武康路106弄 舒抒 攝

熱鬧的武康路上，與安踏零碳概念店、網(wǎng)紅西餐廳“SOMETHING”一墻之隔的武康路106弄，是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)中典型的鬧中取靜型小區(qū)。

2026年1月1日起，這個房齡超過60載的老小區(qū)將迎來新變化——已經(jīng)施行2年的物業(yè)費價格，將從每月每平方米1元上調(diào)至1.1元。在此之前，小區(qū)已經(jīng)在2024年元旦完成第一輪物業(yè)費調(diào)價，從當(dāng)時已維持10多年的0.8元上調(diào)到本輪調(diào)價前的1元。

為何“區(qū)區(qū)0.3元”的物業(yè)費調(diào)價要分兩步走？記者從徐匯區(qū)湖南街道獲悉，武康路106弄是街道創(chuàng)新探索的物業(yè)費階梯式調(diào)價的代表案例，通過將物業(yè)費目標(biāo)漲幅拆分成若干部分，實行分步調(diào)價，居民根據(jù)物業(yè)服務(wù)提升后的體驗度，再來決定下一步調(diào)價是否繼續(xù)推進(jìn)。

這不僅讓居民對物業(yè)費調(diào)整有了更充分的參與度和決策權(quán)，也讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在破解物業(yè)費調(diào)價難的同時，有了更大的積極性提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。在兩年多的探索中，湖南街道為上海風(fēng)貌區(qū)內(nèi)的老舊住宅小區(qū)，摸索出了一條物業(yè)服務(wù)快速實現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的可行路徑。

湖南路街道轄區(qū)內(nèi)有上海音樂學(xué)院等高校和院團，圖為上音花園。徐匯區(qū)供圖

先算一筆賬

武康路106弄是典型的售后房及公房混合小區(qū)，居民67戶，總建筑面積為5249平方米，居民以活力老人為主。小區(qū)面積不大，穿過公共通道，一座精巧的花園映入眼簾，與高大的香樟樹組成了一片靜謐的小森林。樹木與居民樓的間隙中，通過“美麗家園”項目更換的金屬晾曬衣架，為這個幽靜的老小區(qū)平添了不少煙火氣。

徐房集團下屬衡復(fù)物業(yè)管理部經(jīng)理韓燁算了筆賬：2024年元旦首次調(diào)價后，小區(qū)物業(yè)費從0.8元漲到了1元。這1元物業(yè)費包含每月每平方米管理費0.18元、保潔費0.26元、保安費0.36元，售后公房維修費則按每月每平方米0.19元計收。

不過，即便物業(yè)費已經(jīng)漲了0.2元，居民日益增長的物業(yè)服務(wù)需求與物業(yè)企業(yè)的實際收支之間依舊存在差距。原因在于，如果引入市場化的保安、保潔人員，小區(qū)的物業(yè)管理成本就要達(dá)到每月每平方米4.71元，遠(yuǎn)高于首輪調(diào)價后收取的1元物業(yè)費。

武康路106弄 舒抒 攝

根據(jù)上海市人力資源和社會保障公告，2023年7月1日起，全市月最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至2690元，小時最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整至24元。以武康路106弄為例，物業(yè)費上調(diào)至1元后，目前小區(qū)保安的工作時間為每天16小時，還要兼顧小區(qū)清潔巡掃工作，全年僅這一項的人力成本支出就超過10萬元。

“在溝通調(diào)價的過程中，居民同步提出，希望了解物業(yè)服務(wù)成本的每一項開支究竟如何構(gòu)成�！表n燁表示，對物業(yè)公司來說，這樣其實能幫助業(yè)主們更好地理解物業(yè)費調(diào)價的初衷。

于是，衡復(fù)物業(yè)制作了一份專屬于武康路106弄小區(qū)的調(diào)研報告，明晰了物業(yè)成本的每個條目。從報告中可知，該小區(qū)的物業(yè)管理收益主要包括機動車包月停車費、非機動車停車費、街道物業(yè)一體化管理補貼等。

武康路106弄 舒抒 攝于2025年12月

物業(yè)支出方面，人力成本是最主要的開支。售后房維修費支出包括綠化養(yǎng)護、設(shè)備電費以及小修費用，武康路106弄的綠化面積為3591平方米，以每平方米每年養(yǎng)護單價2.6元測算，全年綠化維護成本約9337元。除此之外，小區(qū)內(nèi)的居民樓道公燈、門衛(wèi)用電、監(jiān)控、電子屏、路燈、電子滅蚊器等設(shè)備的電費以及小修費用，總計8200多元。

