文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

有些項(xiàng)目在順風(fēng)時(shí)顯得強(qiáng)勢(shì)，有些操盤(pán)手卻在局面轉(zhuǎn)冷后更見(jiàn)手段。

建發(fā)海宸這一輪加推，明顯是后者的路數(shù)。

上周六，建發(fā)海宸三批次房源過(guò)會(huì)。

規(guī)模不大，僅64套，是一幢34號(hào)樓的高層和一幢10號(hào)樓的疊加別墅，備案均價(jià)121995元/㎡，比二期上調(diào)6010元/㎡。

戶型主力建面是約125㎡4房以及建面約228㎡、235㎡的疊加。

一批次火爆，二批次熱度下滑，但是，建發(fā)海宸不打算把自己活成一個(gè)“被市場(chǎng)教育的項(xiàng)目”，而是要重新定義自己在新江灣的產(chǎn)品天花板。

在去化承壓階段抬高均價(jià)，背后靠的是產(chǎn)品段位變化，價(jià)格體系隨之重排。

這次的關(guān)鍵變量，是12套疊加，總價(jià)在3000萬(wàn)級(jí)。

這幾年，新江灣城板塊以高層和洋房為主，疊加幾乎斷檔。

上一次出現(xiàn)疊加供應(yīng)，還是三年前入市的沁風(fēng)雅苑，當(dāng)時(shí)備案均價(jià)約12萬(wàn)/㎡。

疊墅高贈(zèng)送

市場(chǎng)冷一點(diǎn)，最怕的不是價(jià)格高，而是產(chǎn)品平。

建發(fā)海宸這次拿出的四層真疊加，在傳統(tǒng)疊墅產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做了明顯進(jìn)階。

下疊建面約228㎡，上疊約235㎡。

上下疊都配有6.3米挑高地下室、獨(dú)立花園、私享電梯廳，上疊北向花園入戶，下疊南向花園入戶；上疊還擁有露臺(tái)和閣樓。

高贈(zèng)送之下，上疊實(shí)得率超過(guò)160%，下疊超190%。

再加上全屋精裝交付，私家電梯等硬件全部納入標(biāo)準(zhǔn)，這批產(chǎn)品的完成度已經(jīng)明顯站在板塊改善序列的前排。

這批疊加的單價(jià)被拉到約14萬(wàn)/㎡區(qū)間，但放回整體結(jié)構(gòu)中看，公寓疊加綜合均價(jià)約12.2萬(wàn)/㎡，價(jià)格并沒(méi)有失控。

反而通過(guò)高端產(chǎn)品，把項(xiàng)目的價(jià)值錨點(diǎn)往上托了一截，重新?tīng)?zhēng)奪話語(yǔ)權(quán)，而不是在原賽道里卷價(jià)格。

二批次網(wǎng)簽20%

如果只看銷售節(jié)奏，建發(fā)海宸并不是一路順風(fēng)。

項(xiàng)目去年9月中旬首開(kāi)，推出200套高層/小高層和122套多層住宅，均價(jià)110764元/㎡，128%認(rèn)籌率，目前網(wǎng)簽率已超80%，第一槍打得很響。

二期在2025年11月入市，加推109套小高層/多層，均價(jià)115985元/㎡，疊加市場(chǎng)下行和自身供應(yīng)節(jié)奏偏快，認(rèn)籌率下滑至53%，網(wǎng)簽率目前約20%，熱度明顯回落。

這個(gè)階段，多數(shù)項(xiàng)目會(huì)選擇降速、控量，等市場(chǎng)回溫。

建發(fā)的處理方式是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，把高端線產(chǎn)品推到臺(tái)前，用產(chǎn)品升級(jí)對(duì)沖市場(chǎng)情緒的下滑。

疊加這種帶有標(biāo)桿意味的產(chǎn)品先行入市，把空間尺度、功能配置和生活方式一次性拉滿，為項(xiàng)目樹(shù)立新的高度參照。

這種做法，短期內(nèi)成交節(jié)奏或許不會(huì)很搶眼，但項(xiàng)目的上限先被釘住，后續(xù)產(chǎn)品才有更大的回旋余地。

很多人會(huì)把這一步理解為試水，但在進(jìn)深君看來(lái)，更像一次表態(tài)。

回頭看這個(gè)盤(pán)的路徑，其實(shí)一直是高舉高打的邏輯。

2025年3月21日，上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司以總價(jià)865000萬(wàn)元拿下楊浦新江灣G1-06地塊，樓面價(jià)54234元/㎡。

6月上旬，建發(fā)通過(guò)股權(quán)加債權(quán)方式，總價(jià)87.13億元取得上海新閎灣100%股權(quán)，將地塊正式納入體系。

公司法人和受益所有人為于雷，建發(fā)華東集群總經(jīng)理凌祈?yè)?dān)任董事。

從拿地到項(xiàng)目入市，僅三個(gè)月時(shí)間。

市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，更考驗(yàn)操盤(pán)手的判斷和膽識(shí)。建發(fā)海宸這一輪動(dòng)作里，節(jié)奏沒(méi)有收，標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有降，反而把更重的產(chǎn)品提前端上桌面。

上海建發(fā)長(zhǎng)期是建發(fā)華東集群的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率第一的城市。

前不久，建發(fā)開(kāi)啟了2026年度的規(guī)模組織與人員調(diào)整，原華東集群總經(jīng)理凌祁，擬任集團(tuán)首席供應(yīng)鏈總監(jiān)。

接任者暫不明晰。此前傳聞的原萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席營(yíng)銷官嚴(yán)勇，已經(jīng)正式擔(dān)任建發(fā)蘇州事業(yè)部總經(jīng)理。

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