中國(guó)的住房自有率96%，全球第一，存房量超過(guò)4億套，理論上夠14億人住兩遍都綽綽有余。

可詭異的是，無(wú)數(shù)年輕人掏空6個(gè)錢包，依然買不起一套屬于自己的房子。

更魔幻的是，這個(gè)行業(yè)曾讓中國(guó)用20年走完西方100年的路，卻也讓整整一代人透支了未來(lái)30年的收入。

那你說(shuō)這事兒奇怪不奇怪？一邊是房子多到住不完，一邊是年輕人根本買不起，這種撕裂感到底是怎么形成的？

要回答這個(gè)問(wèn)題，我們得把時(shí)間往回?fù)?0年，從頭捋一捋房地產(chǎn)這條路到底是怎么走過(guò)來(lái)的。

今天就從三個(gè)關(guān)鍵歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)入手，一層一層拆解這場(chǎng)史無(wú)前例的財(cái)富大遷徙。

先看第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：房地產(chǎn)是怎么被選中的？

很多人以為房地產(chǎn)天生就是支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上它是被時(shí)代逼出來(lái)的。

1994年發(fā)生了一件大事——分稅制改革，這事聽(tīng)起來(lái)和房地產(chǎn)沒(méi)啥關(guān)系，但細(xì)琢磨就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這正是土地財(cái)政的起點(diǎn)。

改革前，地方政府自己收稅自己花，日子過(guò)得相當(dāng)滋潤(rùn)；改革后，中央拿走大頭，地方財(cái)政一下子就緊巴了，甚至有段時(shí)間中央要向地方借錢才能辦事。

地方政府要發(fā)展經(jīng)濟(jì)、搞基建、給公務(wù)員發(fā)工資，錢從哪兒來(lái)？

這時(shí)中央留了一個(gè)口子：土地出讓金百分之百歸地方，不用跟中央分賬。

這個(gè)口子一開(kāi)，土地財(cái)政的種子就此埋下，而適合它生長(zhǎng)的土壤，是1997到1998年接連發(fā)生的兩場(chǎng)危機(jī)。

先是亞洲金融危機(jī)，出口直接受挫；緊接著國(guó)企改革，下崗潮鋪天蓋地。

更關(guān)鍵的是，當(dāng)時(shí)全國(guó)居民儲(chǔ)蓄高達(dá)5萬(wàn)億，這筆錢躺在銀行里不動(dòng)，內(nèi)需根本起不來(lái)。

必須找一個(gè)商品，讓老百姓心甘情愿掏錢，思來(lái)想去，能讓中國(guó)人大把花錢的，好像只有房子。

于是1998年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)文，正式取消執(zhí)行近50年的福利分房制度，從這一刻起，房子變成商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式開(kāi)閘。

回頭看這套設(shè)計(jì)相當(dāng)精妙：開(kāi)發(fā)商拿地蓋房賺差價(jià)，銀行發(fā)放貸款賺利息，政府出讓土地賺出讓金，老百姓背上30年房貸，把未來(lái)收入提前變成當(dāng)下消費(fèi)。

GDP蹭蹭上漲，所有人看似都是贏家，可這套模式一旦啟動(dòng)，就像下坡的重型卡車，想停都停不下來(lái)。

再看第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：房地產(chǎn)是怎么失控的？

你可能覺(jué)得失控是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲太快，但漲價(jià)只是表象，真正的失控，是整個(gè)系統(tǒng)把買房變成了唯一的上升通道。

先看土地財(cái)政的膨脹速度：2003年土地出讓金占地方財(cái)政收入的55%，比例已很高；2010年飆到68%；2020年直接占到84%。

地方政府的錢袋子，八成靠賣地支撐，這早已是深度依賴。

地方政府上癮，老百姓也跟著上癮。

給大家講個(gè)真實(shí)故事：1998年，一位做紐扣生意的溫州商人，手里壓了3000萬(wàn)的貨賣不出去，索性把錢全砸進(jìn)上海浦東世茂濱江花園，買了50套江景房，均價(jià)8000元一平。

三年后，小區(qū)房?jī)r(jià)漲到2.8萬(wàn)元一平，投資回報(bào)率250%，是他做紐扣生意的30倍不止。

辛辛苦苦辦工廠，一年累死累活可能就賺幾百萬(wàn)，買幾套房放著啥也不干，錢就嘩嘩漲。

那個(gè)年代“開(kāi)工廠不如炒房子”的說(shuō)法廣為流傳，大量資本和人才從實(shí)體經(jīng)濟(jì)抽離，全涌進(jìn)樓市，這才是最可怕的。

