哈嘍，大家好，小圓今天要跟大家聊的，就是房地產(chǎn)圈的一個大熱點，曾經(jīng)的行業(yè)標桿萬科，為啥會被一筆20億的債務困�。吭诤芏嗳擞∠罄�，萬科可是房地產(chǎn)行業(yè)的頂流，規(guī)模大、口碑好，怎么看都不該栽在20億這個量級的債務上。

但事實是，以22萬科MTN004這筆中期票據(jù)為核心的債務問題，已經(jīng)成了市場關注的焦點，這20億債務看似不多，卻像一根最后一根稻草，把萬科推到了輿論中心，小圓想跟大家梳理的是，這背后絕非偶然，而是多重因素疊加的結果。

可能有朋友會問，萬科不是有大股東深圳地鐵集團嗎？關鍵時刻不能拉一把嗎？其實深鐵已經(jīng)盡力了，早在2025年2月，深鐵就分兩筆給萬科注資70億，4月又追加33億，后續(xù)大半年里持續(xù)輸血，累計提供了314.6億元的流動性支持。

萬科靠著這些資金，也按時還了304.9億的公開債務，這波救助可以說相當給力了，深圳國資在地方國資里算是頂流水平，資金調(diào)配能力不輸北上廣等省級國資，能拿出這么多錢救場，已經(jīng)體現(xiàn)了強大的實力，但問題是，“地主家也沒有余糧了”，深鐵自身也處于虧損狀態(tài)，持續(xù)輸血實在力不從心。

后來雙方簽了220億的股東借款框架協(xié)議，可截至目前萬科已經(jīng)提取了213.76億，剩下的6.24億對于即將到期的債務來說，簡直是杯水車薪，光到2026年3月底，萬科要還的境內(nèi)有息債務就有68億，股東的救助已經(jīng)到了極限，沒法再給萬科提供足夠的支撐了。

房企的資金來源主要就兩個：銷售回款和再融資，萬科也逃不出這個規(guī)律，可近三四年房地產(chǎn)市場不景氣，萬科的銷售數(shù)據(jù)跌得有點慘，萬科的下滑幅度遠遠超過行業(yè)平均水平，銷售賣不動，大量資產(chǎn)就只能趴在資產(chǎn)負債表上，變不成現(xiàn)金流，自然沒法還債。

更麻煩的是，銷售不行還影響了融資能力，行業(yè)整體承壓的情況下，萬科的信用水平跟著下降，想靠再融資補窟窿變得異常困難，之前萬科也想過一勞永逸，打算把優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包做抵押，向銀行申請800億的銀團貸款，徹底解決債務問題。

可銀團貸款規(guī)模大、風險高，需要多家銀行聯(lián)合參與，這么大的項目必須上報頂層監(jiān)管層，而當前三道紅線政策依然在堅守，這種大規(guī)模融資不符合政策導向，所以一直沒能推進，自身造血能力不足，外部融資又遇阻，萬科的資金循環(huán)徹底陷入了僵局。

有朋友覺得，萬科作為行業(yè)標桿，應該能扛過去吧？但實際情況是，整個房地產(chǎn)行業(yè)還沒脫離低谷期，資產(chǎn)持續(xù)貶值，銀行的避險情緒特別重，誰都不敢輕易放貸，而且萬科的債務缺口遠不止20億，這么大的債務規(guī)模，再加上行業(yè)下行的壓力，僅憑萬科自身根本難以化解。

從政策層面來說，“三道紅線”的初衷是規(guī)范房企融資行為，推動行業(yè)去杠桿、實現(xiàn)健康發(fā)展，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定是有利的，但在短期調(diào)整階段，確實給高負債房企的融資帶來了約束，萬科的銀團貸款申請受阻，就是這種政策導向的體現(xiàn)。

而且現(xiàn)在市場已經(jīng)逐漸意識到，政府不會為企業(yè)的債務“買單”，隱性剛兌的預期正在打破，這雖然讓弱資質(zhì)房企的融資更難，但從長遠來看，卻能倒逼行業(yè)洗牌，淘汰劣質(zhì)企業(yè)，讓資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。

綜合來看，萬科被20億債務難倒，絕非偶然，而是股東救助極限、自身資金循環(huán)斷裂、行業(yè)低谷與政策約束多重因素共同作用的結果，這20億債務，更像是一根“警示線”，不僅暴露了萬科自身發(fā)展中積累的問題，也折射出整個房地產(chǎn)行業(yè)在轉型期的陣痛。

不過大家也不用過度悲觀，萬科當前的態(tài)度還是比較坦誠的，明確表示不會主動啟動司法重整程序，愿意和債權人協(xié)商解決問題，而整個行業(yè)來說，雖然短期面臨壓力，但淘汰落后產(chǎn)能、規(guī)范融資行為，正是行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉型的必經(jīng)之路。

隨著市場出清的推進，優(yōu)質(zhì)房企將逐漸占據(jù)主導地位，房地產(chǎn)行業(yè)也將更加健康、穩(wěn)定，小圓覺得，萬科的經(jīng)歷也給其他房企提了個醒，無論規(guī)模多大、名氣多響，都要堅守穩(wěn)健經(jīng)營的底線，只有這樣才能在行業(yè)波動中站穩(wěn)腳跟。