衡復(fù)物業(yè)在測算過程中，嘗試過“去市場化保安保潔”版本的物業(yè)費模型，得出的物業(yè)服務(wù)成本價為1.15元，與武康路106弄最新上調(diào)后1.1元的物業(yè)費價格已非常接近�！暗蔷用衿毡榉答仯@么多年來習(xí)慣了小區(qū)有專職保安照看，這個人力成本不能省。”韓燁說。

一體化服務(wù)

居民對獨立保安門崗的需求，與湖南路街道的客觀環(huán)境有關(guān)。街道辦事處副主任張翌介紹，面積1.73 平方公里的湖南街道，整個轄區(qū)位于上海最大的歷史文化風(fēng)貌區(qū)——衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，964幢風(fēng)格各異的花園洋房和214條歷史悠久的弄堂穿插其間。街道89處居住小區(qū)中，老舊住宅小區(qū)84個，占比高達(dá)94%，即便是高檔商品房也大多有20年左右的房齡。

一方面，風(fēng)貌區(qū)內(nèi)房齡老化帶來了維修需求的增長。另一方面，商業(yè)繁榮使得商居融合的挑戰(zhàn)日益顯著。因此，居民對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提升，亟待物業(yè)費調(diào)價的也不只有老舊小區(qū)。

湖南街道轄區(qū)鳥瞰 徐匯區(qū)供圖

以建于1999年的商品房亦園大廈為例，截至2024年，小區(qū)物業(yè)費維持在每月每平方米11.46元長達(dá)12年。2023年小區(qū)預(yù)算顯示，即便全額注入公共收益，仍存在資金缺口。若不調(diào)價，物業(yè)或?qū)⑼ㄟ^優(yōu)化保安、保潔崗位等方式控制成本，但由此可能引發(fā)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的不穩(wěn)定，因而物業(yè)費調(diào)價迫在眉睫。

當(dāng)物業(yè)費調(diào)價成為大勢所趨，怎么調(diào)整、如何保證質(zhì)價相符，尤其要“漲”得有理有據(jù)，這是屬地政府與物業(yè)公司要直面的課題。

武康路106弄小區(qū)業(yè)委會主任施曉棟介紹，居民對物業(yè)管理其實并無詬病，小區(qū)矛盾主要來自其他因素。譬如，武康路網(wǎng)紅商戶帶來的油煙和日間噪音擾民，還有停車位緊張、充電樁不足等風(fēng)貌區(qū)住宅小區(qū)的常見困擾。

想要居民從心里認(rèn)可調(diào)價，這些問題就得先行解決。

“物業(yè)一體化”管理此時發(fā)揮了積極作用——物業(yè)公司將散落在同一片區(qū)內(nèi)的“袖珍小區(qū)”、獨棟居民樓、沿街公寓等難以規(guī)�；芾淼淖≌臻g進(jìn)行統(tǒng)一服務(wù)，由此攤薄保安巡邏、保潔清掃的成本，又能對上述住宅完成基本的托底服務(wù)，在控制成本與保障服務(wù)之間尋求到了平衡。

在一體化管理的基礎(chǔ)上，湖南街道采取“一小區(qū)一方案”，引導(dǎo)物業(yè)公司主動為小區(qū)居民解決“老大難”問題，用實際行動獲得居民的信任。

2023年末的一個冬日，武康路106弄小區(qū)會議室里高朋滿座。湖南街道黨工委和華康居民區(qū)黨總支搭建了溝通平臺，邀請小區(qū)周邊商戶、一墻之隔的隱居酒店負(fù)責(zé)人等來到居委會，與居民代表、業(yè)委會成員面對面交流。居民細(xì)數(shù)商戶經(jīng)營對日常生活的影響，商戶則現(xiàn)場予以承諾。恰好周邊武康路沿線商戶的業(yè)主衡復(fù)投資與衡復(fù)物業(yè)均隸屬于徐房集團，區(qū)屬國企在此輪溝通中成為關(guān)鍵的協(xié)調(diào)者。

