下面這張圖展示了 2018 年到 2024 年中國家庭住房貸款比例的變動情況。可以看出，這幾年中國家庭的貸款意愿其實是下降的——2018 年，貸款占收入 30% 以上的家庭比例高達 99%，而到了 2024 年，這個比例已經降到 94%。這說明疫情之后，大家更傾向于減少負債，寧愿提高首付比例，也不愿意承擔過高的月供壓力。

所以我說，單純放開購房資格的政策效果有限，真正能起作用的是降低購房成本。這段時間，各地不斷下調首付比例要求，但現(xiàn)實中買房人的首付比例卻在上升，這恰恰證明“限購”并不是核心障礙。大家現(xiàn)在的問題不是沒資格買房，而是買不起，或者對未來沒有信心去買。

現(xiàn)在市場上“負資產”的房子越來越多——也就是房子賣掉后的錢還不夠還剩余房貸的那些房產，這類房子非常危險，是法拍房的主要來源。

今年大概有 70 萬套這樣的負資產房，占全年銷售住宅總量的 9.8%。而按照目前的趨勢推算，到 2027 年，負資產房的數(shù)量可能會增加到 330 萬套，屆時將占到當年銷售住宅的 55.4%。這意味著，差不多每兩套新房中就有一套可能陷入負資產狀態(tài)，風險不容小覷。

那么問題來了——中國房貸會不會出現(xiàn)大規(guī)模違約風險？

從數(shù)據上看，隨著房價下跌，資不抵債的房子數(shù)量在快速增加，表面上看銀行的潛在風險不小。但實際上，負資產雖然會增加違約的動機，卻并不必然導致違約。參考香港 1997—2003 年的經驗，即使當時負資產比例一度超過 30%，抵押貸款的拖欠率峰值也只有 1.4%。

為什么法拍房的數(shù)量遠低于資不抵債的房屋數(shù)量？因為除了經濟賬，中國購房者還會考慮社會信用成本。雖然斷供在經濟上可能更劃算，但一旦違約，征信會受影響，日常生活會受到很大限制。因此，只要月供還能還得起，大多數(shù)人不會輕易選擇斷貸。

也正因如此，即便負資產比例大幅上升，目前中國的銀行并未出現(xiàn)系統(tǒng)性危機——大多數(shù)借款人的月收入仍高于月供。瑞銀的調查顯示，只有 1.2% 的按揭持有人月供超過月收入，說明整體現(xiàn)金流狀況尚可，房貸違約風險暫時可控。

不過，還有一個更大的隱患——那就是經營貸。經營貸期限短（平均 2 年）、規(guī)模龐大（超過 30 萬億），再融資和違約風險更高。2026—2027 年將有約 36 萬億元經營貸集中到期，這將是壓力最大的時期。瑞銀預測，到 2027 年，經營貸違約率可能達到 4.8%，遠高于房貸的 1.6%，并可能導致數(shù)百萬套房產流入法拍或二手房市場，進一步加大房價下行壓力。

經營貸的問題其實是個歷史遺留。疫情后，政府為救助小微企業(yè)放寬了經營貸審批，而那時正好是一線城市房價瘋漲的階段，不少小企業(yè)主借經營貸買房——尤其是廣州、深圳，這種現(xiàn)象非常普遍。如今一線房價已回調 30% 以上，廣深部分區(qū)域甚至腰斬，這對經營貸的償還能力構成巨大壓力。

另一個不利信號是，市場上的掛牌量正在快速增加。根據瑞銀對貝殼網數(shù)據的統(tǒng)計，從 2022 年到現(xiàn)在，一線城市掛牌量增加了約 50%，其他城市也差不多。尤其在 2023 年，掛牌量一年就增加了 30%，增速非?？?，這意味著拋壓在不斷積累。

不過好消息是，目前掛牌量增速是降下來了，特別是一線城市，貝殼的掛牌量增速只有1.9%。不過這個數(shù)據很奇怪，現(xiàn)在根據其他國際投行的調研顯示，現(xiàn)在大家對未來房價信心是在變弱的，而且愿意降價的房東比例也在上升。并且根據目前一線城市房價來看，確實是在急跌的。這種情況下掛牌量怎么會增速下滑呢，讓我懷疑是不是貝殼的房端市占率出現(xiàn)了下滑。

總體來看，銀行因房貸出現(xiàn)系統(tǒng)性暴雷的風險并不大。未來不良貸款率確實會有所上升，但還不至于動搖銀行的正常運營，更多是需要未來幾年多計提一些撥備來應對。這會對利潤造成一定壓力，但對整個銀行業(yè)來說是可以消化的。

不過，情況并沒有表面看起來那么樂觀，我要提醒大家兩點：

第一，雖然銀行整體沒問題，但不代表沒有結構性風險。一些小城商行資產質量較差、資本金薄弱，抗風險能力遠不如大銀行，一旦遇到沖擊更容易出問題。所以我建議，如果有資金放在小銀行，不妨在未來三年優(yōu)先考慮轉到大型銀行，熬過這段最艱難的時期再說。

第二，銀行安全，并不代表房價就不會繼續(xù)下跌。我一直強調，政府更在意的是金融體系穩(wěn)定，而不是大家手里房子的漲跌。房子砸在個人手里，是“軟著陸”；砸在銀行體系里，才是真正的“硬著陸”。既然銀行的風險已經可控，上層就更沒有動力出臺強力救市政策。

從邏輯上講，銀行處在“快要出問題”的邊緣，才會倒逼政策救地產；但銀行又不能真出問題引發(fā)金融危機，這種微妙平衡，才是房東們最有利的局面。

我的知識星球（譚談財經），內容包括：

（1）房產、金融、時政、職場和社會思考等領域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學習資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產和金融周報各一篇，分析未來房產走勢&有價值的投資領域

（4）每日最新各類有價值的金融數(shù)據、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產、投資、生活，集思廣益、提升認知