12月30日，樓市大招來了？反正在各類社交媒體上出現(xiàn)不少類似的帖子，還有鼓吹房價即將大漲。

當(dāng)天確實出了一個新的政策，與出售二手住房的增值稅有關(guān)。根據(jù)根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布的最新公告，個人出售購買不足2年的住房，增值稅征收率從原5%調(diào)整為3%；購買滿2年的住房對外銷售繼續(xù)免征增值稅。

新政看似涉及兩個方面，實則只有一半是新的。

第二點“滿兩年免征”并非新政，事實上全國大部分城市長期以來均執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)，僅個別城市如上海曾因樓市過熱短暫實施“滿五年免征”，但已于2024年12月1日恢復(fù)為“滿兩年免征”。

因此，所謂新政中“滿兩年免征”部分實為舊有政策的重申，真正有實質(zhì)性調(diào)整的僅是賣出不足兩年住房的增值稅稅率下調(diào)。

以具體案例測算稅率變化影響。

假設(shè)老劉2025年2月以200萬元購入住房，2026年5月以210萬元賣出（持有期不足兩年），按原政策需繳納增值稅約10萬元（210萬÷1.05×5%），新政下僅需繳納6.1萬元（210萬÷1.03×3%），節(jié)省稅款約3.9萬元。

需特別說明的是，二手房增值稅計算采用“全額征收”模式，不考量實際增值與否，即便房價下跌仍需按成交價計稅，僅稅額隨成交價降低而減少。

從政策背景看，本次調(diào)整源于《增值稅法》的立法推進。2024年12月25日全國人大常委會通過的《增值稅法》將于2026年1月1日施行，該法取消了原《增值稅暫行條例》中“國務(wù)院另有規(guī)定除外”的彈性條款，將簡易計稅征收率統(tǒng)一為3%。

此前，個人出售不足兩年住房按5%征稅屬于“國務(wù)院特殊規(guī)定”，而新法實施后此類特殊稅率被整合，故本次調(diào)整實為法律框架優(yōu)化的必然結(jié)果，專業(yè)領(lǐng)域從業(yè)者在去年年底就能預(yù)測到，所以嚴格來說也不能算是什么新政策，至少在一年前就有這樣的預(yù)期了。

從市場實際影響分析，稅率調(diào)整的邊際效應(yīng)有限。據(jù)行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，我國二手房交易中大部分的房源持有期已超過兩年，這部分交易本就享受免稅政策，稅率調(diào)整對其無直接影響。

對于持有期不足兩年的交易，雖然稅率從5%降至3%帶來一定成本降低，但2%的稅率降幅對交易決策影響有限，像上文例子里的情況，3%的征收率依然意味著要支出好幾萬元的增值稅，與其如此不如晚幾個月出售，滿兩年便免稅了。

更深層次的問題在于，當(dāng)前樓市低迷的核心矛盾并非交易成本，而在于居民對未來收入預(yù)期的不確定性及對資產(chǎn)價格持續(xù)下跌的擔(dān)憂。

近三年部分城市房價下跌疊加經(jīng)濟環(huán)境變化，導(dǎo)致購房者普遍存在“不敢貸、不愿買”的心理：一方面，擔(dān)心收入波動影響還款能力；另一方面，對“買后繼續(xù)貶值”的擔(dān)憂抑制了投資性需求。

歷史經(jīng)驗表明，樓市企穩(wěn)回升的關(guān)鍵在于重建市場信心。需通過穩(wěn)定就業(yè)、提高居民可支配收入、明確房地產(chǎn)長效機制等綜合措施，逐步消除“房價只漲不跌”的慣性思維，構(gòu)建“房住不炒”的理性預(yù)期。

綜上，本次增值稅政策調(diào)整更多是法律框架完善的配套舉措，對樓市的實際刺激作用有限，真正決定市場走向的，始終是經(jīng)濟基本面的改善、居民收入的增長以及對資產(chǎn)價格穩(wěn)定的長期信心。

對于普通購房者而言，更無需因短期政策波動產(chǎn)生焦慮了，應(yīng)結(jié)合自身居住需求、財務(wù)狀況及長期規(guī)劃做出理性決策。所謂的新政漲房價只不過是部分中介創(chuàng)造出來的話題罷了。

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