本月樓市政策聚焦

中央定調(diào)著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京住房限購(gòu)和信貸政策再優(yōu)化

2025年12月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)寬松。中央層面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議對(duì)2026年房地產(chǎn)工作作出具體部署，重點(diǎn)聚焦三條主線：一是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，二是進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，充分發(fā)揮城市政府調(diào)控自主權(quán)，三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度等。

地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條，創(chuàng)年內(nèi)單月新高，其中，寬松性政策44條、中性政策5條、緊縮性政策2條。重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)方面：一是地方密集發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，房地產(chǎn)工作核心聚焦加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展；二是北京住房限購(gòu)和信貸等政策再優(yōu)化，進(jìn)一步強(qiáng)化地方穩(wěn)樓市的政策預(yù)期。本期報(bào)告主要對(duì)12月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

中央政策：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

1.政策跟蹤

2.政策小結(jié)

12月資金面整體保持平穩(wěn)偏松，央行通過靈活精準(zhǔn)的流動(dòng)性管理有效應(yīng)對(duì)年末波動(dòng)。公開市場(chǎng)操作方面，全月逆回購(gòu)累計(jì)投放37361億元，當(dāng)月有34542億元逆回購(gòu)到期，累計(jì)凈投放2819億元；國(guó)庫(kù)現(xiàn)金定存操作1500億元，到期1200億元，凈投放300億元；開展4000億元MLF操作，到期3000億元，凈投放1000億元；買斷式逆回購(gòu)總操作量達(dá)1.6萬億元，到期量為1.4萬億元，凈投放2000億元。資金利率方面，DR001價(jià)格由月初1.31%逐步下行至1.24%附近，DR007價(jià)格由月初1.46%最低下行至1.38%位置，后受跨年因素的影響有所抬升年末收在1.98%附近。LPR方面，1年期、5年期以上LPR繼續(xù)分別維持3%、3.5%。

在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)要積極穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”的目標(biāo)任務(wù)，并對(duì) 2026 年房地產(chǎn)工作作出具體部署，一是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，二是進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，充分發(fā)揮城市政府房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度等。此外，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布公告，個(gè)人將購(gòu)買 2 年及以上的住房對(duì)外銷售，免征增值稅；住建部發(fā)布提升住房品質(zhì)有關(guān)意見，提出完善住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、提升建筑設(shè)計(jì)水平、推廣應(yīng)用好材料、發(fā)展新型建筑方式、提升運(yùn)維服務(wù)水平、推動(dòng)既有住房更新改造等多項(xiàng)任務(wù)。

地方政策：“十五五”規(guī)劃建議聚焦房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，北京住房限購(gòu)信貸政策再優(yōu)化

1. 寬松性政策

（1）行政干預(yù)政策

（2）公積金政策

（3）人口人才政策

（4）“十五五”規(guī)劃建議

（5）其他政策

2.中性政策

（1）住房保障政策

其他政策

3.緊縮性政策

（1）市場(chǎng)監(jiān)管政策

4.政策小結(jié)

地方密集發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議，北京再度優(yōu)化住房限購(gòu)和信貸等政策

中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2025年12月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條。其中，寬松性政策44條，內(nèi)容主要涉及發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化住房限購(gòu)、支持“好房子”建設(shè)、加大住房公積金政策支持等；中性政策5條，內(nèi)容主要涉及公共租賃住房建設(shè)和管理、保障性住房“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制定等；緊縮性政策2條，內(nèi)容主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為規(guī)范、住宅區(qū)命名管理等?？偟膩砜矗驹碌胤秸叱雠_(tái)頻次較上月繼續(xù)增加，且創(chuàng)年內(nèi)單月新高，主要原因在于地方相繼發(fā)布“十五五”規(guī)劃建議。同時(shí)，月內(nèi)北京再度對(duì)住房限購(gòu)和信貸等政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化了地方穩(wěn)樓市的政策預(yù)期。

