文/十一弟

去年初，廈門最大國企開發(fā)商——建發(fā)股份，雄心勃勃。

它的管理層，對于樓市行情的判斷，洋溢著一種樂觀的情緒。

建發(fā)旗下最大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺——建發(fā)房產(chǎn)，為全年設(shè)定的銷售目標是1500億。

這一業(yè)績目標，較2024年實際銷售增長了12%。

建發(fā)房產(chǎn)的高管們表示，未來兩三年內(nèi)，還是希望繼續(xù)保持增長。

剛過去的2025年，它的業(yè)績表現(xiàn)，沒能像管理層的預(yù)期一樣樂觀——

在百強房企榜單上，建發(fā)房產(chǎn)排名第七，在萬科之后，在金茂之前。

全年賣了將近1221億，比2024年少賣了上百億，比年初定下的銷售目標少賣了三百億。

現(xiàn)在的市場行情下，建發(fā)已經(jīng)很難追逐規(guī)模增長了。

其實，建發(fā)并沒有規(guī)模焦慮，因為它早已長成了超級巨無霸。

建發(fā)是世界五百強企業(yè)，去年的營收排名，位居全球第98位。

A股上市的建發(fā)股份，裝進了大宗商品貿(mào)易和房地產(chǎn)兩大業(yè)務(wù)。

2024年，建發(fā)的營收規(guī)模有所回落，但仍然超過了7000億。

其中，大宗貿(mào)易業(yè)務(wù)收入將近5100億，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入1800多億。

還有收購紅星美凱龍以后，新增了家居商場運營業(yè)務(wù)收入，大約80億。

一直以來，建發(fā)的兩大業(yè)務(wù)——大宗貿(mào)易和房地產(chǎn)，有著天然的互補性。

大宗貿(mào)易滾動了龐大的營收規(guī)模和現(xiàn)金流，背后依靠的是低成本資金，但它的利潤很薄，只有2%左右；

而過去二三十年來，房地產(chǎn)吃盡了人口和城鎮(zhèn)化的紅利，土地和房價一路飆漲、高歌猛進，是最暴利的行當(dāng)之一。

對A股上市的建發(fā)來說，一手是滾大營收和現(xiàn)金流的大宗貿(mào)易，一手是利潤豐厚的房地產(chǎn)。

它在二級市場展現(xiàn)出來的，是一張營收龐大、盈利穩(wěn)定的財務(wù)報表。

在房地產(chǎn)最賺錢的那些年，建發(fā)只需要一門心思地搞高周轉(zhuǎn)，大舉擴張，靠規(guī)模來增厚利潤，以匹配和拉動上市公司幾千億的營收體量。

但現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)掉頭向下，從高處跌落了。

建發(fā)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅要守住規(guī)模萎縮，還要承受利潤下滑。

這兩天，建發(fā)對外發(fā)布了2025年度業(yè)績預(yù)虧的公告——

據(jù)上市公司初步測算，它全年幫股東賺到的凈利潤，由盈轉(zhuǎn)虧。

十一弟查了下，這是建發(fā)過去二十年在A股上市以來，首次出現(xiàn)虧損。

2024年，建發(fā)的凈利潤下跌了77%，但仍有29億出頭的盈利。

一直到去年前三季度，盡管它的凈利潤又下滑了44%，也還是守住了11億的正向盈利。

到了年底，房地產(chǎn)項目集中交付結(jié)算，建發(fā)的利潤，終于繃不住了。

2025年，大概率將會成為建發(fā)在過去二十年以來，最慘淡、難堪的一年。

壓力，徹底落到這家世界五百強國企身上了。

在業(yè)績預(yù)虧的公告中，建發(fā)甩出了三個要點——

一是大宗貿(mào)易業(yè)務(wù)繼續(xù)保持穩(wěn)健盈利；

二是聯(lián)發(fā)集團還要繼續(xù)虧損；

三是剛收購過來的紅星美凱龍，也在虧損。

最后，幾個因素疊加起來，上市公司全年的凈利潤，就這樣由盈轉(zhuǎn)虧了。

建發(fā)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有兩個核心平臺，最大的是建發(fā)房產(chǎn)，聯(lián)發(fā)集團相對小一些。

去年，百強房企榜單上，建發(fā)房產(chǎn)銷售規(guī)模1221億，排名第七；聯(lián)發(fā)集團銷售規(guī)模272億，排在第29位。

相比建發(fā)房產(chǎn)，建發(fā)旗下的聯(lián)發(fā)集團，不僅規(guī)模更小，而且在這兩年里，還對上市公司的盈利拖了后腿。

十一弟查了下，從2023年以來，聯(lián)發(fā)集團為建發(fā)名下地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻的利潤，已經(jīng)連續(xù)三年為虧損狀態(tài)了。

