來源：市場(chǎng)資訊

（來源：上海樓市情報(bào)）

近期上海樓市最受關(guān)注的話題之一，莫過于物業(yè)費(fèi)的大變動(dòng)。

徐匯濱江某豪宅物業(yè)費(fèi)直降23%；浦東、楊浦多個(gè)小區(qū)要么下調(diào)收費(fèi)，要么通過“團(tuán)購物業(yè)”的新模式實(shí)現(xiàn)服務(wù)升級(jí)。

而這背后的主要原因，一方面是樓市降溫、市場(chǎng)倒逼；另一方面則來自政策支撐，上海物業(yè)新規(guī)已于2026年1月1日起正式生效。

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物業(yè)新規(guī)落地！上�！�

今年1月1日起實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的若干意見》，堪稱業(yè)主的“權(quán)益保障書”。

1、換物業(yè)門檻大降

新規(guī)明確，只要20%以上業(yè)主聯(lián)名提議，居委會(huì)便可組織全體業(yè)主投票，決定是否解聘當(dāng)前物業(yè)。

2、業(yè)委會(huì)“實(shí)權(quán)上線”

新規(guī)取消了招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)庫及投標(biāo)保證金標(biāo)準(zhǔn)指引，簡(jiǎn)化了流程，但也要求業(yè)委會(huì)自主判斷是否聘請(qǐng)代理機(jī)構(gòu)、合理設(shè)定保證金。

3、評(píng)標(biāo)透明堵漏洞

新增物業(yè)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)答辯環(huán)節(jié)，核心服務(wù)能力、管理方案當(dāng)面驗(yàn)貨；評(píng)標(biāo)團(tuán)擴(kuò)充至5人以上單數(shù)，專業(yè)評(píng)委占比不低于 2/3，組長(zhǎng)從專家中隨機(jī)產(chǎn)生，杜絕暗箱操作。

4、雙向約束更公平

針對(duì)中標(biāo)物業(yè)，如并非因不可抗力放棄中標(biāo)，物業(yè)將被扣除信用分，開發(fā)商或業(yè)委會(huì)無正當(dāng)理由未按程序發(fā)中標(biāo)通知，房管局將責(zé)令整改并通告全體業(yè)主。

5、續(xù)聘需憑業(yè)主投票

原物業(yè)想續(xù)聘必須提前提交管理方案，由業(yè)委會(huì)組織業(yè)主表決；未提交方案或表決不通過的，需重新擬定方案再次投票，杜絕業(yè)委會(huì)的 “一言堂”。

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上海物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)迎來分化

隨著新規(guī)實(shí)施，上海物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)正出現(xiàn)分化趨勢(shì)。

一方面，部分高端項(xiàng)目開始下調(diào)物業(yè)費(fèi)。如浦東北蔡的大華斐勒公園，住宅物業(yè)費(fèi)從10元/㎡降至8元/㎡，降幅20%；徐匯濱江的御江廷則將物業(yè)費(fèi)從13.6元/㎡調(diào)整為10.5元/㎡，降幅高達(dá)23%。

另一方面，一些多年未漲價(jià)的老小區(qū)在服務(wù)提升后成功上調(diào)物業(yè)費(fèi)。如普陀區(qū)恒力錦滄花園20年沒漲物業(yè)費(fèi)（1.2元/㎡），在街道牽頭核算成本后，價(jià)格漲到2.1元/㎡，獲得業(yè)主支持。

金山區(qū)東泉二村前兩次漲價(jià)失敗，物業(yè)通過提升服務(wù)（保潔每天打卡簽到、保安早晚高峰站崗、荒地改小花園）后，第三次漲價(jià)投票順利通過。

未來幾年，上海物業(yè)管理行業(yè)將迎來一輪洗牌，服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格匹配將成為主流，而那些依靠壟斷地位“躺贏”的物業(yè)企業(yè)將面臨淘汰。

對(duì)此，你怎么看？