家人們，昨天北京樓市炸了個(gè)大新聞！估計(jì)不少在京漂著的老鐵都刷到了——非京籍買房的社保年限直接砍半了！今天咱不玩虛的，用最實(shí)在的話把這事聊透，不管你是正在攢社保的剛需，還是單純看熱鬧的，聽完都能明白這事兒到底跟咱有沒(méi)有關(guān)系，背后藏著啥門道。

先給咱看不懂政策的家人把事實(shí)擺明白，別被那些官方文件繞暈了。12月24號(hào)，北京四部門聯(lián)合發(fā)了通知，核心就一條：非京籍家庭買房的社?；騻€(gè)稅繳納年限，降了！具體說(shuō)就是，以前想在五環(huán)內(nèi)買房，得連續(xù)繳3年社保；現(xiàn)在不用了，繳滿2年就行。要是買五環(huán)外的房子，更簡(jiǎn)單，以前要2年，現(xiàn)在1年就夠資格了。除此之外，還有兩個(gè)配套政策：二孩及以上的家庭，不管是京籍還是非京籍，在五環(huán)內(nèi)還能多買一套；商貸利率也不區(qū)分首套二套了，公積金二套首付從30%降到25%。

可能有人會(huì)說(shuō)，不就少繳一年社保嗎？至于這么大動(dòng)靜？你可別小看這一年，對(duì)咱北漂來(lái)說(shuō)，這可能就是“有資格買房”和“繼續(xù)租房漂泊”的區(qū)別。多少人就是卡在這一年社保上，眼睜睜看著房?jī)r(jià)起起伏伏，卻連入場(chǎng)的門票都沒(méi)有。但咱先別著急高興，先琢磨琢磨，北京為啥偏偏在這個(gè)時(shí)候降門檻？真的是為了讓咱剛需能輕松上車嗎？

背后的原因，說(shuō)透了其實(shí)很現(xiàn)實(shí)，就倆字：救市。但不是救整個(gè)樓市，是“精準(zhǔn)托底”。咱先看一組數(shù)據(jù)，你就明白了。從今年7月到11月，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月下跌了，而且跌幅好幾次都是全國(guó)70城前列的，月均跌幅能到1.12%。再看庫(kù)存，現(xiàn)在北京樓市的去庫(kù)存周期已經(jīng)到21.3個(gè)月了，早就超過(guò)合理水平了。簡(jiǎn)單說(shuō)就是，房子賣不出去了，開發(fā)商和房東都慌了。

更關(guān)鍵的是，北京80%的新房成交都集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域。以前五環(huán)外非京籍要繳2年社保才能買，現(xiàn)在降到1年，就是想把這部分潛在的剛需給激活，讓他們?nèi)ハ瀛h(huán)外的庫(kù)存。另外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確說(shuō)了，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，清理住房消費(fèi)的不合理限制。北京作為一線城市，這次政策調(diào)整也是在響應(yīng)中央的要求，同時(shí)也是對(duì)本地市場(chǎng)低迷的一種回應(yīng)。

那這個(gè)政策出臺(tái)后，會(huì)帶來(lái)啥影響呢？咱從咱普通人的角度說(shuō)說(shuō)，別聽那些專家的空話。首先，最直接的就是有一批非京籍會(huì)立馬獲得購(gòu)房資格。尤其是那些在五環(huán)外工作的年輕人，以前要等2年，現(xiàn)在繳1年社保就能買房，這部分人的買房需求會(huì)被釋放出來(lái)。預(yù)計(jì)五環(huán)外的新房項(xiàng)目會(huì)先熱鬧起來(lái)，售樓處的訪客量肯定會(huì)增加，可能還會(huì)出現(xiàn)之前政策放松后，有些樓盤一天來(lái)訪量漲50%的情況。

其次，市場(chǎng)分化會(huì)更明顯。啥意思呢？就是好房子更吃香，差房子更難賣。五環(huán)內(nèi)核心地段的房子，本來(lái)就稀缺，再加上多子女家庭能多買一套的政策，那些高收入的多子女家庭可能會(huì)趁機(jī)入手，這部分房子的價(jià)格可能會(huì)稍微穩(wěn)住。但五環(huán)外的老破小，還有那些位置不好的房子，就算政策放松了，也未必有人買。畢竟剛需買房也挑性價(jià)比，不是有資格了就會(huì)隨便買。

還有一個(gè)影響，就是租房市場(chǎng)可能會(huì)有變化。一部分本來(lái)打算長(zhǎng)期租房的人，要是符合了購(gòu)房資格，可能會(huì)轉(zhuǎn)而去買房，這樣一來(lái)，五環(huán)外的租房需求會(huì)減少，房租說(shuō)不定會(huì)稍微降一點(diǎn)。這對(duì)還沒(méi)攢夠錢買房的人來(lái)說(shuō)，可能是個(gè)好消息。

說(shuō)到這，可能很多家人已經(jīng)有點(diǎn)激動(dòng)了，覺(jué)得北京樓市要回暖了，非京籍的春天來(lái)了。但我今天要潑一盆冷水，我的觀點(diǎn)可能有點(diǎn)犀利，但絕對(duì)是貼近現(xiàn)實(shí)的大實(shí)話：這次政策不是給咱底層剛需送福利，而是一次精準(zhǔn)的“結(jié)構(gòu)性托底”，真正能受益的，只是少數(shù)人。

