2014年，萬(wàn)科試水長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，首個(gè)項(xiàng)目是“泊寓·萬(wàn)匯樓”；2016年，整合旗下各地子公司長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，確立了“泊寓”品牌。

萬(wàn)科全資控股的“萬(wàn)科公寓管理有限公司”統(tǒng)一管理全國(guó)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，該公司下設(shè)4家全資控股子公司，再由這4家子公司全資控股各地的項(xiàng)目公司和配套服務(wù)公司。

長(zhǎng)租公寓通常采取二房東模式，因?yàn)樽馐郾忍?，不可能買(mǎi)地自建。為了降低收儲(chǔ)成本，萬(wàn)科瞄準(zhǔn)了城中村。

2017年，深圳市萬(wàn)村發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳萬(wàn)村”）成立，由深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳萬(wàn)科”）和深圳市萬(wàn)軒置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳萬(wàn)軒”）各持股50%。而深圳萬(wàn)軒由深圳萬(wàn)科控股約99%，永豐縣云科創(chuàng)富企業(yè)（有限合伙）持股約1%，深圳萬(wàn)科實(shí)際由萬(wàn)科全資控股。

深圳萬(wàn)村的核心業(yè)務(wù)就是“萬(wàn)村計(jì)劃”：采取"統(tǒng)租改造+品牌運(yùn)營(yíng)"模式，以略高于市價(jià)統(tǒng)租城中村物業(yè)，經(jīng)消防設(shè)施升級(jí)、外立面改造后，移交"泊寓"品牌運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目包含配套商業(yè)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理服務(wù)，主要面向18~40歲白領(lǐng)。

改造后必然漲價(jià)，白領(lǐng)可以接受這個(gè)價(jià)格，但原來(lái)的低收入租戶怎么辦？

因此，萬(wàn)村計(jì)劃被認(rèn)為變相抬高了城中村房租，引起很大的爭(zhēng)議，于是從2018年11月起停止新增項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，在深圳已經(jīng)簽下近2000棟農(nóng)民房、超10萬(wàn)間公寓房源。

7年后的2025年12月，泊寓清退10多家深圳門(mén)店，涉及龍華觀瀾錦鯉公社、龍崗五和大發(fā)埔公社等，主要是“萬(wàn)村計(jì)劃”時(shí)期留下的房源。

對(duì)此，萬(wàn)科泊寓為租客提供了三種方案：

1、直接換簽：與原房屋業(yè)主方重新簽約，租金與服務(wù)條件不變。

2、內(nèi)部搬遷：免費(fèi)換至周邊泊寓門(mén)店，提供300元搬家補(bǔ)貼。

3、退租賠償：1個(gè)月租金賠償 + 1個(gè)月免費(fèi)過(guò)渡期。

至于清退原因，泊寓官方回應(yīng)：優(yōu)化低效資產(chǎn)，提升運(yùn)營(yíng)效率。

說(shuō)白了，就是不掙錢(qián)！

公開(kāi)資料顯示：深圳市泊寓租賃服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱“深圳泊寓”）今年前11個(gè)月虧損約8881萬(wàn)元。按照這種虧損速率，再加上清退產(chǎn)生的違約金，預(yù)計(jì)全年虧損過(guò)億。

深圳泊寓的出租率為94%，高于行業(yè)平均水平。虧錢(qián)的原因不是租不出去，而是成本太高。

長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方通常會(huì)和原業(yè)主簽約10~15年，租金每隔1年或幾年按照一定比例遞增。

因此，就算初始租金不高，但隨著時(shí)間的流逝，復(fù)利開(kāi)始發(fā)揮威力。

況且，萬(wàn)村計(jì)劃開(kāi)始實(shí)施的2017年，正是長(zhǎng)租公寓發(fā)展的高峰期，各路資本瘋搶房源，初始租金不一定很便宜。

一方面，租入成本不斷遞增；另一方面，對(duì)外租金卻很難同步上漲，因?yàn)檫@幾年的租房市場(chǎng)不太景氣。

今年11月，50城住宅平均租金為34.36元/平方米/月，環(huán)比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

俗話說(shuō)，債務(wù)是剛性的，資產(chǎn)是彈性的。

同樣道理，成本是剛性的，收入是彈性的。

剛性，意味著很難下跌，甚至還會(huì)穩(wěn)步上漲；而彈性，則意味著可上可下。

相對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓退出成本較低，賠償違約金即可，但泊寓也是舉債經(jīng)營(yíng)的。

根據(jù)萬(wàn)科公告：深圳泊寓向華夏銀行貸款4億，期限1年，由關(guān)聯(lián)公司“深圳市富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”（簡(jiǎn)稱“深圳富春”）以持有的資產(chǎn)進(jìn)行抵押，萬(wàn)科同時(shí)提供保證擔(dān)保。

該筆貸款余額2億，最近到期，又延長(zhǎng)了1年。

此外，萬(wàn)科自己也向華夏銀行貸款8.3億元，目前余額為8.26億元，也是由深圳富春以持有的資產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。