碧桂園2025年銷售額相比2024年確實(shí)出現(xiàn)了斷崖式暴跌。

一、銷售額同比暴跌約30%：具體數(shù)據(jù)對(duì)比

2025年全年銷售額：歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額為330億元。

2024年全年銷售額：歸屬股東權(quán)益的合同銷售金額為472億元。

同比降幅：從472億元降至330億元，減少142億元，同比下降約30.08%。

各階段銷售表現(xiàn)均大幅下滑：

? 2025年1-9月：權(quán)益合同銷售金額250.6億元，同比下降31%。

? 2025年上半年（1-6月）：權(quán)益合同銷售金額167.5億元，同比下降35.4%。

? 2025年1月單月：銷售額22.6億元，同比下降58.83%。

行業(yè)排名大幅下滑：2025年1-8月以274.6億元銷售額位列全國百強(qiáng)房企第19位，從巔峰時(shí)期的行業(yè)第一跌至中游位置。

二、銷售額暴跌的深層原因分析

1. 行業(yè)環(huán)境系統(tǒng)性惡化

? 房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整：2025年上半年全國商品房銷售面積和銷售額同比分別下降3.5%和5.5%，政策效應(yīng)衰減后6月銷售跌幅擴(kuò)大至12.6%。

? 三四線城市重倉困境：碧桂園77%項(xiàng)目分布在廣東省以外，主要集中在三四線城市。這些地區(qū)面臨人口流出、庫存壓力大的雙重打擊，三線及以下城市貢獻(xiàn)了行業(yè)70%的銷售面積降幅。

? 市場(chǎng)集中度提升：TOP10房企市場(chǎng)占有率達(dá)到49.6%，較2024年提升2.0個(gè)百分點(diǎn)，頭部央國企主導(dǎo)格局確立，民營房企生存空間被擠壓。

2. 價(jià)格戰(zhàn)加劇但效果有限

? 銷售均價(jià)大幅下跌：2025年前8個(gè)月銷售均價(jià)從去年同期的0.97萬元/㎡降至0.83萬元/㎡，每平米降價(jià)1400元。

? 降價(jià)走量策略失效：在弱三線城市，樓盤不靠大折扣根本賣不動(dòng)，但降價(jià)并未帶來銷售回暖，反而加劇了購房者的觀望情緒。

3. 流動(dòng)性危機(jī)制約銷售能力

? 現(xiàn)金流枯竭：截至2025年6月底，現(xiàn)金短債比僅18.5%，受限制現(xiàn)金占比高達(dá)92.8%（129.5億元/139.5億元），可自由支配現(xiàn)金極度短缺。

? 債務(wù)違約壓力：總負(fù)債8854.1億元，其中1861.84億元已違約或交叉違約。截至2025年12月31日，合并范圍內(nèi)較前次統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)違約債務(wù)凈新增5.45億元。

4. 訴訟與資產(chǎn)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)

? 涉及344宗未決訴訟：標(biāo)的額464億元，資產(chǎn)凍結(jié)風(fēng)險(xiǎn)高。

? 新增被執(zhí)行信息：截至2026年1月23日，較前次查詢?nèi)招略?2條被執(zhí)行信息，涉及新增執(zhí)行標(biāo)的金額合計(jì)32.49億元。

三、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)全面惡化

1. 巨額虧損持續(xù)擴(kuò)大

? 2025年上半年：凈虧損196.5億元，歸母凈虧損190.8億元，虧損同比擴(kuò)大81.4%。

? 虧損原因：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模下降、毛利率處于低位（僅1.7%），以及資產(chǎn)減值增加。

2. 資產(chǎn)負(fù)債狀況承壓

? 總資產(chǎn)9093億元，仍高于總負(fù)債8854億元，凈資產(chǎn)約239億元。

? 合同負(fù)債2220億元：屬于已預(yù)售但未確認(rèn)收入的房款，需通過交付房屋來結(jié)轉(zhuǎn)收入。

3. 營收大幅下滑

? 2025年上半年總收入：725.7億元，同比減少約28.9%。

四、債務(wù)重組取得關(guān)鍵進(jìn)展

1. 境外債務(wù)重組基本完成

? 債權(quán)人支持率：持有77%公開票據(jù)的債權(quán)人已簽署重組支持協(xié)議。

? 重組方案：通過“債轉(zhuǎn)股+展期+現(xiàn)金回購”組合，預(yù)計(jì)可削減有息債務(wù)約840億元（對(duì)應(yīng)117億美元）。

? 融資成本大幅降低：從6%降至1%-2.5%，債務(wù)期限最長(zhǎng)延至11年。

? 重組生效：重組生效日期已于2025年12月30日落實(shí)，涉及規(guī)模約177億美元的境外債務(wù)重組方案正式生效。

2. 境內(nèi)債務(wù)處理

? 8筆債券重組通過：134.17億元境內(nèi)債券重組方案獲通過。

? 清盤聆訊延期：香港法院將清盤聆訊延期至2026年1月。

3. 監(jiān)管層關(guān)注

? 銀行風(fēng)險(xiǎn)審查：中國金融監(jiān)管部門近期要求主要商業(yè)銀行對(duì)碧桂園集團(tuán)的貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面審查，涉及債務(wù)規(guī)模達(dá)1.4萬億元人民幣。

