當越南興安省（H?ng Yên）的投資者阮平（Nguy?n Bình）回憶起去年靠“炒訂金”一夜翻倍的快感時，語氣里已無興奮，只有慶幸。因為他清楚，那個靠20%保證金就能撬動地價、幾天轉(zhuǎn)手凈賺數(shù)億越南盾的時代，正在政策鐵腕下終結(jié)。2026年，越南房地產(chǎn)市場迎來一場深刻的“去泡沫化”革命——不是崩盤，而是重構(gòu)。

從第66.11號決議將拍賣保證金提至50%，到棄標者最高5年禁入；從2026年3月起全面推行不動產(chǎn)電子編碼，到二套房稅與短期交易高稅率呼之欲出，每一項政策都在精準刺向投機者的命門。法律專家范青俊（Ph?m Thanh Tu?n）一針見血：這些措施不是打壓市場，而是堵住“虛假繁榮”的漏洞。過去兩年，多少地塊在拍賣會上被哄抬至天價，最終卻因集體棄標淪為爛尾？如今，誰還敢輕易押上數(shù)億只為博一次“快進快出”？

位于山東鄉(xiāng)（原懷德縣）的一塊拍賣土地

公寓市場同樣寒意逼人。河內(nèi)（Hà N?i）2025年11月二手公寓交易量環(huán)比暴跌22%，VARS數(shù)據(jù)顯示超10%的杠桿投資者已在“割肉”。利率上行、寬限期結(jié)束、新盤供應(yīng)激增——三重壓力下，F(xiàn)OMO心理徹底退潮。One Mount集團總監(jiān)陳明進（Tr?n Minh Ti?n）稱之為“市場的自我凈化”：只有擠掉水分，真正有居住需求和長期價值的資產(chǎn)才能浮出水面。

但這不意味著機會消失。恰恰相反，2026年是“價值投資者”的黃金窗口。隨著河內(nèi)環(huán)城高速（vành ?ai）、城市軌道交通等重大基建加速落地，沿線如和樂（Hòa L?c）、山西（S?n Tay）等區(qū)域?qū)⒂瓉韺嵸|(zhì)性發(fā)展紅利。EZ Property CEO范德全（Ph?m ??c To?n）強調(diào)：“政策打壓的是投機，獎勵的是耐心?！蹦切┙壎óa(chǎn)業(yè)、交通、人口的真實需求，終將兌現(xiàn)為資產(chǎn)增值。

胡志明市東部地區(qū)的房地產(chǎn)

對普通買家而言，最大的啟示是：買房不再是“閉眼賺”的游戲。Batdongsan南區(qū)總監(jiān)丁明?。?inh Minh Tu?n）提醒，未來選房必須看“四維”——地段潛力、法律清晰度、配套成熟度、持有周期。短期炒作？風(fēng)險遠大于收益。

越南房地產(chǎn)正在告別狂野生長，步入理性時代。當西湖（H? Tay）的房價不再因一則謠言暴漲，當興安（H?ng Yên）的土地回歸產(chǎn)業(yè)邏輯，這座城市才真正值得托付未來。畢竟，房子是用來住的，不是用來賭的。