在全國法拍房市場整體降溫下，一線城市核心區(qū)域的高價房源卻頻頻成交，成為房地產(chǎn)市場調(diào)整周期中的一抹“亮色”。

機構(gòu)發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國法拍市場累計掛拍各類房源71.9萬套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬套，同比下降4.4%；總成交金額為2536.2億元，同比下降幅度高達23.6%。市場整體清倉率（成交拍品/交易截止拍品）為23.5%。

數(shù)據(jù)顯示，超七成高價法拍住宅集中在北京、上海、深圳，核心地段稀缺豪宅頻現(xiàn)溢價成交，顯示出強勁的市場韌性。與此同時，買方策略趨于謹慎理性，二拍逐漸成為市場主流成交渠道。

高價成交并非個案

2025年，全國法拍房市場的掛拍量、成交量及成交金額均出現(xiàn)回落，但高總價法拍房卻明顯向一線城市核心區(qū)域集中。在量價下行的大背景下，法拍房市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。

去年10月，深圳華僑城純水岸十二期一棟建筑面積約639平方米別墅在司法拍賣平臺成交。該場拍賣持續(xù)4個多小時，經(jīng)歷118輪競價，吸引6位競買人參與、近20萬人圍觀，最終以3.65億元落槌，溢價率高達70%，折合單價約57萬元/平方米，刷新全國法拍住宅成交紀錄。

類似的高價成交案例也出現(xiàn)在上海和北京。

2025年1月，湯臣一品一套復式豪宅以1.37億元起拍，吸引6人競拍，經(jīng)過112輪激烈競拍，這套房源以約1.735億元成交，折合單價約為22.62萬元/平方米。5月，上海市長寧區(qū)新華路一套老洋房進入法拍市場，建筑面積約535平方米，起拍價2.5億元。經(jīng)過19輪競價后，該標的以2.7億元成交，成交單價突破50萬元/平方米，溢價率約8%。

北京市場亦不乏高價標的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清倉率42.2%，成交均價42916元/平方米。

阿里法拍網(wǎng)顯示，2025年10月，位于北京朝陽區(qū)景林路9號院（遠洋LAVIE）一獨棟別墅經(jīng)過149輪競價以1.42億元成交，建筑面積1697.2平方米。這也是去年北京成交價最高法拍住宅。

全國來看，高總價成交房源多位于一線城市的核心區(qū)域，如上海浦東、深圳南山等區(qū)域。這些區(qū)域配套完善、土地稀缺，房產(chǎn)價值穩(wěn)固。

市場整體降溫明顯

從全國層面看，目前法拍房市場整體降溫的趨勢明顯。

一位長期跟蹤法拍房市場的業(yè)內(nèi)人士表示，2023年——2024年，法拍房市場經(jīng)歷了一輪集中出清，大量債務資產(chǎn)短期入市，推高了成交規(guī)模。進入2025年后，隨著可拍資產(chǎn)減少，同時房地產(chǎn)市場仍處于修復階段，法拍房市場出現(xiàn)自然回落。

從結(jié)構(gòu)看，住宅仍是法拍房市場的核心成交品類。2025年住宅類法拍成交總金額約1315.8億元，占各類物業(yè)成交金額的51.9%；商業(yè)物業(yè)成交金額占比約23%，與往年整體格局基本一致。

從拍賣階段看，二拍仍是成交主力。全年約46.9%的成交發(fā)生在二拍階段，一拍成交占比約38.9%，變賣及重新掛拍占比較低?！爱斍笆袌霏h(huán)境下，競買人對價格更為敏感，二拍階段的價格更符合其風險收益預期?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。

2025年法拍房市場還出現(xiàn)新挑戰(zhàn)——“銀行直供房”數(shù)量明顯增加。所謂“銀行直供房”，是指銀行通過線上平臺直接銷售斷供及不良貸款處置房源。目前，蘭州農(nóng)商行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農(nóng)商行等多家銀行已開展房產(chǎn)直售業(yè)務。整體來看，大型國有銀行和股份制銀行參與直售的房源數(shù)量相對有限，而城商行、農(nóng)商行及農(nóng)信社等機構(gòu)的直售規(guī)模更為突出。

在法拍房效果不及預期的情況下，銀行轉(zhuǎn)而采取“直供”銷售模式，既能避免司法流程中的不確定性，又能通過自主定價加快資金回籠。但如果“銀行直供房”在短期內(nèi)集中入市，可能進一步壓低區(qū)域價格預期，對法拍房市場形成擠壓，并加劇二手房市場的下行壓力。

“資產(chǎn)價值”成為交易邏輯

機構(gòu)法拍數(shù)據(jù)顯示，2025年全年成交總價排名前500的法拍房源，分布在全國57個城市，但成交高度集中于少數(shù)核心城市。其中，深圳、上海、北京三城合計成交約351套，占TOP500總量的70%以上，顯著領先其他城市。

廣州、杭州位列其后，合計成交49套，占比約9.8%，屬于第二梯隊的成交核心城市。

“對高凈值人群或機構(gòu)而言，通過法拍渠道以折價方式獲取核心資產(chǎn)，是一種相對可控的配置選擇?！鄙鲜鋈耸勘硎荆袌鲋胁簧俑叨撕勒a(chǎn)品本就稀缺，幾乎無對外掛牌，更多在業(yè)主圈內(nèi)流轉(zhuǎn)，因此法拍反而成為相對公開的購置渠道。

從拍賣階段觀察，高價法拍房一拍成交比例相對較高，說明優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)無需經(jīng)歷多輪降價即可完成出清，這與大量普通法拍住宅形成鮮明對比。

法拍房市場正在從“撿漏邏輯”轉(zhuǎn)向“資產(chǎn)定價邏輯”。隨著市場參與者日趨理性，法拍房的成交結(jié)果越來越取決于城市基本面和具體資產(chǎn)質(zhì)量，而非單純的價格刺激。