五、公司應(yīng)對(duì)措施與自救努力

1. 資產(chǎn)處置回籠資金

? 累計(jì)回籠資金超650億元：自2022年以來通過出售各類資產(chǎn)籌集資金。

? 近期重大處置：

? 出售藍(lán)箭航天約11.063%股份，回款13.05億元（2025年4月）

? 出售長(zhǎng)鑫科技約1.56%股權(quán)，回款20億元（2024年12月）

? 出售萬達(dá)商管1.79%股權(quán)，回款30.69億元（2024年9月）

2. 保交付成果顯著

? 2025年交付近17萬套：在第三方榜單上持續(xù)位居行業(yè)榜首。

? 近三年累計(jì)交付超170萬套：占全國百強(qiáng)房企交付總量的12.3%。

3. 組織架構(gòu)調(diào)整

? 控股集團(tuán)與地產(chǎn)集團(tuán)總部合并：職能部門從13個(gè)精簡(jiǎn)為6個(gè)。

? 員工大幅精簡(jiǎn)：從10萬人裁至1.8萬人。

4. 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型嘗試

? “一體兩翼”戰(zhàn)略：以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，科技建造和代管代建為兩翼。

? 輕資產(chǎn)模式探索：代建業(yè)務(wù)簽約412萬㎡，但新簽量暴跌至行業(yè)第11位。

六、未來挑戰(zhàn)與生存前景

1. 銷售目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)矛盾

? 全年目標(biāo)難達(dá)成：公司曾預(yù)計(jì)全年權(quán)益銷售額在300億元至400億元之間，實(shí)際完成330億元，處于預(yù)期下限。

? 下半年銷售壓力：若按400億元上限目標(biāo)，下半年需月均銷售53億元，但9月單月僅25.8億元。

2. 現(xiàn)金流缺口巨大

? 短期債務(wù)1374億元，而現(xiàn)金及等價(jià)物僅63.6億元，存在巨大缺口。

? 受限制現(xiàn)金占比高：92.8%的現(xiàn)金受到限制，可自由支配資金極度有限。

3. 行業(yè)分化加劇下的生存困境

? 政策支持有限：政策明確“三不碰”（不兜底房企、不松綁限購、不重啟棚改），碧桂園重倉的三四線城市難以受益。

? 市場(chǎng)回暖分化：2025年房地產(chǎn)呈現(xiàn)“核心城市回暖、三四線承壓”的明顯區(qū)域分化，一二線城市銷售額占比高達(dá)87.8%，三四線城市不足15%。

4. 轉(zhuǎn)型之路漫長(zhǎng)且艱難

? 科技建造投入不足：建筑機(jī)器人實(shí)際應(yīng)用占比僅0.4%，機(jī)器人部門從6000人裁至100人。

? 代建業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力弱：新簽量暴跌至行業(yè)第11位，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成效有限。

5. 債務(wù)重組后的新挑戰(zhàn)

? 重組收益確認(rèn)：待完成境外債務(wù)重組，可確認(rèn)大額重組收益，預(yù)計(jì)最多可以增加凈資產(chǎn)約人民幣700億元。

? 持續(xù)經(jīng)營能力：公司表示將具備足夠的財(cái)務(wù)資源以維持自2024年12月31日起至少12個(gè)月的持續(xù)經(jīng)營。

七、結(jié)論：生存窗口收窄下的艱難轉(zhuǎn)型

碧桂園2025年銷售額同比2024年暴跌約30%，這一數(shù)字背后是多重因素交織的復(fù)雜圖景：

根本矛盾：現(xiàn)金流枯竭與債務(wù)剛性兌付的不可調(diào)和。

短期生存關(guān)鍵：債務(wù)重組的最終落地和銀行債權(quán)人的支持程度。

長(zhǎng)期復(fù)蘇前提：銷售市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)性回暖，特別是三四線城市需求的修復(fù)。

轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)：從高杠桿、快周轉(zhuǎn)模式向輕資產(chǎn)、精細(xì)化運(yùn)營的艱難轉(zhuǎn)變。

盡管債務(wù)重組取得決定性進(jìn)展，保交付工作持續(xù)推進(jìn)，但碧桂園面臨的生存壓力依然巨大。在房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)下，企業(yè)能否真正“翻身”不僅取決于自身努力，更受制于宏觀環(huán)境、政策導(dǎo)向和市場(chǎng)信心的多重變量。目前來看，碧桂園的生存窗口正在快速收窄，2026年將是決定其命運(yùn)的關(guān)鍵一年。