縱觀2025年，地方累計(jì)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策455條，環(huán)比大幅減少。其中，寬松性政策375條，占比達(dá)82.4%，中性政策53條，緊縮性政策27條。在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整和中央多次強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)樓市”政策導(dǎo)向背景下，地方圍繞“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”的政策主線，逐步建立并形成了供給端、需求端和住房保障等多維發(fā)力的支持體系。

行政干預(yù)核心舉措包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化住房限購(gòu)、支持“好房子”建設(shè)等

在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、優(yōu)化住房限購(gòu)、支持“好房子”建設(shè)等。典型代表如：常州購(gòu)房資助政策再升級(jí)，指定期限內(nèi)購(gòu)買剛需型新建商品房可獲得購(gòu)房款15%、最高20萬元購(gòu)房資助，購(gòu)買存量商品房可獲得購(gòu)房款15%、最高18萬元購(gòu)房資助；南寧針對(duì)特定群體發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，指定期限內(nèi)，新婚家庭在市區(qū)購(gòu)買新建商品房可獲得2萬元/套的補(bǔ)貼，二孩家庭可獲得3萬元補(bǔ)貼，三孩家庭可獲得6萬元補(bǔ)貼，個(gè)人住房“以舊換新”可獲得1萬元補(bǔ)貼等；北京將非戶籍居民購(gòu)買五環(huán)內(nèi)商品住房社保繳納年限下調(diào)至2年，五環(huán)外社保繳納年限下調(diào)至1年，多子女家庭在五環(huán)內(nèi)可增購(gòu)1套住房，并取消首套、二套房貸款利率差別，將二套房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至25%等；綿陽(yáng)發(fā)放首次購(gòu)房消費(fèi)券、以舊換新購(gòu)房消費(fèi)券、房票安置額外購(gòu)房消費(fèi)券等。此外，重慶、青島等多地發(fā)布“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)指引，支持“好房子”加快發(fā)展。

公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等

在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)最高貸款額度、放寬住房公積金提取限制等。典型代表有：信陽(yáng)將住房公積金個(gè)人貸款額度上調(diào)10%，單繳存職工家庭最高可貸77萬元，雙繳存職工家庭最高可貸110萬元，多子女家庭、引進(jìn)的高層次人才最高貸款額度再上浮20%，購(gòu)買裝配式商品住房最高貸款額度再上浮10%；深圳住房公積金新增購(gòu)房首付款提取、新增購(gòu)房稅款提取、延長(zhǎng)購(gòu)房提取等申請(qǐng)時(shí)限等；常州將住房困難工薪群體購(gòu)買140平方米及以下的新房或75平方米以上的存量商品房公積金貸款首付比例降至15%，將購(gòu)買高品質(zhì)住房最高貸款額度上調(diào)50萬元，將公積金貸款申請(qǐng)人年齡上限延長(zhǎng)至主借款人68周歲，且貸款期限最長(zhǎng)不超過30年等。

人口人才政策核心舉措主要涉及發(fā)放人才租房補(bǔ)貼、支持多孩家庭合理住房需求等

人口人才政策主要涉及發(fā)放人才租房補(bǔ)貼、支持多孩家庭合理住房需求、加大保障性住房供給等。典型代表有：深圳發(fā)布青年人才住房支持實(shí)施辦法，主要包括過渡性住房和申領(lǐng)安居補(bǔ)貼兩種，過渡性住房以一間房為主，租金按照市場(chǎng)參考租金的60%左右確定，最長(zhǎng)租住期限不超過36個(gè)月，安居補(bǔ)貼每月1250元（稅后1000元），發(fā)放期不超過24個(gè)月；云南發(fā)布完善生育支持政策措施提出，全面落實(shí)“二孩、三孩家庭購(gòu)置首套和二套改善性住房，公積金貸款額度上浮20%、30%”政策，支持籌集一定數(shù)量超過70平方米的保障性租賃住房用于解決多子女家庭住房困難問題，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)等；河南提出對(duì)多子女家庭最高可提高20%的貸款額度，在當(dāng)?shù)匾延幸惶鬃》康亩嘧优彝ピ俅钨?gòu)房可認(rèn)定為首套住房，面向無房青年群體推出匹配度更高的特色住房金融產(chǎn)品，將符合條件的未成年子女家庭統(tǒng)籌納入城鎮(zhèn)住房保障范圍等。

