出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

融創(chuàng)、碧桂園“上岸”之后，房企化債的步伐正在加快。

近日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露，7只境內(nèi)債的重組方案獲得通過，化債本金總額約130.5億元，極大緩解了短期償債壓力。

但在經(jīng)營層面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)仍面臨極大壓力。2025年前11月，企業(yè)實現(xiàn)累計協(xié)議銷售額237.9億元，同比下滑22%。在資本市場，其股價已經(jīng)不足1毛。

和碧桂園、融創(chuàng)、萬科等房企自帶話題度不同，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是一家沒有太多話題性的房企，它的掌舵人李明行事低調(diào)，也不似孫宏斌、王健林一樣能夠隨時成為行業(yè)的話題焦點(diǎn)。

但實際上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是一家老牌房企，銷售額也曾一度突破千億，背后站著中國人壽、大家保險等險資，頗具實力。只是，時過境遷，債券違約之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)已不復(fù)往昔風(fēng)采。

如今的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，不僅要直面?zhèn)鶆?wù)危機(jī)，還要面對持續(xù)虧損的難題。

1、130億債務(wù)重組方案通過，還未“上岸”

在債務(wù)重組路上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)再邁一步。

今年8月，遠(yuǎn)洋控股宣布，經(jīng)遠(yuǎn)洋集團(tuán)協(xié)調(diào)，擬對公司的10只境內(nèi)債進(jìn)行重組，合計金額約180.5億元。據(jù)悉，遠(yuǎn)洋控股是遠(yuǎn)洋集團(tuán)在境內(nèi)最主要的業(yè)務(wù)經(jīng)營實體和發(fā)債主體。

在此次債務(wù)重組中，遠(yuǎn)洋控股提供了現(xiàn)金購回、股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)、資產(chǎn)抵債等多種清償選項。

值得注意的是，其給出的現(xiàn)金回購方案只有2折——擬以不超過8億元的現(xiàn)金，按照債券剩余面值20%的價格，購回不超過40億元的標(biāo)的債券。

客觀來說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場整體承壓，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企銷售下滑，沒有足夠的經(jīng)營流入、再融資能力，兜底債務(wù)的能力也會下滑，債權(quán)人的預(yù)期自然也會下降。

而遠(yuǎn)洋集團(tuán)的資金壓力，是顯而易見的。

截至2025年中期末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的總貸款為669.97億元，其中一年內(nèi)到期的為416.76億元。同期，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為19.96億元、短期受限制銀行存款38.35億元。對比來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)面臨的短期資金缺口超過300億元。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

不過，「創(chuàng)業(yè)最前線」注意到，遠(yuǎn)洋集團(tuán)存在巨額短期貿(mào)易及其他應(yīng)收款項及預(yù)付款項，金額高達(dá)528億元。其中，大部分是借予合營企業(yè)、聯(lián)營公司、第三方的委托貸款，以及應(yīng)收合營企業(yè)、聯(lián)營公司的款項。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

這些款項的用途是什么？資金是否還能收回？為何對合營企業(yè)、聯(lián)營公司留存超300億元的應(yīng)收款？對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

無論如何，債權(quán)人還是接受了遠(yuǎn)洋控股給出的重組方案。11月26日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布，上述10只債券中的7只，獲得債權(quán)持有人會議表決通過，金額約130.5億元。

（圖 / 遠(yuǎn)洋控股公告）

只不過，即便這三只PPN債券重組成功，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的償債壓力依然存在。畢竟，和融創(chuàng)“清零”美元債的強(qiáng)勢不同，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將部分債務(wù)進(jìn)行了展期，將部分兌付壓力推遲至未來。

在此次重組方案中，遠(yuǎn)洋控股給出了一項長期留債方案，將債務(wù)到期日延長至10年后（即2035年），利率統(tǒng)一調(diào)整為1%，只是不知是否有債權(quán)人會選擇此方案。

此外，今年3月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)63.15億美元的境外債重組協(xié)議生效。其中，22億美元（約合人民幣155億元）轉(zhuǎn)換為新債務(wù)（包括新貸款及新票據(jù)），41.15億美元成為新強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、新永續(xù)證券。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

上百億元的債務(wù)仍然懸而未決，遠(yuǎn)洋集團(tuán)未來仍有面臨“生死考驗”的風(fēng)險。

2、銷售均價每平下滑3000元，規(guī)模、利潤雙雙失速

遠(yuǎn)洋集團(tuán)是一家老牌房企，前身成立于1993年，只比碧桂園晚了一年，是行業(yè)最早進(jìn)入百億陣營的房企之一，且背后的股東更具實力。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

2023年6月，中國人壽和大家保險曾成立聯(lián)合調(diào)查組，并聘請財務(wù)顧問入駐遠(yuǎn)洋，隨后遠(yuǎn)洋的多只債券大跌。2個月后（2023年8月），遠(yuǎn)洋集團(tuán)就披露了債券面臨違約的公告。

時至今日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)面臨的不只是債務(wù)危機(jī)，經(jīng)營更顯困頓。

12月10日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露2025年前11月銷售數(shù)據(jù)。11月，其實現(xiàn)協(xié)議銷售額約24.9億元，同比下滑33%；前11個月，協(xié)議銷售額約237.9億元，同比下滑22%。

圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)公告：（上圖）2025年11月數(shù)據(jù)（下圖）2024年11月數(shù)據(jù)

