北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

月壇學(xué)區(qū)有半地下的房子，和一層是一體的，能買(mǎi)嗎？算不算硬傷？一層算硬傷，但如果有地下室的話應(yīng)該就不算了吧？體驗(yàn)過(guò)不算潮濕，通風(fēng)采光雖然不能和高層的比，但也還可以。

如果能買(mǎi)的話請(qǐng)您看看價(jià)格是否合適？我們是為了孩子上學(xué)和自住，轉(zhuǎn)學(xué)后也不打算買(mǎi)，不為投資獲利只為保值而已。

A：

1、和一層是一體的是什么意思？是自己打通的，還是說(shuō)本來(lái)相當(dāng)于下躍啊？如果是自己打通的盡量不買(mǎi)，有可能因?yàn)檫`規(guī)而被責(zé)令恢復(fù)原狀。如果是原始設(shè)計(jì)那就沒(méi)問(wèn)題，正規(guī)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

2、一層如果不帶花園就算硬傷。帶地下室則是看情況吧，能明顯提升居住體驗(yàn)就不算，否則仍然算硬傷。

3、您的體驗(yàn)是自己的感受，但既然是感受，就很難用描述來(lái)跟買(mǎi)房人講清楚。或者說(shuō)您認(rèn)為很舒服，但將來(lái)的接盤(pán)人未必相信。即便是有些人心里認(rèn)可，但嘴上還是要用這些來(lái)當(dāng)借口砍價(jià)。所以這跟算不算的關(guān)系不大，而是無(wú)論算不算都不好抬高價(jià)格。

4、價(jià)格我不知道，這只能問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪?。不過(guò)我看了看周邊的均價(jià)，和這套房相比明顯高出一塊。那說(shuō)明這報(bào)價(jià)就是按照有硬傷報(bào)的，地下室沒(méi)增加太大的價(jià)值。而且我沒(méi)看懂這幾張圖，這樓梯是怎么走過(guò)去的？出入口是門(mén)外還是屋里的門(mén)廳??？

看樣子不像是有手續(xù)的，如果入口在門(mén)外那就更沒(méi)什么價(jià)值了。估計(jì)是每家都有一個(gè)地下室，這套房的只是出入方便些而已，但并不增加價(jià)值。

5、保值有可能，在剔除學(xué)區(qū)溢價(jià)之后，只要?jiǎng)e發(fā)生其他的利空，那基礎(chǔ)部分大概率也是跟隨板塊大盤(pán)，走不出獨(dú)立行情。利空包括地下室被責(zé)令恢復(fù)原狀，或者是加電梯，也就是降低居住體驗(yàn)的。

僅供參考。

二

Q:

我是為女兒?jiǎn)柗孔拥氖虑?，北京市?jí)事業(yè)單位工作，收入一般勝在穩(wěn)定。我們本來(lái)是想給她買(mǎi)套亦莊林肯公園的公寓，300萬(wàn)左右的100多平，環(huán)境好，自住或出租都方便。但女兒對(duì)公寓不看好，還是想拿著300萬(wàn)當(dāng)首付買(mǎi)一套商品房。但這樣的話價(jià)格就翻番了，月供每個(gè)月至少小2萬(wàn)，您覺(jué)得從房子是住的角度講有意義嗎？

Ps：女兒目前還沒(méi)交男朋友。月供則是肯定我們要承擔(dān)大部分，所以壓力感覺(jué)大才猶豫的。

A：

1、房子是用來(lái)住的，林肯的公寓自住沒(méi)問(wèn)題，從居住角度完全不弱于普宅，而且還是品質(zhì)高的。所以如果是為了自住，那林肯公寓就算是性價(jià)比相對(duì)高的。

這也可以用租金來(lái)比較，用總價(jià)除以預(yù)估租金，我估計(jì)林肯的在300多，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京的普宅平均值，從居住角度自然是性價(jià)比高了。

2、但女兒不想要怎么辦呢？這是家務(wù)事兒，外人不好多說(shuō)什么。資金方面也是看自己，只能自己判斷是否值得。

3、要不您可以買(mǎi)個(gè)面積小點(diǎn)兒的普宅啊，干嘛非得也買(mǎi)100多平的?。勘热缯f(shuō)買(mǎi)個(gè)7/80平的小兩居，單身或小家庭絕對(duì)夠住，不住的話也好出租，租金還相對(duì)高呢。

