北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

實話實說，我一直有別墅夢，雖然預(yù)算只有*00來萬，但看了新機場和青龍湖以及龐各莊一帶不少別墅小區(qū)了，可選擇的還是不少的。

但也了解了別墅的保值情況不好，所以想探討一下今后的走勢。

因為我認為隨著城市的發(fā)展，北京也應(yīng)該跟美國似的走上住宅郊區(qū)化的趨勢，而且別墅是單獨擁有土地的，占有土地的價值越高，其保值是不是就應(yīng)該越好��？

而且如果第二中央別墅區(qū)的規(guī)模起來了，那其土地和地段兒價值是不是就更高了？

章哥：

1、我只能說有可能吧，一切看發(fā)展。但在我看來，就算有這種趨勢也是個很漫長的過程，不是10年20年就能實現(xiàn)的。所以您還是多考慮自住吧，其他的反正都是副產(chǎn)品，順其自然吧。

2、另外多說一句，30多年前就有開發(fā)商預(yù)測中國將復(fù)制美國的“中產(chǎn)住宅郊區(qū)化”趨勢，典型的就是萬科，所以率先推出了“城市花園系列”。北京的樓盤在后沙峪，在當年很成功，也引的很多開發(fā)商效仿+中產(chǎn)家庭追捧。

但到目前為止，之所以價格走勢不太強，說明還是追捧力度不夠，人群不多也就抬不高價格。而之所以人不多，就因為被從市區(qū)溢出的客群就不太多。

3、但這并不能說當年那些開發(fā)商預(yù)測失敗了，畢竟什么交通擁堵+尾氣污染+人口擁擠+房價高昂等情況都被驗證了。但只有一條沒預(yù)料到，就是北京這種城市的市區(qū)，沒出現(xiàn)治安混亂+流浪漢遍地的情況。

美國中產(chǎn)們之所以逃離市區(qū)，其實最主要的就是作為家的房子失去了安全感，誰愿意天天早上一推門就一堆流浪漢打招呼�。客砩匣丶以偬嵝牡跄�，這日子沒法兒過了。美國市區(qū)不是沒有安全的街區(qū)，但都是非常貴的富人區(qū)，中產(chǎn)們買不起，所以只能搬到郊區(qū)了。

而北京以及國內(nèi)所有城市都沒出現(xiàn)這種情況，那咱們的中產(chǎn)們就沒必要逃離了。至于富人們住郊區(qū)那是他們的愛好，人家在市區(qū)又不是沒房，想住哪兒住哪兒。

4、還多說一句，如果去過美國，或者對紐約洛杉磯這些城市的郊區(qū)有所了解，那會發(fā)現(xiàn)他們和咱們的郊區(qū)社區(qū)完全兩碼事兒。咱們追求的是“郊區(qū)市區(qū)化”，也就是郊區(qū)也要有完善的配套，地鐵超市醫(yī)院公園學(xué)校，那是一個都不能少啊。

而美國郊區(qū)恰恰相反，越是沒有大型超市，沒有公交地鐵，沒有商業(yè)區(qū)，沒有平民公園的才越受中產(chǎn)們追捧呢，價格也才越高。

因為只有這樣才能盡量杜絕窮人流浪漢們來聚集。沒有公交，最底層的窮鬼們來不了；沒有沃爾瑪這種大超市也就沒有了救濟站和廉價商品，他們?yōu)槭裁匆獊恚繘]有平民公園，來了也沒地方躺平嗑藥；沒有商業(yè)區(qū)，來了沒地方零元購，那對美國某些階層就沒有吸引力了唄。

但也正是如此，才能最大程度上保證中產(chǎn)社區(qū)的寧靜與安全。即便警察來的慢點兒都無所謂，反正沒幾個敢直接闖進院子的。

5、簡單就是這情況，在我看來，美國和中國的城市情況有相似之處，但從治安角度有本質(zhì)的不同，所以才導(dǎo)致北京這種城市沒出現(xiàn)大規(guī)模的住宅郊區(qū)化。而且現(xiàn)在的人們對爬樓梯也不太熱衷，別墅什么的不如大平層受追捧，這也是別墅類價格走勢弱的原因之一。

僅供參考。

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