前幾年拍下的高價地，再加上市場下行、房價下跌、銷售阻滯，讓它很難消化掉。

去年初，建發(fā)對聯(lián)發(fā)集團動了一場大手術(shù)，啟動了一輪大規(guī)模的組織架構(gòu)和人事調(diào)整。

連同董事長、總經(jīng)理兩個最有實權(quán)的一二號位，都被各降一級留用，騰出一把手位置，建發(fā)重新指派任命。

不過，就算是大手術(shù)，只能解決當(dāng)下的病灶，為未來的健康作鋪墊。

剛做過手術(shù)的聯(lián)發(fā)集團，拿出來的2025年財務(wù)報表，依舊難看，還是沒能扭轉(zhuǎn)虧損。

兩年前，建發(fā)對家居商場龍頭企業(yè)——紅星美凱龍的收購，現(xiàn)在從它對上市公司財務(wù)業(yè)績的拖累來看，也是一大敗筆，變成沉重的包袱了。

當(dāng)時的收購，建發(fā)看似撿了個大便宜。

彼時，作為控股股東，紅星美凱龍的老板車建興陷入了深重的財務(wù)危機。

建發(fā)充當(dāng)白衣騎士，大手一揮，選擇了接盤。

它收購了紅星美凱龍將近30%的股權(quán)，入主控股股東。

這筆收購，建發(fā)付出了62億現(xiàn)金代價，取得了紅星美凱龍超過158億凈資產(chǎn)。

它由此一次性確認了逾96億的重組賬面收益，讓建發(fā)在2023年的凈利潤大幅上漲。

但上百億的收購重組收益，屬于紙上財富，不會帶來現(xiàn)金流入。

實際上，紅星美凱龍所處的家居建材行業(yè)，與房地產(chǎn)同在一條船上，這幾年也是艱難求生。

紅星美凱龍遭遇的困境，不止是前老板的財務(wù)危機，還有行業(yè)低迷、搖搖欲墜。

從2023年由盈轉(zhuǎn)虧以來，紅星美凱龍就陷入了連續(xù)虧損，去年依然是扭虧無望，拖累了建發(fā)的盈利。

回過頭看，兩年前對紅星美凱龍的巨資收購，現(xiàn)在遭到了反噬。

原以為撿了大漏，其實有可能踩了大坑。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利下滑，建發(fā)在去年喊出了一個新戰(zhàn)略——

燈塔計劃，即打造位于核心城市核心地段的高端改善型項目。

這個戰(zhàn)略的本質(zhì)，其實就是明確要走高端產(chǎn)品線戰(zhàn)略。

建發(fā)拿地開發(fā)的第一批燈塔項目，集中在幾個核心城市——

北京、上海、成都、杭州，以及大本營廈門。

據(jù)說，在戰(zhàn)略高度上，建發(fā)打造的每一個燈塔項目，都被提級管理。

由其最高決策層深度參與，從土地研判、客戶調(diào)研到產(chǎn)品營造全流程把控，以確保資源傾斜、標準拔高、執(zhí)行高效。

在資源集結(jié)上，燈塔項目擇址城市稀缺核心地段，成本投入不計短期回報，聚焦長期居住價值。

更直白一點，所謂的燈塔計劃，就是在最核心的城市、最核心的地段，拿最貴的土地建豪宅。

樓市不景氣，剛需斷電熄火，全靠有錢人撐著。

北京、上海等地的豪宅市場，這兩年甚至逆勢上揚，迎來了井噴爆發(fā)。

去年，在北京、杭州、成都等幾個城市，建發(fā)財大氣粗，接連拍下了幾塊高價地。

年初，經(jīng)過247輪競價廝殺，它以逾90億的代價，拍下位于北京海淀區(qū)的東升鎮(zhèn)朱房四街棚改二期0030地塊，溢價率超過25%。

折算下來，平均樓面價9.5萬/平米，幾乎站上北京樓市的單價地王。

在杭州，建發(fā)經(jīng)過102輪競價之后，耗資逾34億，拍下位于西湖區(qū)的蔣村文新單元地塊，溢價率115%。

折算下來，平均樓面價超過8.8萬/平米，打破了杭州土地市場的單價紀錄。

在成都，建發(fā)又花了33億地價，與對手廝殺了213輪，拍下了位于錦江區(qū)的金融城三期H10地塊，溢價率106%。

折算下來，平均樓面價站上了4.1萬/平米，一舉成為成都樓市的單價地王。

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模和利潤下滑，燈塔計劃可能是應(yīng)對困境的解題思路——

核心城市、核心地段的土地，地價高、投資大，豪宅賣得貴，往往有足夠的溢價空間。

建發(fā)的燈塔計劃，是要把從前房地產(chǎn)鼎盛時期的高周轉(zhuǎn)模式，套用到豪宅項目上。

只不過，這種高周轉(zhuǎn)模式下，資源投入更集中、更聚焦。

這很考驗開發(fā)商的眼光和操盤能力，以及有錢人對豪宅持之以恒的信心，他們是否愿意源源不斷地為此買單。

從去年的財務(wù)業(yè)績來看，規(guī)模降了，利潤崩了。

建發(fā)看似更卷、更賣力了，結(jié)果一頓操作猛如虎，收成反倒少了。

在房地產(chǎn)規(guī)模萎縮、利潤承壓的年代，建發(fā)手里拿著的，還是一張舊地圖。

它在舊地圖上修修補補，還重新優(yōu)化和調(diào)整了路線。

可問題在于——

自己手上的舊地圖，還能找到新大陸嗎？