2025年，“撤場”一詞意外成為物管行業(yè)的高頻關(guān)鍵詞。伴隨業(yè)主維權(quán)意識覺醒、物業(yè)費降價潮蔓延及多方矛盾激化，越來越多物業(yè)公司選擇退出部分社區(qū)。在全年撤場的物企中，被動撤場占比僅15%，而主動撤場比例高達85%，這一數(shù)據(jù)令人矚目，其中不乏中海物業(yè)、雅生活等頭部品牌房企的身影。

物企被動撤場的邏輯清晰可見：物業(yè)費降價后，收入縮水與剛性成本上漲形成尖銳矛盾，既難以維持原有服務(wù)品質(zhì)，更無法實現(xiàn)盈利，最終只能無奈離場。相較于被動撤場的“被迫性”，主動撤場的深層邏輯雖較少見諸媒體，卻在多家上市物企的業(yè)績報告中顯露無遺。世茂服務(wù)、招商積余、碧桂園服務(wù)等企業(yè)均在年報或中報中明確提及，為優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，主動退出了一批低質(zhì)、高風(fēng)險、長期虧損的項目。

在管面積的變化成為最直接的佐證。2025年中期業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，60余家上市物企中，有20家出現(xiàn)在管面積負增長，而上年年報中這一數(shù)字僅為7家，核心原因便是大規(guī)模主動清退低質(zhì)低價項目。以中海物業(yè)為例，繼年報披露退盤4450萬平方米后，中期再度主動退盤2680萬平方米，僅依靠關(guān)聯(lián)方項目輸送與外部優(yōu)質(zhì)項目拓展，才維持了在管面積的整體增長。雅生活則通過精簡城市布局，將覆蓋城市從200個逐步縮減至50個，直接導(dǎo)致在管面積同比降速10.39%，且后續(xù)降速可能進一步擴大。

若說被動撤場是物企未陷入實質(zhì)性虧損前的“提前止損”，那么主動撤場則是企業(yè)在持續(xù)虧損壓力下的“斷尾求生”。無論哪種形式，都指向同一個核心結(jié)論——物企正批量撤離“低價社區(qū)”。這里的“低價”并非僅指老舊小區(qū)，還包括一二線城市中物業(yè)費與服務(wù)品質(zhì)嚴重不匹配的次新小區(qū)，兩類社區(qū)的運營困境各有側(cè)重。

老舊小區(qū)的痛點在于“成本高、收費低”的結(jié)構(gòu)性矛盾。這類小區(qū)普遍面臨電梯大修、水管更換、路燈更新等高頻維保需求，而保安、保潔等基礎(chǔ)崗位的人力成本連年上漲，運營成本持續(xù)攀升。但受歷史收費標準限制，物業(yè)費長期無法同步上調(diào)，盈利空間被持續(xù)擠壓，最終超出物企的承受極限。

次新小區(qū)的困境則源于“維權(quán)升級與服務(wù)縮水”的惡性循環(huán)。一二線城市的次新小區(qū)業(yè)主群體普遍學(xué)歷較高、維權(quán)意識更強，一旦感知服務(wù)未達預(yù)期，便可能選擇拒繳物業(yè)費。而物企在收入減少的情況下，只能通過縮減服務(wù)人員、降低維保頻率等方式減配服務(wù)，此舉又會進一步激化業(yè)主不滿，形成“拒繳—減配—更激烈拒繳”的死胡同，最終迫使物企選擇離場。

原本“業(yè)主繳費、物業(yè)提供服務(wù)”的雙贏關(guān)系，在部分社區(qū)逐漸演變?yōu)殡p輸困局。對物企而言，撤離虧損項目雖短期內(nèi)影響業(yè)績，但可將資源聚焦于優(yōu)質(zhì)項目，渡過行業(yè)調(diào)整期；對業(yè)主而言，后果卻更為直接且長遠?？v觀各地案例，被非理性業(yè)主或業(yè)委會“趕走”物業(yè)，或是物企主動撤場的小區(qū)，鮮有“下一個更好”的結(jié)局。

杭州萬固珺府便是典型案例：業(yè)委會以降價為條件脅迫濱江服務(wù)撤場后，新物業(yè)招標多次流拍，過渡物業(yè)服務(wù)質(zhì)量堪憂，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境惡化、房屋貶值，不少業(yè)主開始懷念濱江服務(wù)的專業(yè)管理。武漢城投瀚城璞岸小區(qū)在更換物業(yè)后，新入駐的潤加物業(yè)物業(yè)費較之前上漲明顯，部分業(yè)主直呼“得不償失”，吐槽聲不斷。

站在客觀角度，物業(yè)公司雖肩負社區(qū)服務(wù)的社會責(zé)任，但本質(zhì)上是自負盈虧的市場主體，退出低價小區(qū)實屬無奈之舉。當前物企不僅要應(yīng)對消費降級、宏觀環(huán)境變化及關(guān)聯(lián)方波動的壓力，還要承受民情輿論裹挾下的丟盤風(fēng)險。主動撤場短期內(nèi)看似是業(yè)績減分項，但長期來看，卻是堅守服務(wù)質(zhì)量底線、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

物企撤場的壓力，最終還是傳導(dǎo)至被撤場的低價社區(qū)。事實上，本輪物業(yè)撤場潮既是行業(yè)洗牌的必然結(jié)果，也是重塑業(yè)主與業(yè)委會認知的重要過程。對于服務(wù)質(zhì)量不達標、漠視業(yè)主需求的物企，被更換無可厚非，這也倒逼行業(yè)提升服務(wù)水平；但對于服務(wù)與收費相匹配，卻因業(yè)主非理性拒繳物業(yè)費而陷入困境的項目，業(yè)主與業(yè)委會更需反思——質(zhì)價相符是市場規(guī)律，過度追求“低價”最終只會導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)崩塌，損害自身根本利益。

當前部分業(yè)主試圖通過壓低物業(yè)費減輕生活負擔(dān)，但當費用跌破成本線時，必然引發(fā)服務(wù)縮水，最終形成“低價—劣質(zhì)—欠費—撤場”的惡性循環(huán)。未來，物管行業(yè)唯有回歸“質(zhì)價相符”的核心邏輯，物企聚焦優(yōu)質(zhì)項目提升服務(wù)價值，業(yè)主樹立理性繳費與權(quán)責(zé)對等意識，才能打破雙輸困局，實現(xiàn)行業(yè)與社區(qū)的良性發(fā)展。