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臨近年底，物業(yè)撤場潮的現(xiàn)象越來越多。

就在近期，在武漢黃陂一個品牌次新小區(qū)，物業(yè)公司突然主動發(fā)布了退出項目的通知。

物業(yè)的公告上稱，因為交付以來小區(qū)物業(yè)服務費欠繳戶數(shù)比例逐年攀升，疊加開發(fā)商大額費用長期未結(jié)算，再加上較多業(yè)主通過社區(qū)正式提出降費50%的要求，導致物業(yè)公司陷入虧損經(jīng)營狀態(tài)，所以決定在12月31日推出該小區(qū)的物業(yè)服務。

這是年底新發(fā)生的又一例物業(yè)主動退場的案例。

這個案例之所以能作為典型案例流傳開來，因為它恰好集齊了當下物業(yè)退場的所有原因。

非核心位置項目、欠繳嚴重、物業(yè)降費、開發(fā)商遺留問題。

今年物業(yè)退場潮越演越烈，而上面這幾個是物業(yè)主動退場的幾大常見原因。

根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，今年1-9月份，全國公開的物業(yè)撤場案例已經(jīng)高達120起，僅僅在7-8月份一個多月的時間，就有50多個物業(yè)主動撤場的案例。其中不乏一些品牌的物業(yè)公司。

比如今年4月，大連龍湖智創(chuàng)生活退出了一方天鵝湖一期小區(qū)。

今年6月份，杭州濱江物業(yè)主動撤出了萬固郡府小區(qū)。

今年6月份，徐州的保利物業(yè)主動撤出了瓏灣花苑三期項目。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，物業(yè)主動撤場事件發(fā)生最多的不是三四線城市，反而是如寧波、重慶、成都、武漢、合肥、深圳等一線和二線城市。主動撤場的物業(yè)公司涉及到中海、龍湖、濱江、融創(chuàng)、金科等多個品牌物業(yè)公司。

上市物業(yè)企業(yè)的年中報就暴露了這個秘密。

根據(jù)年中報，中海物業(yè)退盤面積達到2680萬方，是現(xiàn)在退盤規(guī)模最大的房企。金科服務上半年退出住宅合約面積有1008.6萬方。永升服務終止在管面積1567.9萬方。世茂服務終止合約面積1110萬方。

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為什么會在今年引發(fā)了物業(yè)的退場潮呢？

上市物業(yè)企業(yè)的營收和利潤告訴了我們答案。

根據(jù)克而瑞物管總結(jié)的數(shù)據(jù)，今年的上半年，63家上市物業(yè)企業(yè)的營收總額為1487.9億元，同比去年增長了4.1%，但是增速下滑了0.5%，創(chuàng)了近幾年以來的新低。

而這些上市物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物降至937.9億元，同比下降了5.1%。物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流壓力越來越大。另外，他們的應收賬款同比增加了3.2%，應收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)也提升至了146天。

肉眼可見的，物業(yè)公司的營收持續(xù)在下滑，物業(yè)公司沒有以前日子好過了。之前那種翹著二郎腿數(shù)錢的日子一去不復返。

之所以這么多物業(yè)公司主動撤場，營收下滑是表因，根本原因只有一個。

一個是隨著地產(chǎn)行業(yè)進入存量期，物業(yè)公司逐漸進入到大洗牌。

現(xiàn)在物業(yè)公司面臨三大問題——

物業(yè)費收繳不上來、業(yè)主要求降物業(yè)費、部分城市物業(yè)費指導價政策的出臺。

物業(yè)費收繳不上來，這個和物業(yè)公司有關(guān)，也和市場環(huán)境有比較大的關(guān)系。

前幾年地產(chǎn)行業(yè)轟轟烈烈，不少新城區(qū)、遠郊的房子賣了不少。這些房子相繼交房后，業(yè)主住又住不了，租又租不出去，因為入住率比較低，業(yè)主交物業(yè)費的意愿就不高。