武康路106弄，小區(qū)內(nèi)還“包裹“著一處商品房小區(qū)，隱居酒店推窗便是106弄小區(qū)的內(nèi)部通道。 舒抒 攝

在施曉棟看來，這次破冰對居民接納物業(yè)費上調(diào)起到了重要作用。“居民了解到噪音、油煙污染與小區(qū)物業(yè)的管理并無直接關(guān)聯(lián)，更看到了物業(yè)公司積極解決問題的態(tài)度和能力�！�

不過，真到了要白紙黑字落實物業(yè)費調(diào)價時，居民內(nèi)心還有一道坎：調(diào)價得有理有據(jù)。

這就有了上文中，衡復(fù)物業(yè)為武康路106弄專門制作的物業(yè)費情況報告。報告中清楚列舉了物業(yè)管理成本、人力成本，明晰了調(diào)價后小區(qū)物業(yè)、保安和保潔等應(yīng)履行的責(zé)任義務(wù)。以“清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)頻次”為例，除了慣常的路面清掃、墻角除雜、清掏地溝等，還細(xì)化到對風(fēng)貌區(qū)內(nèi)容易出現(xiàn)的地面苔蘚“要用專業(yè)草酸清洗劑消殺”，積極回應(yīng)了居民對服務(wù)品質(zhì)的期盼。

“先試后付”與“一小區(qū)一策”

“小幅度、強關(guān)聯(lián)”的物業(yè)費階梯式調(diào)價模式在湖南街道全域推廣，進(jìn)而延伸出了物業(yè)服務(wù)“先試后付”的新模式。

常熟路228弄，這里的房屋建造年份從1936年至1987年不等，房屋維修需求顯著。但由于小區(qū)此前一直采取弄管會自治，沒有直管物業(yè)，物業(yè)費也長期維持在0.18元的最低托管水平。2025年4月1日起，小區(qū)開啟物業(yè)費“先試后付”試點，由衡復(fù)物業(yè)先行提供標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)，居民認(rèn)可后，正式將物業(yè)費上調(diào)至0.8元。最終，小區(qū)物業(yè)費在2025年12月正式完成調(diào)價簽約。

8個月的“先試后付”階段，物業(yè)公司做了哪些事？韓燁介紹，衡復(fù)物業(yè)首先與湖南街道一同為常熟路228弄爭取到了徐匯“三舊”變“三新”舊住房綜合改造的機會。居民看到小區(qū)硬件設(shè)施改善后，自然希望“軟服務(wù)”也能跟上�！斑@是與居民溝通物業(yè)費調(diào)價最初的心理基點。”

在“先試”其間，物業(yè)公司圍繞小區(qū)最突出的矛盾點“停車”制定方案�！坝H子停車優(yōu)惠”模式很快出爐：前來小區(qū)探望老人的車輛，登記后可在弄堂內(nèi)免費停車4小時，可滿足家屬探望老人、一同用餐的時間需求。超過4小時后，停車費為每小時10元。

“原則是親友車輛不停過夜，且車位緊張時，優(yōu)先讓小區(qū)業(yè)主的包月車�？俊！表n燁表示，這一方案讓小區(qū)居民感到，物業(yè)費調(diào)價后人性化的服務(wù)只增不減，且物業(yè)公司并非完全圍著經(jīng)營業(yè)績轉(zhuǎn)。這為物業(yè)費從0.18元“托底價”一口氣漲到0.8元“標(biāo)準(zhǔn)價”奠定了基礎(chǔ)。

“先試后付”模式還為上海市中心尤常見的沿街公寓小區(qū)提供了更靈活的物業(yè)費調(diào)價方式。

瑞華公寓 徐匯區(qū)供圖

在位于常熟路沿街的瑞華公寓，這棟建成于1928年的上海市優(yōu)秀歷史建筑其物業(yè)服務(wù)由徐房集團旗下高建物業(yè)負(fù)責(zé)。2023年前，大樓每月每平方米1.35元物業(yè)費已維持多年。但近年來，面對日益上漲的人力成本以及維修基金的不足，物業(yè)運營壓力日漸增加。同時，伴隨風(fēng)貌區(qū)游客的增長，居民對24小時安保、每日保潔以及歷史建筑修繕的需求也越發(fā)迫切。

為此，湖南街道為瑞華公寓引入“服務(wù)承諾前置公示”舉措，在物業(yè)費調(diào)價前，針對保潔服務(wù)開展為期1個月的升級試運行，保潔頻次從每日1次提升至2次。居民感受到物業(yè)服務(wù)“價隨質(zhì)升”的切實變化后，物業(yè)費收繳率上漲至98%。

