還創(chuàng)新設(shè)立了代行制度。

在申請(qǐng)使用、退還以及續(xù)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金等事項(xiàng)時(shí)，物業(yè)管理區(qū)域未成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)管理委員會(huì)可以臨時(shí)代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)；未成立業(yè)主委員會(huì)也未成立物業(yè)管理委員會(huì)的，居民委員會(huì)根據(jù)國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定代為履行相關(guān)職責(zé)。

維修資金的申請(qǐng)問題解決了，若資金余額不足，怎么辦？新版《管理辦法》明確了資金續(xù)籌的兩種途徑：

一種是公共收益補(bǔ)充。“小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充后達(dá)到首期交存金額的，可以停止補(bǔ)充。”杭州市物管中心副主任蔣益鋒帶來一組數(shù)據(jù)：近三年來，杭州市有52個(gè)小區(qū)利用公共收益，補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金3556萬(wàn)元。

另一種是組織業(yè)主續(xù)交?！豆芾磙k法》明確，房屋分戶賬內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)交，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)組織續(xù)交。相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)積極履行續(xù)交責(zé)任。

《管理辦法》規(guī)定，物業(yè)專項(xiàng)維修資金房屋分戶賬不足以支付維修費(fèi)用或者未建立相關(guān)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分面積所占比例按實(shí)分擔(dān)物業(yè)共有部分的維修、更新和改造費(fèi)用。

同時(shí)，業(yè)主還可以通過“線下+線上”便捷查詢物業(yè)維修資金賬戶余額、使用情況等，讓物業(yè)專項(xiàng)維修資金在陽(yáng)光下運(yùn)行。

在線上渠道，維修資金已經(jīng)分賬到戶，業(yè)主通過登錄“浙里辦”APP，或者支付寶和微信的“浙里辦”小程序，搜索“杭州業(yè)主卡”，點(diǎn)擊“維修資金查詢”，可查詢本人名下房屋的物業(yè)專項(xiàng)維修資金房屋分戶賬余額和歷次使用情況。

??編輯：江樹 | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來源：浙里杭州、之江全知道、杭州交通918

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