尤為值得注意的是，在11月份，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的協(xié)議銷售均價約7900元/㎡，和去年同期的10800元/㎡相比，每平方米售價下滑了將近3000元；和今年10月的9100/㎡相比，每平方米也下滑了1200元。

在今年中期財報中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)披露，報告期內(nèi)，物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)的平均土地成本(不包括車位，下同)約6300元/㎡，平均建筑成本約5700元/㎡，開發(fā)成本達(dá)到1.2萬元/㎡。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

如若以這個標(biāo)準(zhǔn)來對比，遠(yuǎn)洋集團(tuán)是否會陷入“越賣越虧”的困境？11月的售價為何出現(xiàn)如此明顯的價格下挫？是在售項目組合出現(xiàn)了重大變化，還是在進(jìn)行大促銷？是否將利潤的重要性排在了銷售之后？

對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

對于遠(yuǎn)洋集團(tuán)來說，利潤并不是可有可無的存在，因為企業(yè)已經(jīng)連虧三年。2022年至2024年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股東應(yīng)占虧損為190億元、211億元及186億元，累計虧損約587億元。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

在今年上半年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)得以扭虧，實現(xiàn)股東應(yīng)占溢利102億元，但這并不是基于經(jīng)營回歸正軌，而是完成境外債務(wù)重組，錄得317.56億元的非現(xiàn)金收益所致。倘若扣除境外債務(wù)重組收益，仍存在超200億元的虧損。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

長期虧損的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，已經(jīng)積壓了太多貨款。截至2025年中期末，其貿(mào)易及其他應(yīng)付款項達(dá)到473億元，其中貿(mào)易應(yīng)付款為116億元。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

面對如此高的貨款，遠(yuǎn)洋集團(tuán)又該如何應(yīng)對？

3、發(fā)力代建，股價不足1毛

當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼，遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇把籌碼押向輕資產(chǎn)模式——代建。

2023年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)成立了代建業(yè)務(wù)品牌「遠(yuǎn)洋建管」，提供咨詢顧問、產(chǎn)品定位、營造管理、營銷服務(wù)、交付等全鏈條服務(wù)，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、酒店、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、養(yǎng)老等多種業(yè)態(tài)。

背靠中國人壽、大家保險，遠(yuǎn)洋集團(tuán)聚焦不良資產(chǎn)賽道，不少代建項目是與政府、金融機(jī)構(gòu)、央國企等合作。

據(jù)其官網(wǎng)透露，集團(tuán)已為最高人民檢察院、北京市政府、中國人壽、大家保險、中化集團(tuán)、中國農(nóng)業(yè)銀行、平安集團(tuán)、中航信托等代建了多個項目。

但放在行業(yè)中來看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的優(yōu)勢并不突出?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年前三季度，“代建第一股”綠城管理以2785萬平方米的新增簽約建筑面積，在行業(yè)中遙遙領(lǐng)先。同期，遠(yuǎn)洋建管的新增簽約建筑面積為715.3萬平方米，約合綠城管理的1/4，位列行業(yè)第8。

（圖 / 克而瑞）

克而瑞研報指出，2025年前三季度，代建新拓TOP5企業(yè)占比保持49%高位，行業(yè)整體延續(xù)高集中度走勢，頭部企業(yè)牢牢占據(jù)市場份額，其余企業(yè)突圍難度較大。

即便如此，由于代建具有低杠桿、逆周期的特性，對資金要求相對較低，還是成為房企“必爭之地”?？硕饠?shù)據(jù)顯示，當(dāng)前市場上已有超過100家房企涉足代建或承接代建業(yè)務(wù)。

一邊是行業(yè)集中度越來越高，一邊是進(jìn)入代建的房企越來越多，導(dǎo)致代建市場競爭更加白熱化，代建費(fèi)率持續(xù)壓縮。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，77.7%的代建項目代建費(fèi)率在1%-3%之間，其中，42.7%的項目代建費(fèi)率僅在1%-2%之間，占比最高。

不僅“掙錢”越來越難，從“甲方”到“乙方”的角色轉(zhuǎn)換之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的貿(mào)易應(yīng)收賬款已經(jīng)堆高。截至2025年中期末，其貿(mào)易應(yīng)收款項為55.14億元，為此計提的減值撥備高達(dá)13.78億元。

（圖 / 遠(yuǎn)洋集團(tuán)財報）

對遠(yuǎn)洋集團(tuán)而言，品牌信用是一道繞不開的門檻。作為已經(jīng)出現(xiàn)過債券違約的房企，其在代建市場上的溢價能力、議價能力和品牌信譽(yù)度，都相對弱于財務(wù)更穩(wěn)健的同行，要想在代建領(lǐng)域?qū)で笸黄?，并不容易?/p>

從債務(wù)重組，到尋找“第二增長曲線”，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一直在試圖將經(jīng)營推到正軌上，但投資者仍心存疑慮。

港交所披露資料顯示，2025年5月8日、13日，股東Jane Street Group,LLC分別減持了5164.35萬股、2446.4萬股遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股票。

（圖 / 港交所）

另據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至2025年12月19日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的股票報收0.105港元/股（約合人民幣0.095元/股），早已淪為“仙股”。

從當(dāng)前的情況來說，化債仍然是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的重中之重。只不過，完成化債之后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)又該如何收拾這“一地雞毛”？

*注：文中題圖來自遠(yuǎn)洋集團(tuán)官方微博。