來源：大偉看樓市

近期，鄭州、長沙、天津等多地密集出臺老房子“強(qiáng)制體檢”政策，明確將房齡30年以上住宅等列為重點(diǎn)體檢對象，首次體檢費(fèi)用多由政府承擔(dān)，引發(fā)千萬老房業(yè)主對資產(chǎn)價值的高度關(guān)注。不少業(yè)主疑問，這場全國性的老房“體檢風(fēng)暴”，是否意味著手中的老房子即將升值？事實(shí)上，強(qiáng)制體檢并非簡單的“升值信號”，而是城市進(jìn)入存量提質(zhì)階段的重要治理舉措，其對老房價值的影響呈現(xiàn)顯著分化，需結(jié)合政策邏輯、區(qū)域差異與房屋狀況綜合判斷。

多城啟動強(qiáng)制體檢，本質(zhì)是應(yīng)對老房“老齡化”危機(jī)的系統(tǒng)性部署。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入存量提質(zhì)階段，大量早期建成的住宅已邁入“中老年”行列。據(jù)《中國人口普查年鑒2020》數(shù)據(jù)，5年前我國30年以上樓齡房屋占比已達(dá)20.6%，重點(diǎn)城市老舊小區(qū)數(shù)量占比接近40%，這些房屋普遍存在混凝土碳化、鋼筋銹蝕、管線老化等安全隱患。在此背景下，強(qiáng)制體檢并非臨時政策，而是源于《持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》等頂層設(shè)計，是建立房屋全生命周期安全管理制度的核心環(huán)節(jié)。截至2025年，全國已有297個地級及以上城市、152個縣級市全面開展城市體檢，完成300多萬棟住宅、18萬個小區(qū)的排查工作，形成問題清單與整治建議清單，為后續(xù)精準(zhǔn)改造奠定基礎(chǔ)。從政策初衷看，安全保障是首要目標(biāo)，但這一前置工序客觀上為老房價值重構(gòu)提供了前提。

強(qiáng)制體檢對老房升值的賦能，核心源于安全屬性強(qiáng)化、配套短板補(bǔ)齊與政策預(yù)期引導(dǎo)三大邏輯。首先，安全隱患清零直接激活資產(chǎn)價值。過去部分老房因年久失修淪為危房，不僅居住風(fēng)險高，更導(dǎo)致資產(chǎn)大幅貶值。廣州花都區(qū)集群街2號一棟1976年建成的危房，通過業(yè)主自籌改造、加裝電梯與完善消防設(shè)施后，價值升值近1.6倍，印證了安全改造對價值的提升作用。數(shù)據(jù)顯示，完成安全改造的老舊小區(qū)，市場估值普遍提升15%-30%，核心區(qū)房源增值幅度更顯著。其次，體檢延伸至社區(qū)配套升級，補(bǔ)齊價值短板。

政策明確要求體檢后同步推進(jìn)燃?xì)夤艿栏?、停車設(shè)施擴(kuò)建、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)等，構(gòu)建“一刻鐘便民生活圈”。長沙、鄭州等城市已將充電設(shè)施、助餐服務(wù)等納入改造標(biāo)配，直接解決老小區(qū)“停車難、養(yǎng)老難”等痛點(diǎn)，顯著提升宜居性與市場競爭力。最后，政策紅利強(qiáng)化市場預(yù)期。中央數(shù)千億元專項(xiàng)投入疊加地方“以獎代補(bǔ)”“并聯(lián)審批”等配套政策，降低了改造門檻與成本；而“老城不能再拆”的導(dǎo)向，讓核心區(qū)老房的土地稀缺性進(jìn)一步凸顯，為價值躍遷提供支撐。

需警惕的是，并非所有老房都能借強(qiáng)制體檢實(shí)現(xiàn)升值，價值分化將成為常態(tài)，核心取決于三大關(guān)鍵變量。其一，區(qū)域位置決定升值基礎(chǔ)。一線城市核心區(qū)及強(qiáng)二線城市成熟板塊的老房，憑借稀缺的教育、醫(yī)療、交通資源，改造后升值空間最大。例如北京西城區(qū)老舊小區(qū)改造后，部分房源單價上漲5000-8000元/平方米；而三四線城市非核心區(qū)域的老房，因人口外流、配套薄弱，多僅能實(shí)現(xiàn)“保值”而非“增值”。

其二，改造模式影響增值幅度?！霸鹪ā薄白灾鞲隆蹦Ｊ降纳敌?yīng)遠(yuǎn)超簡單外墻翻新的“微改造”。廣州集群街2號通過自主更新實(shí)現(xiàn)戶型與設(shè)施全面升級，增值幅度顯著高于僅開展環(huán)境整治的小區(qū)，核心原因在于前者解決了居住品質(zhì)的核心痛點(diǎn)。其三，房齡與體檢結(jié)果劃定估值上限。政策明確將房齡30年以上、體檢“不通過”的住宅列為重點(diǎn)改造對象，這類房源因改造力度大，升值潛力更突出；而房齡較新、體檢“基本通過”的小區(qū)，僅需局部維護(hù)，價值提升空間有限。此外，納入完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)的小區(qū)，因享受更多政策傾斜，更易獲得市場青睞。

對老房業(yè)主而言，強(qiáng)制體檢是契機(jī)更是挑戰(zhàn)，理性應(yīng)對方能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。一方面，應(yīng)主動把握政策紅利，配合體檢排查。對于體檢發(fā)現(xiàn)的問題，可積極申請住宅專項(xiàng)維修資金，或利用政府補(bǔ)貼、“保險+服務(wù)”等機(jī)制降低修繕成本。深圳羅湖區(qū)部分街道由政府出資為老房投保，保險公司負(fù)責(zé)體檢、監(jiān)測與風(fēng)險賠付，這種模式值得借鑒。另一方面，需正視持有成本的上升。隨著體檢制度常態(tài)化，電梯更新、管線改造等維護(hù)項(xiàng)目將陸續(xù)落地，業(yè)主需承擔(dān)相應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用，過去“重購置、輕維護(hù)”的觀念必須轉(zhuǎn)變，將房屋視為“需持續(xù)養(yǎng)護(hù)的耐用消費(fèi)品”而非靜態(tài)資產(chǎn)。同時，業(yè)主可探索“自我造血”模式，借鑒長沙雨花區(qū)“共享物業(yè)”經(jīng)驗(yàn)，通過停車費(fèi)、充電樁等公共收益補(bǔ)充維修資金，形成長期良性循環(huán)。

綜上，多城啟動老房強(qiáng)制體檢，并非老房普遍升值的“萬能鑰匙”，而是房地產(chǎn)市場從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的標(biāo)志性事件。其核心價值在于通過“先體檢、后改造”的精準(zhǔn)施策，消除安全隱患、提升居住品質(zhì)，進(jìn)而推動優(yōu)質(zhì)老房實(shí)現(xiàn)價值重估。未來，老房的“健康系數(shù)”將成為與地段、配套同等重要的估值維度，安全狀況優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)越、改造到位的老房有望持續(xù)升值，而隱患突出、缺乏改造潛力的老房則可能淪為“流動性差、估值打折”的資產(chǎn)。對業(yè)主而言，主動適配政策導(dǎo)向、科學(xué)規(guī)劃維護(hù)改造，才是保障資產(chǎn)價值的關(guān)鍵。