來源：市場資訊

（來源：上海樓市情報）

上海從來不缺濱江住宅，但能做到“一線瞰江、品質(zhì)兌現(xiàn)”的，從浦東到浦西、從外灘到西岸，都屈指可數(shù)。

在長達數(shù)十公里的濱江線上，真正做到500米內(nèi)正看黃浦江、無遮擋、穩(wěn)定視野的住宅，更是鳳毛麟角。

更現(xiàn)實的是，浦西濱江越來越買不起，浦東濱江越卷越貴。

就在很多人以為“一線濱江已經(jīng)買不起”時，楊浦濱江的保利譽濱江，給出了一個出乎意料的答案。

項目8號樓位于整個社區(qū)的最南側(cè)，最靠近江，可直面江景。就連業(yè)內(nèi)都在說：“買江景房，不看保利譽濱江，會后悔。”

保利譽濱江二批次

8號樓“瞰江樓王”

主力建面約109-139㎡3-4房

均價約11.55萬/㎡

01

坐擁一線江景，保利譽濱江二批次，只有84套！

在高端置業(yè)邏輯中，江景從來不只是風景，而是能直接影響「資產(chǎn)定價的核心籌碼」。

這一點，在上海尤為明顯?？纯葱靺R濱江的二手房價格就能明白：

擁有無遮擋江景的啟元，二手成交單價超22萬/㎡；尚海灣豪庭，前排江景房的掛牌單價約19萬/㎡；而品質(zhì)好、但看不到江景的小區(qū)，比如百匯園二期，單價大約在15-18萬/㎡。

江景與房價之間的綁定關系，可謂赤裸且直接。

但當我們把上海所有宣稱“臨江”的住宅攤開，會發(fā)現(xiàn)一個殘酷的事實，真正做到“500米之內(nèi)直面黃浦江、且可穩(wěn)定看江”的項目，全市加起來也屈指可數(shù)。

而且這些項目往往有兩個共同特征：總價高、選擇窄。

比如，陸家嘴太古源的江景大平層，均價約17.6萬/㎡；再比如綠城潮鳴外灘，能無遮擋瞰江的戶型，總價預計6000萬左右。

換句話說，一線江景，在上海，本是一場只向塔尖富人開放的財富游戲。

然而，誰也沒想到，隨著保利譽濱江8號樓的亮相，這場“塔尖游戲”竟向普通人發(fā)來了邀請函：10層即可無遮擋看江、且上車價格友好！

示意圖

要知道，上海一線江景房之所以高不可攀，并不僅僅是因為單價高，更因為面積太大。

陸家嘴太古源的江景大平層建面約380㎡；綠城潮鳴外灘無遮擋江景戶型，建面約310㎡…

這些“巨無霸”戶型，從根本上，篩掉了大多數(shù)改善客群。

但保利譽濱江的江景高層，面積段是克制的建面約109-139㎡。這意味著，“上海一線江景”的入門門檻，降了。

更關鍵的是，不同于上海大部分濱江豪宅，只有某幾層、某幾戶才能享受到穩(wěn)定視野。

保利譽濱江此次加推的8號樓，位于整個社區(qū)的最南側(cè)，最靠近黃浦江。

南側(cè)完全沒有高層遮擋，自10層起便是穩(wěn)定無遮擋的江景視野，從復興島一直望向黃浦江，景觀非常開闊。

同時，保利譽濱江也刷新了“江景房的定價邏輯”：

我看了下，10層以上，可以看到完整江景的單元，大多為建面約115㎡的三房與約139㎡的四房，房價大約是在12-14萬/㎡區(qū)間，總價約1300萬起即可擁有無遮擋江景。

8號樓鳥瞰圖

這意味著什么？意味著上海第一次出現(xiàn)了“江景的平權(quán)”。

不是你有多少錢，而是你愿不愿意抓住機會；不是塔尖人群專屬，而是改善家庭也能觸碰的真實生活方式。

從宏觀的市場角度來看，現(xiàn)在的上海濱江，一線瞰江的樓棟不只是“貴”，更是少有。真正能做到500米距離黃浦江、且穩(wěn)穩(wěn)看江的樓棟，在上海的二手房與新房市場里，幾乎是“缺貨”。

