租前“一眼定情”，租后才發(fā)現(xiàn)“霉菌叢生”，墻上甚至長(zhǎng)出了蘑菇。這種情況難道只能自認(rèn)倒霉？出租這樣的“蘑菇屋”，出租人是否構(gòu)成違約？近日，上海市閔行區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“閔行區(qū)人民法院”）審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案件。

房屋內(nèi)部圖

2023年6月，租客小李在某物業(yè)管理公司（出租人）業(yè)務(wù)員的帶領(lǐng)下，看中了一套即將退租尚在使用的兩居室房屋。當(dāng)時(shí)，雖然房屋內(nèi)還有上家租客的大量自購(gòu)家具，但房屋的戶型及整體裝修風(fēng)格讓小李非常滿意。于是，小李當(dāng)天便與某物業(yè)管理公司簽訂了書面租賃合同，并按押一付三的標(biāo)準(zhǔn)支付了押金和首期租金。

然而，收房清空上家家具后，小李發(fā)現(xiàn)房屋臥室、陽(yáng)臺(tái)墻面存在大面積霉變、壁紙脫落的情況，甚至滋生了霉菌，并長(zhǎng)出蘑菇，導(dǎo)致屋內(nèi)氣味刺鼻。同時(shí)，衛(wèi)生間也因防水問題需拆除重裝，短期內(nèi)無法使用。

為此，小李多次聯(lián)系某物業(yè)管理公司報(bào)修，但墻面維修拖了12天才基本完工。在此期間，小李自行購(gòu)買涂料輔助修復(fù)，還因衛(wèi)生間有2天完全無法使用，不得不自費(fèi)住酒店。事后，小李要求某物業(yè)管理公司退還維修期間的租金，并賠償其支出的涂料費(fèi)、保潔費(fèi)及住宿費(fèi)等共計(jì)5000余元，遭對(duì)方拒絕，遂訴至法院。

訴訟中，某物業(yè)管理公司辯稱，出租前小李已現(xiàn)場(chǎng)看房，理應(yīng)了解房屋狀況，墻面問題不影響居住。因此，其僅認(rèn)可衛(wèi)生間維修的2天對(duì)小李造成了影響，對(duì)于小李主張的其他維修時(shí)間段及自行支付的費(fèi)用均不予認(rèn)可。

閔行區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，提供符合安全、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的居住環(huán)境是出租人的核心義務(wù)，該義務(wù)不僅包括提供房屋租賃所需的基本功能完備的設(shè)施設(shè)備，還應(yīng)包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及財(cái)產(chǎn)安全等。本案中，從雙方聊天記錄等證據(jù)可知，無論是對(duì)房間壁紙、墻壁的修繕，還是對(duì)衛(wèi)生間的維修，都對(duì)承租人的基本生活造成了不便，無論從生物醫(yī)學(xué)抑或從社會(huì)大眾的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)來看，均難以認(rèn)定被告已經(jīng)盡到了為原告提供健康、安全的居住環(huán)境的義務(wù)，其行為已構(gòu)成違約。

出租人以承租人在簽約前已現(xiàn)場(chǎng)看房為由主張免責(zé)，該抗辯理由不能成立。本案承租人小李在看房時(shí)，屋內(nèi)堆滿上家租客的家具，客觀上遮擋和掩蓋了墻面霉變等問題，承租人在短暫看房過程中難以全面發(fā)現(xiàn)此類瑕疵符合情理。以看房行為單方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應(yīng)承擔(dān)的根本性合同義務(wù)，于法不符，該免責(zé)事由難以獲得法律支持。

在此情況下，鑒于雙方均同意繼續(xù)履行合同，故原告有權(quán)要求被告以維修或減少租金等方式承擔(dān)違約責(zé)任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴(yán)重程度、維修影響范圍及時(shí)間等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原告所主張的相應(yīng)費(fèi)用確有必要且符合市場(chǎng)價(jià)格，屬于合理范圍，故應(yīng)予以支持。

最終，法院支持了原告小李的全部訴訟請(qǐng)求，判決被告某物業(yè)管理公司支付其各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)5000余元。

一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未提起上訴，該判決已生效。

來源 | 新民晚報(bào)

作者 | 趙菊玲 通訊員 陳淋清