所以這幾年物業(yè)費收繳不上來的重災區(qū)并不是老舊小區(qū)，反而是這些遠郊或者新城樓盤。

而有些主城入住率高的小區(qū)物業(yè)費收不上來，主要就是物業(yè)服務不行。

為什么今年這么多小區(qū)的業(yè)主吵著要降物業(yè)費，除了說因為前幾年樓市高峰期較高的物業(yè)費標準，還在于高價格的物業(yè)費之下，業(yè)主們沒有體驗到匹配價格的服務。所以今年降物業(yè)費的呼聲越來越高。

而一些城市如武漢、重慶、青島等城市陸續(xù)出臺了物業(yè)費指導價政策，明確劃定收費上限，讓物業(yè)管理行業(yè)重歸民生行業(yè)。

物業(yè)行業(yè)重歸民生行業(yè)之后，物業(yè)公司的營收下滑是必定的。當物業(yè)行業(yè)整體營收下滑時，就對行業(yè)內(nèi)的公司進行了市場出清。實在裹不住成本的物業(yè)公司就被市場的大浪淘汰了下來。

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說實話，物業(yè)公司確實需要改變下原有的運營模式了。

在過去，物業(yè)公司一旦接管了小區(qū)，因為缺乏必要的監(jiān)管，很容易從服務者的角色變?yōu)楣芾碚摺?/p>

收了業(yè)主的物業(yè)費，但是業(yè)主感受到的是非?；A的物業(yè)服務。甚至不少物業(yè)公司連基礎物業(yè)服務都做不好。

比如大家吐槽的小區(qū)的安保，常常交房的時候看到的是1米8高站姿筆挺的俊小伙兒，過不了半年就換成了佝僂著身子的老大爺。

還有小區(qū)的保潔，交房的時候可能一個單元安排一個保潔大姐，等到半年之后變成兩個單元合一個保潔大姐。

這種服務著服務著就縮水的現(xiàn)象，已經(jīng)成為國內(nèi)小區(qū)物業(yè)服務的頑疾。甚至出現(xiàn)保安外包、保潔外包，物業(yè)公司掙差價的情況。

物業(yè)服務中，物業(yè)服務標準不透明，公共收支被挪用，這種現(xiàn)象在物業(yè)服務中是常碰到的現(xiàn)象。

面對物業(yè)服務的下滑或者出現(xiàn)的種種問題，除非業(yè)主們成立業(yè)主大會，要不然是沒有辦法去對物業(yè)公司形成有效的管理約束。

在此種情況下，業(yè)主只能用每個月自己上交的物業(yè)費作為最后的籌碼。久而久之，物業(yè)費收繳就會越來越難。

上面說的是業(yè)主和物業(yè)公司之間非常常見的問題，也是物業(yè)公司和業(yè)主的沖突所在。

根據(jù)物業(yè)管理協(xié)會的統(tǒng)計，全國住宅小區(qū)的物業(yè)費，平均繳納率已經(jīng)從2018年的83.7%下滑至去年一季度的73.5%，現(xiàn)在的平均繳納率只會更低，不會更高。

物業(yè)服務是個長期的事情。在長期的服務過程中，只要物業(yè)服務有開始下滑的苗頭，慢慢的就形成了物業(yè)費收繳率下降-物業(yè)服務更差-物業(yè)費收繳率更低的循環(huán)。

而當這個循環(huán)形成之后，小區(qū)的敗落就不可避免了。后面小區(qū)的各項設施消耗更快，物業(yè)服務更差，業(yè)主體驗更加難受，小區(qū)的房價也會跟著下滑。

在業(yè)主和物業(yè)的PK過程中，沒有哪一方是最終的贏家。

希望借著這波物業(yè)撤場潮，能夠改變下物業(yè)公司的運營模式，增加物業(yè)支出的透明化，給業(yè)主算明白賬，同時服務的模式也可以做些改變。

比如先服務后收費，或者基礎服務和增值服務相結(jié)合，或者打分彈性收費制。這些都是后期物業(yè)服務調(diào)整過程中可以實踐的模式。

業(yè)主們只要入住，只要物業(yè)服務好，還是愿意交物業(yè)費的。誰都希望自己的家越來越好。也都希望自己居住在一個舒適的生活環(huán)境中。

THE END