你在網(wǎng)絡(luò)上看了很多房子，發(fā)現(xiàn)并沒(méi)有視頻上說(shuō)的那么便宜，更沒(méi)有傳言當(dāng)中那樣，已經(jīng)降到白菜價(jià)，這到底是怎么回事？

小白經(jīng)常會(huì)發(fā)布一些，二手房成交的案例給你，你看到的價(jià)格都很低，甚至懷疑我分析的二手房，是虛構(gòu)出來(lái)的房源。在這里，我想給大家一個(gè)判斷價(jià)格的邏輯。

首先，從業(yè)主角度來(lái)看待價(jià)格：

一、可賣(mài)可不賣(mài)，找一個(gè)大冤種來(lái)接盤(pán)。城市里，有很多業(yè)主，手上持有的房子，不僅僅只有一套，可能有2-3套，特別是拆遷戶(hù)業(yè)主，掛牌只是試探，而不是真正要用到房子的資金，這種房源占比達(dá)到60%左右。

二、一買(mǎi)一賣(mài)，想要賣(mài)貴一點(diǎn)，買(mǎi)便宜點(diǎn)，這個(gè)中間能鉆市場(chǎng)的空子。這幾年我見(jiàn)過(guò)很多案例，前幾年把房子賣(mài)掉，現(xiàn)在把它再買(mǎi)回來(lái)，足足能夠省下大幾十萬(wàn)。五鳳蘭庭某業(yè)主，前兩年110萬(wàn)房子賣(mài)掉，現(xiàn)在買(mǎi)回來(lái)85萬(wàn)，同一套房子。

三、賣(mài)房變現(xiàn)，就是看跌市場(chǎng)，降低虧損。大環(huán)境經(jīng)濟(jì)不好，生意不好做，這時(shí)候很多老板缺乏現(xiàn)金流，不得不將房子抵押給銀行，無(wú)法償還月供的時(shí)候，就會(huì)想著房子賣(mài)掉。這類(lèi)型的房源，價(jià)格往往都會(huì)比較低，占比大約10%左右。

因此，你們看到的房子，大多數(shù)都是第一二類(lèi)型，而第三類(lèi)型的房子，沒(méi)多久就會(huì)成交，剩下的房源，都是比較貴的房子。

結(jié)合當(dāng)下一套二手房成交，給大家做個(gè)房源成交分析，希望能夠給大家買(mǎi)房的時(shí)候，一些判斷分析。

成交房源：丞相坊小區(qū)；

成交時(shí)間：2025年12月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)59.85平米，2房1廳，低樓層，東南朝向，簡(jiǎn)單裝修，68.8萬(wàn)，成交單價(jià)11496元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌557天的時(shí)間，期間業(yè)主價(jià)格調(diào)整5次，成交前掛牌79.9萬(wàn)，讓價(jià)11萬(wàn)后達(dá)成交易。帶看過(guò)該房源的客戶(hù)，共達(dá)到40余組，特別是線(xiàn)上瀏覽量也很高，關(guān)注房源超過(guò)30多人。這也是近期，丞相坊小區(qū)，成交單價(jià)最低一套。

2、丞相坊小區(qū)，是2008年三坊七巷拆遷安置房，當(dāng)初拆遷戶(hù)和選擇的小區(qū)有三個(gè)，還有鳳湖新城，鶴林新城，目前這三個(gè)小區(qū)之間對(duì)比，鳳湖新城的價(jià)格最為堅(jiān)挺，鶴林新城的價(jià)格最低。

鶴林新城的單價(jià)，已經(jīng)快破一萬(wàn)以?xún)?nèi)了，而鳳湖新城的單價(jià)還能保持在1.5萬(wàn)左右，丞相坊這套也快接近到1萬(wàn)的單價(jià)了。

3、丞相坊在鼓樓區(qū)，靠近軟件園的地方，小區(qū)共有13棟樓，2000多戶(hù)業(yè)主，主要戶(hù)型集中在60、75、90這三種面積段，買(mǎi)家主要以軟件園員工，或銅盤(pán)小讀書(shū)的家長(zhǎng)為主。小區(qū)的整體環(huán)境挺好，是我認(rèn)為在福州停車(chē)最為方便的小區(qū)之一了。

4、目前，小區(qū)在售房源82套，其中出租房源98套，很多租賃房源掛出來(lái)很久都找不到租客，主要受到軟件園的影響?，F(xiàn)在業(yè)主掛牌均價(jià)17000元/平米，而實(shí)際成交價(jià)格，精裝單價(jià)15000元，毛坯在12000元左右，具體看一下樓層和樓棟位置。

購(gòu)房建議：

鼓樓剛需首選（預(yù)算100-150萬(wàn)）

60-70㎡兩房：總價(jià)約106-126萬(wàn)（參考2024年成交案例：60㎡電梯高層100萬(wàn)，單價(jià)17600元/㎡），優(yōu)先選中間樓層（非頂樓/底樓）、朝南戶(hù)型，重點(diǎn)關(guān)注房源的裝修情況。

2025年，當(dāng)下60平米的戶(hù)型，成交價(jià)格在70-80萬(wàn)之間，首付可以控制在15萬(wàn)以?xún)?nèi)，較為適合低首付人群。

2018年高峰期，丞相坊小區(qū)單價(jià)達(dá)3萬(wàn)/㎡，當(dāng)前價(jià)格回落至2015年水平，泡沫已基本消化，適合剛需自住。

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