（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

原告周素芬與丈夫陳國棟（2013年3月去世）原居住于一號房屋（建筑面積55平方米）。因年事已高、上下樓不便，二人決定出售一號房屋，換購同小區(qū)一層、面積更大的住房。

2010年3月，陳國棟將一號房屋以93萬元售出，并計劃用該款購買二號房屋（總價135萬元）。因夫妻二人均已年逾六十，無法獲得銀行貸款，遂與女兒陳靜協(xié)商，以陳靜名義簽訂購房合同并申請40萬元貸款，全部房款及月供由周素芬夫婦承擔。

實際履行情況如下：

首付款93萬元由陳國棟直接支付給賣方；

自2010年4月起，周素芬每月向陳靜轉(zhuǎn)賬約2500元用于償還貸款，部分月份由陳國棟賬戶轉(zhuǎn)出；

2017年12月，周素芬支付最后一筆3萬元，貸款全部結(jié)清；

二號房屋交付后，由周素芬夫婦裝修并一直居住至今；

水、電、燃氣費用由周素芬支付，物業(yè)及供暖費由陳靜支付；

房屋產(chǎn)權(quán)于2010年4月登記在陳靜名下，原始房產(chǎn)證未交予周素芬。

陳國棟去世后，周素芬多次要求陳靜配合將二號房屋過戶至其名下，遭拒。陳靜辯稱：

二號房屋系父母贈與，因其放棄了家庭另一套房產(chǎn)的繼承權(quán)；

每月收款2500元系“租金”；

雙方不存在借名買房關(guān)系；

原告起訴已超訴訟時效。

周素芬之子陳明支持母親主張，確認房屋應(yīng)歸父母所有。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

周素芬、陳國棟與陳靜之間關(guān)于借名購買二號房屋的口頭約定成立；

陳靜于判決生效之日起7日內(nèi)，將二號房屋轉(zhuǎn)移登記至周素芬、陳靜、陳明三人名下；

周素芬享有4/6份額；

陳靜、陳明各享有1/6份額；

三、法院說理要點

借名買房關(guān)系成立，主要依據(jù)如下：

首付款全部來源于周素芬夫婦出售一號房屋所得；

周素芬長期、規(guī)律性向陳靜轉(zhuǎn)賬，金額與貸款還款基本匹配，符合代償特征；

二號房屋自交付起即由周素芬夫婦實際占有、使用、裝修，符合借名人控制房屋的典型表現(xiàn)；

借名原因合理：因年齡限制無法貸款，借用子女名義具有現(xiàn)實必要性。

贈與主張不成立：

陳靜未能提供任何書面或有效口頭贈與證據(jù)；

若房屋確系贈與，父母作為受贈人反向支付“租金”不合常理；

貸款還清后“租金”停止支付，進一步印證款項性質(zhì)為還貸而非租賃。

房屋權(quán)屬涉及繼承，不能單獨過戶至原告一人名下：

二號房屋系周素芬與陳國棟的夫妻共同財產(chǎn)；

陳國棟去世后，其50%份額作為遺產(chǎn)，由配偶周素芬、子女陳靜、陳明三人法定繼承；

故周素芬最終享有：1/2（夫妻共有）+ 1/6（繼承份額）= 4/6；

陳靜、陳明各繼承1/6。

訴訟時效抗辯不成立：

借名買房屬合同關(guān)系，權(quán)利人可隨時主張物權(quán)確認；

且周素芬長期居住使用房屋，未怠于行使權(quán)利。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

規(guī)律性轉(zhuǎn)賬記錄是證明“代償貸款”的關(guān)鍵證據(jù)

本案中，連續(xù)七年每月固定金額轉(zhuǎn)賬，形成完整證據(jù)鏈，遠比口頭陳述更具證明力。

“租金”抗辯難以成立，需結(jié)合生活常理判斷

父母出資購房后反向支付大額“租金”給子女，不符合家庭倫理和經(jīng)濟邏輯，法院通常不予采信。

操作建議：

借名購房應(yīng)盡量簽署書面協(xié)議；

保留全部出資憑證、還款記錄、居住證明；

在具備購房資格后及時提起確權(quán)訴訟。