僅供參考。

三

Q:

我父母在良鄉(xiāng)有一套142平的三居室，空了好幾年了一直賣(mài)不掉，房?jī)r(jià)還跌了不少。這套房當(dāng)時(shí)是為我結(jié)婚買(mǎi)的，但有孩子后就一直在東四環(huán)住，這套房挺好的裝修閑置了。您幫忙給看看吧，看有什么建議沒(méi)有？

補(bǔ)充：電器不值錢(qián)了當(dāng)然是贈(zèng)送了，但家具方面我們認(rèn)為是要協(xié)商的，但也不是說(shuō)必須原價(jià)。

A：

1、空了好幾年賣(mài)不掉，那大概率就是要價(jià)偏高唄，否則北京就算遠(yuǎn)郊也不至于有砸在手里的房子。要不您就隨行就市的讓點(diǎn)兒價(jià)格吧，要不然誰(shuí)也沒(méi)什么好辦法。

2、不過(guò)既然您特意提到裝修，是不是看房vs砍價(jià)時(shí)卡在這裝修費(fèi)上了？看您的照片裝修是挺好的，花了至少得20多30萬(wàn)往上吧？還有這滿堂的原木家具，就算不是紅木的，估計(jì)也得十萬(wàn)八萬(wàn)起步，屏風(fēng)就不少錢(qián)。

但這沒(méi)什么辦法，除非是遇到真正喜歡這裝修和家具的，否者就算人家心里明白，也裝糊涂的說(shuō)不喜歡而砍價(jià)。

3、我要建議就是索性把裝修的成本+家具的價(jià)格都列出來(lái)吧，如果有原始單據(jù)更好，甭管真的假的都算是有證據(jù)。貼在屋里也行，單獨(dú)聊也行。要是我就分開(kāi)的貼在各個(gè)家具上，裝修的各個(gè)部位也貼出單獨(dú)價(jià)格，讓看房人自己感覺(jué)值不值吧？但這也只是輔助，起不來(lái)太大作用。

4、其他真沒(méi)什么建議了，我能理解您的心情，但這就跟賣(mài)車(chē)時(shí)的各種裝飾似的，您因?yàn)樽约合矚g花了很多錢(qián)，但接盤(pán)人未必買(mǎi)賬。

僅供參考。

四

Q:

我看您對(duì)德勝置業(yè)大廈的態(tài)度好像不看好似的，為什么？在我看來(lái)這里在德勝這種頂級(jí)學(xué)區(qū)的優(yōu)勢(shì)很明顯啊，檔次高，價(jià)格低，那性價(jià)比自然應(yīng)該相當(dāng)高。

而您卻用租金來(lái)判斷性價(jià)比有道理嗎？畢竟這里是西城核心區(qū)，享受著這么好的配套，那租售比低也是應(yīng)該的啊，大家都能接受，也就不應(yīng)該算溢價(jià)了吧。

A：

1、我談不上不看好，只是列出自己的各項(xiàng)優(yōu)劣勢(shì)而已，由咨詢者和看客自己判斷。任何事物都是有兩面性甚至多面性的，看自己重視哪方面了。

2、所謂的“高低”是模糊的概念，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的話這種討論沒(méi)意義。我習(xí)慣用租售比來(lái)當(dāng)參考，是高是低的都有參照物和市場(chǎng)數(shù)值。我認(rèn)為挺有道理的，您認(rèn)為沒(méi)道理也無(wú)所謂，每個(gè)人都有自己的方法，用您自己的唄。

3、西城核心區(qū)的配套好，所以租售比低是應(yīng)該的？我反正不認(rèn)可。打個(gè)比方吧，買(mǎi)房出租其實(shí)就是做生意，租售比可以看做利潤(rùn)率。那問(wèn)題來(lái)了，做生意的如果在西城擺攤兒，在享受配套的同時(shí)，降低商品利潤(rùn)率行不行??？

我反正認(rèn)為是不行的，同樣的商品，而且投資總額還更高，結(jié)果卻少賺錢(qián)了，這種生意誰(shuí)干啊？買(mǎi)東西的肯定接受，至少無(wú)所謂，但投資做生意的就吃虧了。

4、是否算溢價(jià)看您的判斷吧，我認(rèn)為是，您認(rèn)為不是也可以。那您覺(jué)得少賺的錢(qián)應(yīng)該算什么？算慈善捐款嗎？

僅供參考。

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