據(jù)希臘媒體報道，希臘房地產(chǎn)市場預(yù)計將在2026年迎來一輪顯著的住房供應(yīng)增長。業(yè)內(nèi)評估，自2026年春季起，過去幾年被中國、土耳其、以色列等外國“黃金簽證”投資者購入的數(shù)千套住宅，將陸續(xù)回流市場，用于長期出租或出售。同時，大量由商業(yè)用途改造為住宅用途的項目也將在未來兩年集中完工，形成另一波規(guī)?？捎^的新增房源。

業(yè)內(nèi)人士估計，目前已有約1000至2000套成品公寓進入上市前的最后階段，預(yù)計到2027年，這一數(shù)字還將顯著上升。多重因素疊加之下，希臘住房市場將在短時間內(nèi)迎來近年來罕見的“集中放量”。

來自主要黃金簽證中介機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)外國投資者并未將所購房產(chǎn)用于自住。通過黃金簽證計劃購買的房產(chǎn)中，約94%自購入之初便被投放至長期租賃市場，僅6%由投資者本人使用。截至2024年底，黃金簽證項目累計帶動約1.6萬套房產(chǎn)交易，其中近1.5萬套最終回流租賃市場。這也反映出，黃金簽證在實際運作中更像是一個房源供給與流通機制，而非傳統(tǒng)意義上的“移民自住房計劃”。

用途轉(zhuǎn)換項目集中入市

隨著相關(guān)法律框架調(diào)整，25萬歐元投資門檻被限定僅適用于將舊商業(yè)物業(yè)改造為住宅用途，而在阿提卡、塞薩洛尼基及旅游島嶼地區(qū)，直接購買住宅的最低投資額已提高至80萬歐元。這一變化，使“商業(yè)改住宅”幾乎成為中低門檻黃金簽證投資的唯一可行路徑。

在這一背景下，大量閑置多年的辦公樓、老商鋪、倉庫及空置建筑被重新開發(fā)為住宅項目。由于改造基于原有建筑結(jié)構(gòu)，開發(fā)成本相對較低、工期更短，投資性價比較高。

在阿提卡地區(qū)，此類項目主要集中于埃克薩爾希亞、梅塔克蘇爾吉奧、基普塞利、比雷埃夫斯等老商業(yè)建筑密集區(qū)域。僅上述用途轉(zhuǎn)換項目，預(yù)計到2027年就將為市場新增3000至5000套公寓。與此同時，法律明確禁止黃金簽證項目房產(chǎn)用于短期租賃，意味著這些新增住房將被強制投向長期租賃市場。

中國投資者仍占主導(dǎo)

從投資者結(jié)構(gòu)來看，中國投資者依然是黃金簽證項目中最活躍的群體，占比約65%。他們通常批量購入多套小戶型公寓，并偏好由開發(fā)商統(tǒng)一托管、保障租金收益的模式。土耳其投資者約占6%，俄羅斯約占5%；來自黎巴嫩、埃及及其他中東國家的投資者，則更多集中在25萬歐元投資區(qū)間。

目前增長最快的是以色列投資者，主要聚焦雅典市中心的用途轉(zhuǎn)換項目。美國和加拿大投資者占比相對較小，但呈穩(wěn)步上升趨勢。

分析指出，對大多數(shù)投資者而言，獲得申根居留身份仍是首要目標，投資回報則居其次。這一動機結(jié)構(gòu)決定了，無論是新建項目還是改造項目，絕大多數(shù)黃金簽證房產(chǎn)最終都會回流至出租或出售市場。在希臘租賃市場面向中低收入群體的住房數(shù)量不足的背景下，這在客觀上增加了可供住房數(shù)量。

積壓申請“解凍” 重振市場信心

市場節(jié)奏發(fā)生變化的關(guān)鍵因素之一，是近期出臺的一項部長級決定，該決定解除了長期積壓的黃金簽證申請。此前近半年內(nèi)，由于政策細節(jié)不明確，律師、公證人及投資者普遍持觀望態(tài)度，買賣一度陷入停滯。

新規(guī)明確了用途轉(zhuǎn)換的認證方式、歷史保護建筑的納入條件，以及居留許可簽發(fā)和續(xù)簽所需文件。官方數(shù)據(jù)顯示，目前仍有13499份黃金簽證申請待批，其中約79%集中在阿提卡地區(qū)。隨著新規(guī)落地，這些積壓申請將陸續(xù)獲批，同時也為新一輪申請打開通道。

相關(guān)人士認為，明確的政策將重新吸引來自亞洲、中東及北美的投資者，推動更多適合改造的項目啟動。隨著2026年春季起新房源陸續(xù)入市，希臘房地產(chǎn)市場供需格局或?qū)⒊霈F(xiàn)階段性變化。（蔡玲）

圖源：Protothema