而真正把這套模式推向極致的，是2008年的4萬(wàn)億。

當(dāng)時(shí)全球金融危機(jī)，為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，國(guó)家投入4萬(wàn)億，可大部分資金都流進(jìn)了房地產(chǎn)，結(jié)果2009年全國(guó)房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性暴漲23.3%。

老百姓一看房?jī)r(jià)真的只漲不跌，紛紛抓緊上車，全民加杠桿時(shí)代就此到來(lái)。

居民杠桿率從2016年的39.9%，一路飆升到2020年的62.2%，意味著一套房掏空三代人積蓄，透支一代人30年收入。

這種透支帶來(lái)三個(gè)隱藏代價(jià)：

第一，制造業(yè)被抽血，炒房比辦廠賺錢，沒(méi)人愿意踏踏實(shí)實(shí)搞實(shí)業(yè)；

第二，消費(fèi)被擠壓，月供吃掉大部分人可支配收入，年輕人根本沒(méi)錢消費(fèi)；

第三，貧富差距徹底固化，同樣工作、同等能力，關(guān)鍵時(shí)刻買沒(méi)買房，決定了十年后截然不同的命運(yùn)。

講到這里可能有人問(wèn)，這套模式既然這么強(qiáng)勢(shì)，為什么現(xiàn)在不行了？

這就是第三個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)：房地產(chǎn)是怎么熄火的？

很多人覺(jué)得是政策打壓導(dǎo)致，其實(shí)政策只是最后一根稻草，真正原因是模式本身走到了盡頭。

2020年三道紅線出臺(tái)，房企融資渠道被卡死；2021年恒大暴雷，直接留下2萬(wàn)億爛攤子。

到如今，曾經(jīng)的50強(qiáng)房企中，近三成已暴雷，法拍房數(shù)量突破60萬(wàn)套，百城二手房?jī)r(jià)連續(xù)下跌43個(gè)月，2025年前11個(gè)月累計(jì)跌幅達(dá)7.46%。

但只看表面數(shù)據(jù)太淺，模式真正熄火，源于三個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)：

第一，城鎮(zhèn)化見(jiàn)頂，中國(guó)當(dāng)前城鎮(zhèn)化率達(dá)67%，發(fā)達(dá)國(guó)家極限是80%-85%，增量空間僅剩13%左右；

第二，人口斷崖出現(xiàn)，2018年出生人口開(kāi)始下滑，2020年斷崖式暴跌，年輕人不結(jié)婚、不生孩子，擊鼓傳花的游戲無(wú)人接棒；

第三，租金回報(bào)率嚴(yán)重倒掛，一線城市租金回報(bào)率僅1%-2%，而國(guó)際合理范圍是3%-5%，說(shuō)明房?jī)r(jià)已嚴(yán)重脫離基本面。

要知道，房?jī)r(jià)的本質(zhì)支撐是人的收入，當(dāng)年輕人選擇躺平，不愿再透支未來(lái)30年收入買房時(shí)，這套模式就徹底玩不轉(zhuǎn)了。

房地產(chǎn)的未來(lái)會(huì)怎么樣？

我的分析是不會(huì)崩盤，但會(huì)經(jīng)歷漫長(zhǎng)的軟著陸，三個(gè)趨勢(shì)已確定：

第一，房地產(chǎn)從支柱產(chǎn)業(yè)回歸普通行業(yè)，不再是拉動(dòng)GDP的發(fā)動(dòng)機(jī)；

第二，房子從金融屬性回歸居住屬性，不再是最優(yōu)投資品；

第三，市場(chǎng)從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，核心城市穩(wěn)盤，其他城市持續(xù)陰跌。

回到開(kāi)頭的問(wèn)題，為什么房子夠住兩遍，年輕人卻依然買不起？

因?yàn)檫^(guò)去30年，房子早已不只是居住空間，它是三代人積蓄的載體，是社會(huì)財(cái)富重新分配的工具，是經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)模式里的核心齒輪。

這套模式確實(shí)完成了歷史使命，讓中國(guó)用短短20年實(shí)現(xiàn)人類歷史上最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，但也留下深刻教訓(xùn)：任何透支未來(lái)的增長(zhǎng)方式，終究要面對(duì)清算時(shí)刻。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，與其糾結(jié)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲，不如認(rèn)清基本事實(shí)：居住是剛需，但買房從來(lái)不是。房子和車一樣，本質(zhì)是消費(fèi)品，會(huì)折舊、會(huì)貶值，想明白這一點(diǎn)，很多焦慮自然就能放下了。