（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

2002年，甲公司與某村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂土地租賃合同，租用5畝集體土地用于經(jīng)營。此后，甲公司在未取得規(guī)劃許可的情況下，在該地塊上建設(shè)了多處廠房。

2016年3月，林志遠(yuǎn)與甲公司法定代表人周文斌簽訂《房屋租賃合同》，承租位于順義的一處廠房（后稱一號廠房），約定用于藝術(shù)家工作室，租期10年。林志遠(yuǎn)隨后投入大量資金對空置舊廠房進(jìn)行新建、改建和裝修，累計(jì)支出超125萬元。

2017年，雙方又簽訂《租房補(bǔ)充協(xié)議》和《租房協(xié)議書》，增加租金并擴(kuò)租部分區(qū)域。

2022年6月，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府發(fā)布公告，認(rèn)定一號廠房為違法建筑，總建筑面積近6200平方米，未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。甲公司隨后出具《確認(rèn)書》，承認(rèn)系違建并自行拆除。

林志遠(yuǎn)認(rèn)為：既然租賃物是違建，合同應(yīng)屬無效，甲公司應(yīng)退還預(yù)付租金40萬元，并賠償裝修損失125萬余元。

甲公司則辯稱：

林志遠(yuǎn)未經(jīng)同意擅自裝修，損失應(yīng)自負(fù)；

其實(shí)際使用房屋至2022年8月，不應(yīng)全額退租；

反訴要求林志遠(yuǎn)賠償其拆除承重墻、景觀墻造成的損失21.5萬元。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》《租房協(xié)議書》《租房補(bǔ)充協(xié)議》無效；

二、甲公司退還林志遠(yuǎn)預(yù)付租金11.5萬元；

三、甲公司賠償林志遠(yuǎn)裝修損失65萬元；

四、駁回林志遠(yuǎn)其他訴訟請求；

五、駁回甲公司的全部反訴請求。

法院說理

違建租賃合同自始無效

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件的解釋》第2條，出租未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋，租賃合同無效。本案廠房已被政府明確認(rèn)定為違建并拆除，故合同無效。

雙方均有過錯(cuò)，但出租方負(fù)主責(zé)

甲公司作為出租方，明知房屋無合法手續(xù)仍對外出租牟利，對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任；

林志遠(yuǎn)未盡審慎義務(wù)，未核實(shí)房屋合法性，承擔(dān)次要責(zé)任。

裝修損失酌定賠償65萬元

雖然林志遠(yuǎn)提交的評估報(bào)告因房屋已拆除、依據(jù)不足未被完全采信，但法院結(jié)合施工行業(yè)慣例及現(xiàn)場照片，確認(rèn)其確有大額裝修投入，酌情支持65萬元。

租金按實(shí)際騰退時(shí)間核算

林志遠(yuǎn)稱2022年4月搬離，但電費(fèi)記錄及另案證據(jù)顯示其實(shí)際使用至2022年8月初，故僅退還8月10日之后的預(yù)付租金11.5萬元。

反訴請求缺乏依據(jù)

甲公司稱林志遠(yuǎn)破壞房屋結(jié)構(gòu)，但其早在2017年就知悉裝修行為，多年未提出異議，且微信記錄僅為單方陳述，無法證明實(shí)際損失存在，反訴被駁回。

特別指出：即使合同無效，承租人若善意投入裝修，仍可依過錯(cuò)比例獲賠；而出租違建牟利者，不能“收錢時(shí)笑，拆房時(shí)跑”。

律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

租廠房前務(wù)必查“三證”：

土地性質(zhì)、規(guī)劃許可、房屋產(chǎn)權(quán)——缺一不可！集體土地上的自建房90%以上無合法手續(xù)。

“對方說能用”不等于合法！

即使房東出示與村委會的租賃合同，也不能替代政府規(guī)劃審批。

裝修前必須書面確認(rèn)！

合同中雖允許“改造”，但若未明確范圍，一旦合同無效，損失可能自擔(dān)。

違建被拆≠血本無歸！

法院會根據(jù)雙方過錯(cuò)比例分擔(dān)損失，出租方通常承擔(dān)60%-70%責(zé)任。

保留所有付款與施工證據(jù)！

轉(zhuǎn)賬記錄、施工合同、現(xiàn)場照片、溝通記錄——都是索賠關(guān)鍵。

溫馨提醒：北京近年大力整治“非宅改商”“工業(yè)大院”類違建，大量藝術(shù)區(qū)、倉儲、辦公空間被清退。若您正租賃此類場所，請立即評估風(fēng)險(xiǎn)，必要時(shí)通過法律手段止損。