觀點網(wǎng) 匯悅臺，作為廣州頂豪的代名詞，每一套房產(chǎn)的易主或被拍賣，都能勾起市場對財富起落的好奇。

近日，阿里法拍上的一則公告讓這個豪宅小區(qū)再一次成了樓市焦點。

拍賣公告顯示，該房產(chǎn)位于廣州市天河區(qū)僑鑫·匯悅臺小區(qū)，面積317平方米，起拍價4400萬元。將于2026年2月25日競拍，產(chǎn)權(quán)人直接指向恒大集團董事長許家印侄子許火健。

令人唏噓的是，該房產(chǎn)曾于2025年3月以6800萬元總價掛牌出售，折算單價約21.45萬元，如今大半年過去，踏入了司法拍賣程序后，房產(chǎn)起拍價直接砍掉了2400萬元。

在網(wǎng)友看來，這場司法拍賣，折射出的不僅是恒大債務風波的又一個余波，更是在時代浪潮沖刷下，頂豪價值的跌宕起伏。

唏噓往事

許火健能走到今天，離不開許家的親緣關(guān)系。

據(jù)公開信息顯示，他是許家印同母異父哥哥許家欽的小兒子，靠著這層關(guān)系，早早就在恒大的產(chǎn)業(yè)鏈里分到了一杯羹。

當年，房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進，坐在風口上的恒大集團也隨之“膨脹”。面對日益增長的精裝修住宅需求，許家印第一個想到的就是自家哥哥許家欽，于是他鼓勵并支持許家欽成立了一家裝修公司，專門承包恒大集團的裝修項目。

2002年，廣州雅旭裝飾設計有限公司應運而生，許家欽持有80%的股份，成為公司的主要股東，剩余的20%股權(quán)則由他小兒子許火健持有。公司的業(yè)務重點就是為恒大集團提供高質(zhì)量的配套裝修服務。

有意思的是，這家公司雖然名義上是做建筑裝飾裝修的，但實際上更像是中介公司，即公司接到恒大的裝修項目后，并不親自施工，而是將這些項目轉(zhuǎn)包給其他施工單位，僅在中間賺取差價。

不過，比起普通中間商，廣州雅旭在篩選外部合作施工單位時，條件更苛刻——除了賺取總包利潤外，還要求許施工單位在項目啟動前，必須上繳一筆相當于工程款10%的管理費。盡管如此，但為了能搭上恒大這一房地產(chǎn)巨頭的 “快車”，眾多施工企業(yè)依舊趨之若鶩。

隨著恒大在房地產(chǎn)市場的狂飆突進，背靠許家印這棵大樹的許家欽，財富版圖也隨之急劇擴張，連帶他的小兒子許火健也借勢分得一杯羹，賺得盆滿缽滿。

廣州匯悅臺這套豪宅，便是最好的佐證。該房源位于9樓，建筑面積達317平方米，不僅設有4個套房與一間臥室，還有專門配備了保姆獨立套房，光洗手間就有5個，在匯悅臺里也算少見的好戶型。

據(jù)悉，許家印當年也曾斥下巨資在匯悅臺購置兩套房產(chǎn)，分別位于6號樓和3號樓，其中一套是面積超1200平方米的頂層復式，總價逾2個億。當時，他還指派恒大旗下裝修團隊重新打造，將原有的僑鑫奢侈品風格徹底拆除，改造成恒大標志性的金碧輝煌式裝修風格。

然而，終究是時代造英雄，伴隨著恒大這座大樓的倒塌，長期依賴恒大的廣州雅旭也成了一片廢墟，不僅欠下了多達1億多元的“管理費”未能支付給分包商，其涉及的未付工程款項總額更是高達10個多億。

而此番這套房產(chǎn)被擺上拍賣臺，直接緣由正是雅旭裝飾牽涉的一筆外部債務糾紛，對應的執(zhí)行標的額約為190.4萬元。

豪宅分化

許火健的境遇并非個例，匯悅臺早已見證過無數(shù)富豪的沉浮起落。只不過相較于富豪們的財富興衰，市場目光顯然更聚焦于廣州豪宅市場的價格走向。

2025年3月，許火健名下這套房源曾以6800萬元總價掛牌出售，如今法拍起拍價直接降至4400萬元，折算下來單價僅13.88萬元/平方米，是匯悅臺歷史上從未有過的價格。

上一次，刷新匯悅臺近五年來歷史低價的，還是在2025年12月13日成交的一套237平方米的高樓層房源，成交價4500萬元，單價19萬元/平方米，較該戶型歷史最高成交價27.45萬元/平方米，下跌了31%。

不過，據(jù)中介透露，這套237平方米的房源位于5號樓。在匯悅臺5號樓與4號樓中，該戶型只能東南向望江望琶洲，視野存在明顯遮擋，景觀條件處于小區(qū)“鄙視鏈”底端。目前4號樓還有一套同面積段房源正在掛牌，標價4300萬元，折合單價18萬元/平方米。

然而，盡管許火健名下這套房源的起拍價堪稱“撿漏”級，但市場一致認為它大概率會流拍，原因在于產(chǎn)權(quán)存在瑕疵。

拍賣公告里明確提示，因拍賣標的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續(xù)及辦理二次過戶造成的費用及風險自行承擔，拍賣人不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用。

正所謂，看得見的降價，看不見的風險，房產(chǎn)真正值錢的是干凈的產(chǎn)權(quán)。同時，也有網(wǎng)友指出，4400萬元的總價不如選擇保利玥璽灣這類新產(chǎn)品，如今的富豪不再僅僅看重地段和品牌，更關(guān)注戶型設計的合理性、景觀資源的獨特性以及產(chǎn)品的整體性價比。

對此，廣東省地產(chǎn)商會專家委員鄧浩志也表示贊同后半段的觀點。

他指出，廣州高端物業(yè)整體成交量呈上升態(tài)勢，但珠江新城、濱江東路等傳統(tǒng)豪宅板塊的二手交易量卻顯著下滑的，這一市場分化恰恰說明，當下豪宅買家的置業(yè)偏好正逐步向新產(chǎn)品傾斜。

“傳統(tǒng)豪宅固然占據(jù)核心地段優(yōu)勢，但產(chǎn)品設計偏老舊，使用率和裝修管理等，遠不及新的豪宅產(chǎn)品，而如今的豪宅不僅要一線江景和成熟配套，對社區(qū)的設計管理、室內(nèi)裝修等要求更嚴苛�！编嚭浦狙a充道。

不過，在廣州中原項目部總經(jīng)理黃韜看來，豪宅的第一個定義還是由位置所決定的。

同時，據(jù)黃韜觀察，目前廣州豪宅也出現(xiàn)了分化現(xiàn)象——以年輕創(chuàng)富群體為代表的“新錢”，更青睞品質(zhì)迭代升級的全新豪宅產(chǎn)品；而“老錢”階層，依舊偏愛珠江新城這類核心地段的成熟豪宅。

“當然，新產(chǎn)品在戶型規(guī)劃、會所打造、社區(qū)配套和建筑外立面等維度，必然是更具優(yōu)勢的，這是由房地產(chǎn)的性質(zhì)所決定，但過了20年后，當前的新產(chǎn)品也會變成舊產(chǎn)品，可在這當中，永遠都不會變的，是物業(yè)的地段、所看到的景觀，以及越發(fā)成熟的配套�！�

而目前，保利玥璽灣所處的地段屬于員村，景觀不及匯悅臺、凱旋新世界等，且周邊仍被舊村落包圍，需要一定的時間改變，而珠江新城板塊的豪宅已是“所見即所得”的成熟狀態(tài)。

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