所以，我們才會說，保利譽濱江代表的是一種價值偏移，把本該屬于塔尖的江景資源，推向了改善客群的可承受范圍。

在濱江土地越來越少有、江景資源無法復制的上海，這種“可遇不可求的機會窗口”，往往轉(zhuǎn)瞬即逝。

02

上海一線瞰江市場，為什么保利譽濱江更“難替代”？

為了匹配可以稱之“開掛”的景觀視野，保利譽濱江的戶型設計，可以說是重新定義了上海江景房的天花板。

☆100-139㎡，私廳入戶，承接光與江景

所有戶型都是私廳入戶設計，每戶均享有約5㎡的獨立電梯廳，這在板塊內(nèi)實數(shù)少見。

1）建面約139㎡四房兩廳兩衛(wèi)

這個戶型，讓尺度、視野與私密性實現(xiàn)了真正意義上的躍升。

整體約10米的南向面寬，搭配約270°轉(zhuǎn)角全景主臥，將黃浦江和復興島延展為私人景觀軸。清晨睜眼就是江面輕霧鋪開的柔光，夜晚拉開窗簾則是城市燈火倒映水波的靜謐。

客餐廳與約7.2㎡外擴陽臺自然銜接，形成一個向景觀延伸的生活舞臺。未來站在這里，近可感受精心雕琢的園林紋理，遠可眺黃浦江、復興島，隨手一拍，都是朋友圈的封面大片。

而真正能感受到“未來可能性”的，是全屋采用的無墻垛飄窗設計。

這種結(jié)構(gòu)上的克制，為生活帶來了更多的自由度。無論是打造獨立閱讀角、兒童成長空間，還是增添收納與展示場景，都能輕松實現(xiàn)。

建面約139㎡戶型圖內(nèi)部過程稿，僅供參考

2）建面約115㎡三房兩廳兩衛(wèi)

經(jīng)典的三開間朝南飛機戶型，南向臥室配備飄窗又或是連接陽臺，保障室內(nèi)采光的同時，還可擁有正南復興島、黃浦江的視野。

進門玄關設計800庫系統(tǒng)，收納空間充足，LDKB一體化設計+U型大廚房，實用性較高。

同時，北向次臥帶飄窗，采光效果好，空間通透。

建面約115㎡戶型圖內(nèi)部過程稿，僅供參考

3）建面約110㎡四房兩廳兩衛(wèi)

這個戶型，可以說把空間利用到了極致。

約5.2米的大寬廳，連接南向陽臺，采光視野都有保證。

更讓人心動的是，這個戶型位于低區(qū)單元，總價千萬出頭總價?？梢哉f是為首改客群量身打造“資產(chǎn)跳板”，用低門檻，搶占高價值陣地。

建面約110㎡戶型圖內(nèi)部過程稿，僅供參考

4）建面約100㎡兩室兩廳兩衛(wèi)

值得一提的是，此次加推的8號樓還有兩套建面約100㎡的非標戶型，格局與110㎡戶型相似，少了一間北向臥室，總價約900萬出頭就能撿漏上車，機會非常難得。

建面約100㎡戶型圖內(nèi)部過程稿，僅供參考

☆精裝高定：國際大牌與生活的完美結(jié)合

保利譽濱江的國際化進階裝修，也讓回家成為一種星級享受。

全屋采用霍尼韋爾新風系統(tǒng)、日立/東芝空調(diào)地暖，一線硬核配置，構(gòu)建健康基底。

美諾四件套（燃氣灶具、吸油煙機、烤箱、洗碗機）、博世冰箱、3M末端凈水器，讓居住品質(zhì)再升一階。

另外，保利譽濱江還是不折不扣的奢裝細節(jié)控！水槽、水龍頭均選用高儀，衛(wèi)生間唯寶智能衛(wèi)浴、高儀花灑系統(tǒng)、科勒鏡柜，搭載華為全屋智能系統(tǒng)…精細考量深入到方方面面。

樣板間實拍圖

☆內(nèi)外兼修！從建筑美學到生活社交的全面升級

當然，保利譽濱江吸引人眼球的，并不止于室內(nèi)的生活。整個社區(qū)的公區(qū)打造，更能滿足你對于生活的全部想象。

全石材、鋁板、玻璃幕墻的外立面，遠遠看去就像矗立在湖岸邊的水晶盒子，通透且高級。

建筑立面內(nèi)部過程稿，僅供參考

社區(qū)內(nèi)約10000㎡立體都心園林，以英倫名園邱園、希德寇特花園為靈感，以“三軸五園”勾勒“東韻西境”。

社區(qū)外部還有“私家后花園”——約6000㎡量子藝術公園，水杉、烏桕、香樟等綠植錯落分布，下樓即可享受。

量子藝術公園實景

約1500㎡的下沉式景觀會所+約1500㎡架空層泛會所空間，配備了恒溫泳池、健身房、私宴廳等功能空間。

架空層，則根據(jù)家庭需求規(guī)劃，幾乎涵蓋每一位家庭成員的生活需求。

地下會所內(nèi)部過程稿，僅供參考

從項目這些公區(qū)的打造上，我們也能看出保利譽濱江對于生活的理解、和對美學的追求。

03

楊浦濱江南段，正在從“被低估”走向“被爭奪”