“十五五”規(guī)劃建議核心聚焦加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

“十五五”規(guī)劃建議核心聚焦加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。典型代表如：遼寧“十五五”規(guī)劃建議提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系，完善多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，大力推進(jìn)安全舒適綠色智慧“好房子”建設(shè)，推動(dòng)建立房屋全生命周期安全管理制度等；湖北“十五五”規(guī)劃建議提出，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，優(yōu)化住房供應(yīng)體系，完善商品房開發(fā)、融資和銷售等基礎(chǔ)制度，健全“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，優(yōu)化保障性住房供給，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式等；廣東“十五五”規(guī)劃建議提出，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，優(yōu)化保障性住房供給，實(shí)現(xiàn)更高水平住有所居，因城施策增加改善性住房供給，系統(tǒng)推進(jìn)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)建設(shè)等。

住房保障政策主要涉及公共租賃住房建設(shè)和管理、保障性住房“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制定等

中性政策主要涉及公共租賃住房建設(shè)和管理、保障性住房“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)制定等。典型代表有：云南發(fā)布公共租賃住房管理辦法，明確公共租賃住房面向城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入住房困難家庭、新市民等群體供應(yīng)，采取政府投資、政企共建、商品住房配建、社會(huì)資本投資等多種模式建設(shè)，同時(shí)通過購(gòu)買、改建、長(zhǎng)期租賃等多渠道籌集房源，新建房源以60平方米左右小戶型為主，配租環(huán)節(jié)實(shí)行公開搖號(hào)或抽簽方式；江西發(fā)布公共租賃住房配租管理辦法，明確公共租賃住房的保障方式實(shí)行實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，公共租賃住房實(shí)物保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)人均住房面積、財(cái)政承受能力以及保障范圍內(nèi)住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素確定，單套住房建筑面積一般不超過80平方米，租賃補(bǔ)貼的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)結(jié)合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房租賃市場(chǎng)租金水平、申請(qǐng)家庭支付能力和人口數(shù)量以及財(cái)政承受能力等因素分級(jí)分類確定并定期調(diào)整，戶均租賃補(bǔ)貼面積不低于20平方米、不超過80平方米；重慶發(fā)布《好房子技術(shù)導(dǎo)則（保障性住房）》，明確保障性住房項(xiàng)目要以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，遵照“好地段、好配套、好品質(zhì)、好服務(wù)、好價(jià)格”的“五好”標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)保障性住房高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，營(yíng)造宜居生活環(huán)境。

緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為規(guī)范、住宅區(qū)等命名管理等

緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為規(guī)范、住宅區(qū)等命名管理等。典型代表有：長(zhǎng)沙進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，將涉房自媒體、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、科技公司等納入監(jiān)管范疇，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)與線上市場(chǎng)主體同步管理，明確未經(jīng)房屋處置權(quán)人書面授權(quán)不得擅自發(fā)布房源，所有房源須經(jīng)官方平臺(tái)核驗(yàn)，建立聯(lián)合懲戒機(jī)制，違規(guī)主體將面臨警示約談、責(zé)令整改、媒體曝光、暫停網(wǎng)簽備案等處罰，相關(guān)記錄記入信用檔案等；成都發(fā)布住宅區(qū)、樓宇名稱批準(zhǔn)管理辦法，詳細(xì)規(guī)定了住宅區(qū)、樓宇命名的禁止性、限制性要求，如嚴(yán)禁使用損害國(guó)家主權(quán)、民族尊嚴(yán)、民族團(tuán)結(jié)、宗教和睦、社會(huì)穩(wěn)定以及違背公序良俗的詞語(yǔ)，禁止使用人名、外國(guó)地名及其簡(jiǎn)稱，禁止使用具有特定政治色彩的詞語(yǔ)、帝王稱謂、官銜、職位等詞語(yǔ)，原則上不得使用企業(yè)名稱、商標(biāo)名稱，防止變相廣告和侵權(quán)等。

