2025年深圳樓市已經(jīng)謝幕！

回顧這一年樓市的跌宕起伏，“結(jié)構(gòu)分化”這4個(gè)字貫穿始終。

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①新房?jī)蓸O分化：豪宅熱，剛需盤遇冷

據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2025年深圳新房共成交5.53萬套，同比下降17.3%；其中住宅成交3.79萬套，同比下降21.7%。

分區(qū)來看，2025年龍崗、寶安、龍華為新房住宅成交主力區(qū)域，網(wǎng)簽量均超7000套，同比去年成交均有所下跌。

雖說2025年深圳新房整體去化壓力相對(duì)較大，但也誕生了不少網(wǎng)紅盤。

從開年的龍華深圳北站的中洲迎璽二期拉開2025年序幕，到中建鵬宸云筑多次開盤熱銷，年底深圳灣澐璽、聯(lián)泰超總灣、中信信悅灣、后海招商璽這四大頂豪入市熱銷帶動(dòng)翹尾行情，可見核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價(jià)值愈加凸顯，深圳新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化加劇。

從月度走勢(shì)看，2025年深圳一手住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑、年底翹尾”的階段性走勢(shì)。

1月網(wǎng)簽量整年最高，突破5000套，3-4月網(wǎng)簽量超3500套，5月以來深圳一手住宅網(wǎng)簽量處于低位，多在2000-3000左右徘徊。

從價(jià)格走勢(shì)看，2025年深圳一手預(yù)售住宅網(wǎng)簽均價(jià)為5.31萬元/㎡，同比下降1.7%，降幅收窄。

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二手房成交占比攀升

總價(jià)500萬以下剛需最愛

2025年深圳二手房成交還是當(dāng)前市場(chǎng)交易主流。

樂有家研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量94096套，同比下降9%。二手住宅網(wǎng)簽量占比60%，存量占比進(jìn)一步提升。

2025年深圳二手住宅網(wǎng)簽量56217套，同比上漲3.2%，二手房錄得量69773套，同比上漲4.3%。

從各區(qū)來看，龍崗網(wǎng)簽量依舊穩(wěn)居第一，達(dá)13446套，同比增長(zhǎng)5%；其次為福田、南山、羅湖，網(wǎng)簽量均超8000套，羅湖受限購(gòu)放開利好明顯，成交8244套，同比去年增長(zhǎng)7%。

二手住宅成交均價(jià)為5.9萬元/㎡，同比下降6.3%，整體呈現(xiàn)以價(jià)換量，量漲價(jià)跌的走勢(shì)。

值得關(guān)注的是，2025年深圳500萬以下二手房源成交占比59.4%，相較2024年提升2.8個(gè)百分點(diǎn)，這說明隨著購(gòu)房門檻及成本的降低，給了更多剛需上車的機(jī)會(huì)。此外1500萬以上高端改善成交占比也小幅上漲。

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2026年深圳樓市或有“猛藥”

整體而言，2025年深圳樓市還在“筑底修復(fù)”的過程中，二手房成交均價(jià)，已經(jīng)回落到2015—2016年的水平，而新房均價(jià)卻在年末被深圳灣、后海、前海的超高端項(xiàng)目強(qiáng)行拉高，形成典型的K型分化。

過去1年，“好房子”被樓市反復(fù)提及，本質(zhì)上不是口號(hào)，而是一次殘酷的篩選。

產(chǎn)品、地段、產(chǎn)業(yè)、居住體驗(yàn)，開始重新排序。

老房子、弱板塊、缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)，會(huì)被更快地邊緣化；而在城市核心地段擁有稀缺資源、產(chǎn)品力突出的好房子更能夠逆勢(shì)突圍。

從政策層面來講，市場(chǎng)底部的“安全墊”正在一層層鋪開，隨著深圳限購(gòu)區(qū)域縮小、首付降低、利率下探至3.05%，房產(chǎn)交易增值稅進(jìn)一步降低，政策主線已經(jīng)很清晰：

市場(chǎng)要結(jié)構(gòu)性分化，要先拉起成交，再激活市場(chǎng)交易，最后讓價(jià)格慢慢修復(fù)。

就目前而言，大家對(duì)于樓市“擠牙膏”式的救市政策已經(jīng)逐漸不“感冒”了，因?yàn)橐稽c(diǎn)一點(diǎn)往外擠，買賣雙方博弈期拉長(zhǎng)，買家更加不堅(jiān)定，覺得價(jià)格還能再降降，政策還能再寬松寬松，觀望情緒加重，促使市場(chǎng)交易周期拉長(zhǎng)，對(duì)樓市信心不增反減。

文君認(rèn)為，進(jìn)入2026年，樓市大概率還會(huì)有新一輪“刺激”動(dòng)作，但這一次希望官方刺激動(dòng)作能夠精準(zhǔn)到位，不要讓買賣雙方再次陷入“長(zhǎng)期”博弈當(dāng)中。

對(duì)于購(gòu)房者而言，今年將是買房關(guān)鍵期，不用老是關(guān)心樓市的底部在哪里，而是此時(shí)此刻自己究竟想要的是什么，理性購(gòu)房，誠(chéng)實(shí)面對(duì)自己的需求就好。

【備注】本文部分素材與數(shù)據(jù)來源：樂有家研究中心、深圳貝殼研究院