如何常態(tài)化

過去2年間，湖南街道通過“小步慢行”式調(diào)價，結(jié)合“物業(yè)一體化”“先試后付”等舉措，探索出“服務(wù)先行-滿意度評估-調(diào)價啟動”這一適用于風(fēng)貌區(qū)住宅小區(qū)的物業(yè)費調(diào)價聯(lián)動機制。截至2025年末，街道累計完成23個試點小區(qū)的物業(yè)費調(diào)價或維修資金續(xù)籌，居民對調(diào)價方案的平均支持率超過85%，調(diào)價平均幅度高達(dá)152%，物業(yè)費平均收繳率也從原先的65%提升至89%。

在對全域20余個小區(qū)完成物業(yè)費調(diào)價后，湖南街道梳理出了風(fēng)貌區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)治理的幾類特點難點，包括房齡偏老、停車位不足、面積小造成公共收益偏低、“大弄包小弄”布局頻現(xiàn)、保安保潔年齡偏大、維修基金瀕臨臨界點等。

湖南路街道全域位于衡復(fù)歷史文化風(fēng)貌區(qū)。 徐匯區(qū)供圖

還有個更突出的問題：標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)成本超過每月每平方米4元，物業(yè)費即便從0.8元漲到1元以上，不依舊是“杯水車薪”？

湖南街道社區(qū)管理辦主任閆駿介紹，在徐匯區(qū)，物業(yè)公司和街道可通過“滿意物業(yè)三年行動計劃”、“美麗家園”硬件設(shè)施改建等項目提高居民認(rèn)可度，從而提升物業(yè)費調(diào)價意愿。

以武康路106弄為例，小區(qū)破損已久的晾衣架借助“美麗家園”項目全面換新，緩解了小區(qū)維修資金的壓力。在物業(yè)費第一輪提價0.2元成功后，徐匯區(qū)給予該小區(qū)物業(yè)費提價補貼0.2元，其中0.1元納入小區(qū)維修基金，0.1元作為對物業(yè)公司的激勵，保障了小區(qū)維修基金和物業(yè)公司自身都能得到良好運轉(zhuǎn)。

商品房亦園大廈也運用類似的政策工具，抓住徐匯“調(diào)價補貼+維修資金優(yōu)化”的政策窗口期，將約20%的物業(yè)費漲幅拆解為“16%的基礎(chǔ)漲幅”與每月每平方米“1元補貼”兩部分。其中一半補貼存入業(yè)主單元的維修資金賬戶，另一半用于補充物業(yè)管理費。

物業(yè)費調(diào)價過程中，居民最關(guān)心的三個問題依次是“為什么漲價”“怎么漲”以及漲價后如何保證服務(wù)“質(zhì)價相符”，且常態(tài)長效。

武康路沿線不少居民住宅是優(yōu)秀歷史建筑。 徐匯區(qū)供圖

施曉棟告訴記者，不少居民盼望物業(yè)費調(diào)價后，能盡快滿足武康路沿線居民的買菜需求�！拔移綍r靠叮咚、盒馬等平臺買菜，但對玩不轉(zhuǎn)智能手機的老年人來說，買菜確實不太方便�！睂Υ�，湖南街道和衡復(fù)物業(yè)均表示，正計劃與相關(guān)市屬國企合作，為居民區(qū)引入蔬菜大篷車等服務(wù)，實實在在解決老百姓“菜籃子”需求。

物業(yè)費調(diào)價還反映出上位法是否存在滯后性等更深層的思考。廣州市于2024年元旦起實施的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》中明確，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)根據(jù)現(xiàn)有社會平均水平，從一至五分為5個等級，其中電梯住宅物業(yè)最低收費標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米0.9元，無電梯住宅物業(yè)費最低0.6元，均高于上海的物業(yè)費最低標(biāo)準(zhǔn)。

“當(dāng)然，在相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做出變化前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是應(yīng)先從自身的服務(wù)能級上找提升空間，只有獲得居民認(rèn)可，調(diào)價才能真正成為大勢所趨。”

原標(biāo)題：《破解物業(yè)費調(diào)價難，上海市中心一個街道的N種方法》

欄目主編：周楠

來源：作者：解放日報 舒抒