上海房地產(chǎn)的底層邏輯始終沒變，濱江大于環(huán)線，資源大于規(guī)劃，而城市真正的不動產(chǎn)，不是板塊熱度，而是不可再生的地段與視野。

在很多人的認知里，楊浦濱江“比不上前灘、比不上西岸”，但真實的城市進程往往比認知跑得快得多。

過去一年，最能說明問題的不是規(guī)劃，而是政府的密集動作。

1、從“工業(yè)銹帶”到“生活秀帶”：楊浦濱江的時代反轉(zhuǎn)

工業(yè)船塢、軍工遺址、倉儲廠房…曾經(jīng)的沉重歷史感，如今正以肉眼可見的速度變?yōu)槿碌某鞘泄步缑妗?/p>

沿江慢行系統(tǒng)全面貫通，跑步、遛娃、騎行不再被打斷。親水界面連片提升，從草坪到階梯到平臺，真正做到了“市民共享，而不是墻外觀江”。

工業(yè)遺址加速煥新，沉睡數(shù)十年的廠房重新亮燈，成為青年文化、藝術、設計的聚集地。

楊浦濱江完成了從“硬核制造岸線”向“生活方式岸線”的徹底反轉(zhuǎn)。

2、復興島“量子城市”亮相一周年：楊浦濱江能級再躍升

如果說濱江界面的煥新是“地面可見的進度條”，那么復興島的變化，就是整個楊浦濱江具有決定性的“能級躍遷”。

今年恰好是復興島量子城市亮相一周年。而這一年里發(fā)生的變化，幾乎可以用“坐火箭”來形容。

全球設計大賽、小紅書REDLAND城市藝術季、上海城市空間藝術季、B站干杯音樂節(jié)…大量藝術、科技跨界活動涌入。

而更具含金量的是：約30萬㎡老廠房啟動改造；1500套保障性租賃住房落成；丁乙、徐震等頭部藝術家入駐…低空經(jīng)濟、設計、科技、藝術等多維業(yè)態(tài)加速集聚。

復興島從一片沉寂的“留白島”，正在成為上?！拔磥沓鞘袑嶒瀳觥钡臉影?。

3、南段全線發(fā)力：商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育三重驅(qū)動

如果說復興島的能級變化決定了楊浦濱江的未來高度，那么南段的“全面開花”，則直接決定了這里作為居住板塊的確定性。

過去一年，楊浦濱江南端迎來三條賽道的齊頭并進。

產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)：頭部互聯(lián)網(wǎng)公司集體落子這里不僅是“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃重地”，而是實實在在的總部集群區(qū)。字節(jié)跳動總部、美團總部、B站總部在建，預計在2027-2028年迎來密集兌現(xiàn)期。

商業(yè)升級：從超級合生匯（在建）到濱江產(chǎn)業(yè)商業(yè)體（在建），全維度的生活場景正在打開南段商業(yè)布局正在快速完善。

教育兌現(xiàn)：周邊有平?jīng)雎返谌W、東遼陽中學、上海市第二十五中學，還有規(guī)劃中的復旦國際學校（學區(qū)劃分以教育局實際公布為準）。

種種利好的落地，預示著楊浦濱江的邏輯，正在從傳統(tǒng)的“生態(tài)+景觀濱江”，升級為“產(chǎn)業(yè)+人才+景觀”的三重疊加濱江。

如果過去的濱江靠景觀出圈，那么未來的濱江靠產(chǎn)業(yè)+生活方式+品質(zhì)定義。

保利譽濱江的優(yōu)勢正在于，站在楊浦濱江兌現(xiàn)快的板塊，疊加復興島量子城市的未來紅利，拿到更友好的價格，坐擁保利高線產(chǎn)品的硬核品質(zhì)。

在上海的一線濱江產(chǎn)品越來越貴、越來越稀缺的當下，保利譽濱江正在成為少數(shù)“還能買、又買得值”的濱江高端作品。

保利譽濱江二批次

8號樓“瞰江樓王”

主力建面約109-139㎡3-4房

均價約11.55萬/㎡