為啥這么說(shuō)？咱先說(shuō)說(shuō)多子女家庭能多買一套房這個(gè)政策。專家說(shuō)這是支持改善需求，但咱想想，真正能買得起第二套房的多子女家庭，能有多少？我身邊就有個(gè)朋友，兩口子以前年入五十多萬(wàn)，生了二胎想換個(gè)大四居，2021年花四百多萬(wàn)買了房，貸款兩百萬(wàn)，每年房貸二十萬(wàn)。結(jié)果后來(lái)男方被裁員，女方收入也砍半，現(xiàn)在全家年收入才二十多萬(wàn)，光房貸就占了一多半，兩個(gè)孩子的奶粉錢、學(xué)費(fèi)壓得他們喘不過(guò)氣，想賣房又虧了一百萬(wàn)，直接從中產(chǎn)跌回底層。

這就是現(xiàn)實(shí)，多子女家庭大多是普通工薪階層，養(yǎng)孩子的開銷已經(jīng)把儲(chǔ)蓄擠壓得差不多了，就算有了多買一套房的資格，五環(huán)內(nèi)一套房動(dòng)輒幾百萬(wàn)，首付和月供他們根本扛不住。有數(shù)據(jù)顯示，北京高收入的多子女家庭占比還不到15%，這點(diǎn)需求扔進(jìn)北京樓市大盤，就像一塊小石頭扔進(jìn)湖里，頂多泛起一點(diǎn)漣漪，根本掀不起大浪。

再說(shuō)說(shuō)非京籍社保年限降低這事兒。咱別光看“少繳一年社保”，關(guān)鍵是就算有了資格，你能買得起嗎？北京現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，就算是五環(huán)外，新房均價(jià)也得五萬(wàn)多一平米，一套八十平米的房子，總價(jià)就得四百多萬(wàn)，首付至少一百萬(wàn)。咱底層打工人，一年能攢多少錢？就算繳滿了1年社保，首付湊不齊，還不是白搭。

還有個(gè)扎心的現(xiàn)實(shí)，北京非京籍常住人口差不多有800萬(wàn)，但真正有穩(wěn)定收入、能湊得起首付的，估計(jì)也就60萬(wàn)左右。大部分底層北漂，就算社保年限夠了，也還是買不起房。而且政策放松后，會(huì)不會(huì)有一批投資客趁機(jī)入場(chǎng)，把五環(huán)外的房?jī)r(jià)炒起來(lái)？要是房?jī)r(jià)漲了，反而會(huì)讓那些真正的剛需更難上車。

我再補(bǔ)充一點(diǎn)，這次政策還有個(gè)細(xì)節(jié)，就是商貸利率不區(qū)分首套二套了。專家說(shuō)這是降低購(gòu)房成本，但實(shí)際上，銀行有自主定價(jià)權(quán)，最后利率到底是升是降，還不一定。就算利率降了，對(duì)咱底層剛需來(lái)說(shuō)，也只是少還一點(diǎn)月供，根本解決不了首付不夠的核心問(wèn)題。

所以總結(jié)一下我的觀點(diǎn)：北京這次降非京籍購(gòu)房門檻，本質(zhì)上是為了消化庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)，而不是為了讓所有非京籍都能買得起房。對(duì)少數(shù)有實(shí)力、剛好差一年社保的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)是個(gè)機(jī)會(huì)，但對(duì)咱大多數(shù)底層北漂來(lái)說(shuō)，這只是“看得見、摸不著”的政策紅利。

咱別被政策沖昏了頭腦，也別覺(jué)得樓市要一夜回暖。現(xiàn)在的北京樓市，已經(jīng)不是以前那個(gè)隨便買都能漲的時(shí)代了。供求關(guān)系已經(jīng)變了，房子越來(lái)越多，想買的人越來(lái)越少，而且大多是剛需，沒(méi)多少錢。就算政策放松，市場(chǎng)修復(fù)也得是個(gè)慢慢的過(guò)程，房?jī)r(jià)大幅上漲的可能性很小。

最后我想說(shuō)，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。對(duì)咱底層普通人來(lái)說(shuō)，與其糾結(jié)政策變沒(méi)變，不如先好好搞錢，提升自己的收入。政策只是給了一個(gè)機(jī)會(huì)，但能不能抓住，還得看自己的實(shí)力。而且樓市的變化是動(dòng)態(tài)的，今天的政策不代表明天的市場(chǎng)，咱得理性看待，別盲目跟風(fēng)。

不知道今天我說(shuō)的這些，有沒(méi)有說(shuō)到咱家人的心坎里。你們身邊有沒(méi)有符合購(gòu)房資格的朋友？他們是打算買房，還是繼續(xù)觀望？可以在評(píng)論區(qū)聊聊，咱一起交流交流。關(guān)注我，以后我會(huì)持續(xù)跟大家分享樓市的真實(shí)情況，不吹不黑，只說(shuō)大實(shí)話。