04

2024年至今

中央層面重要房地產(chǎn)政策梳理

12月重要事項(xiàng)復(fù)盤

房地產(chǎn)政策展望

1.中央層面

12月24日，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)召開2025年第四季度例會(huì)。會(huì)議指出，當(dāng)前外部環(huán)境變化影響加深，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能不足，貿(mào)易壁壘增多，主要經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)有所分化，通脹走勢(shì)和貨幣政策調(diào)整存在不確定性。我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)，高質(zhì)量發(fā)展取得新成效，但仍面臨供強(qiáng)需弱矛盾突出等問題和挑戰(zhàn)。要繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，加大逆周期和跨周期調(diào)節(jié)力度，更好發(fā)揮貨幣政策工具的總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加強(qiáng)貨幣財(cái)政政策協(xié)同配合，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和物價(jià)合理回升。短期流動(dòng)性方面，財(cái)政因素以及居民、企業(yè)部門的集中取現(xiàn)需求可能會(huì)對(duì)1月資金面帶來一定擾動(dòng)，預(yù)計(jì)中國(guó)人民銀行仍將通過MLF、買斷式和質(zhì)押式逆回購(gòu)等多種政策工具保持流動(dòng)性充裕，1月資金面或延續(xù)較寬松態(tài)勢(shì)。

在房地產(chǎn)方面，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議作出了重要指示和具體部署，后續(xù)將重點(diǎn)關(guān)注三條工作主線：一是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，主要措施可能涉及改革盤活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房，優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)“好房子”建設(shè)等；二是進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度作用，要求城市政府用足用好調(diào)控自主權(quán)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，支持居民剛性和改善性住房需求等；三是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有序搭建基礎(chǔ)性制度，如做實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司制、推行房地產(chǎn)融資主辦銀行制、推進(jìn)現(xiàn)房銷售制、探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式、深化住房公積金制度改革等。

2.地方層面

根據(jù)克而瑞研究測(cè)算數(shù)據(jù)，2025年全國(guó)商品房銷售面積約8.9億平方米，銷售金額約8.4萬億元，同比分別下降9%、下降13%，降幅較2024年顯著收窄，但市場(chǎng)整體仍處于下探筑底之中。年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確指出，2026年要著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市政府需進(jìn)一步用足用好房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。從當(dāng)前市場(chǎng)分化格局來看，核心一、二線城市與普通二線城市及三、四線城市面臨的核心矛盾差異顯著，地方調(diào)控需堅(jiān)持“因城施策、精準(zhǔn)發(fā)力”，圍繞“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的政策主線，結(jié)合自身稟賦制定差異化策略。于核心一、二線城市而言，憑借優(yōu)質(zhì)公共資源與持續(xù)人口流入，庫(kù)存壓力相對(duì)較小，后續(xù)調(diào)控應(yīng)立足“穩(wěn)預(yù)期、提質(zhì)效”，推動(dòng)市場(chǎng)從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)型，如繼續(xù)有序優(yōu)化住房交易限制性政策、加大高品質(zhì)住房供給、加快保障性住房建設(shè)供給、加大改善性住房需求公積金政策支持力度等；于普通二線城市及三、四線城市而言，面對(duì)庫(kù)存相對(duì)較高、需求不足等問題，仍要以激活本地需求、化解存量風(fēng)險(xiǎn)為首要目標(biāo)，如嚴(yán)格控制土地供應(yīng)、引導(dǎo)存量盤活、支持住房“以舊換新”“以小換大”、實(shí)施更大力度的財(cái)稅金融激勵(lì)、擴(kuò)大“房票”安置覆蓋范圍、鼓勵(lì)房企讓利促銷、推動(dòng)城市功能提升創(chuàng)造新的住房需求等。

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