弘陽服務(wù)如何收回5.02億元欠款，仍是一個(gè)棘手難題。

中房報(bào)記者 梁笑梅 北京報(bào)道

2月4日晚間，弘陽服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“弘陽服務(wù)”）發(fā)布公告稱，經(jīng)綜合業(yè)務(wù)規(guī)劃及商業(yè)考量，兩家公司相互同意終止新簽署的車位銷售及租賃代理服務(wù)框架協(xié)議。終止后，弘陽服務(wù)將不再代理銷售弘陽地產(chǎn)的車位。

值得關(guān)注的是，公告披露弘陽地產(chǎn)尚欠弘陽服務(wù)約5.02億元，包括約2.03億元的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和約2.99億元的車位保證金余額。

關(guān)于終止原因，弘陽服務(wù)明確提到了“實(shí)際營(yíng)運(yùn)及所需批復(fù)的復(fù)雜程度”。為何終止此次合作的具體原因，2月6日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者致電弘陽服務(wù)方面，截至發(fā)稿，未得到回復(fù)。

一項(xiàng)資金占用型合作

弘陽服務(wù)與弘陽地產(chǎn)的車位代理合作始于更早時(shí)間，但雙方在2025年12月8日續(xù)簽了新的《新車位銷售及租賃代理服務(wù)框架協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議安排，弘陽服務(wù)需要為代理銷售的車位支付可退還保證金，這筆資金需要留存于合作相關(guān)賬戶，不能用于公司日常運(yùn)營(yíng)。

這本質(zhì)上是一項(xiàng)“資金占用型”業(yè)務(wù)——物業(yè)公司需要先行墊付大額資金，才能獲得車位的銷售權(quán)，然后通過銷售傭金獲得回報(bào)。

事實(shí)上，數(shù)據(jù)卻揭示了這項(xiàng)合作的尷尬現(xiàn)實(shí)。從2023年至2025年10月，弘陽服務(wù)從這項(xiàng)合作中獲得的代理費(fèi)呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)：分別為334萬元、213.6萬元以及178萬元。與此同時(shí)，期末可退還保證金的每日最高余額卻分別高達(dá)2.82億元、2.88億元及2.997億元。

這意味著，弘陽服務(wù)長(zhǎng)期被占用了近3億元的資金，而年收益卻不足400萬元，資金使用效率極低。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，“終止合作的重要原因可能在于歷史傭金及物業(yè)管理費(fèi)等內(nèi)部款項(xiàng)未能及時(shí)結(jié)算。”

多重因素下的合作終止

實(shí)際上，新協(xié)議簽署僅58天便宣告終止，已經(jīng)說明了雙方合作的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。公告中明確提到的“實(shí)際營(yíng)運(yùn)及所需批復(fù)的復(fù)雜程度”成為終止原因之一，這揭示了在具體操作層面存在的障礙。

市場(chǎng)環(huán)境的急劇變化是合作難以維系的外在因素。張宏偉表示，“車位在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下銷售困難，尤其是弘陽地產(chǎn)項(xiàng)目多分布于三四線或二線非核心區(qū)域，車位去化壓力較大?！?/p>

房地產(chǎn)行業(yè)的整體下行也直接影響了兩家公司的經(jīng)營(yíng)狀況。數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2025年累計(jì)合約銷售金額為43.3億元，較2024年全年88.2億元同比下降51%；累計(jì)銷售面積也同比下降50%。銷售規(guī)模的急劇萎縮，意味著需要代理銷售的車位數(shù)量也相應(yīng)減少。

此外，弘陽服務(wù)自身也有隔離關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)。2025年中報(bào)顯示，其上半年股東應(yīng)占溢利同比下滑33.2%至2440萬元，主要受到計(jì)提應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款項(xiàng)減值準(zhǔn)備的影響。主動(dòng)終止資金占用型業(yè)務(wù)，避免關(guān)聯(lián)方資金占用進(jìn)一步擴(kuò)大，本質(zhì)上是對(duì)關(guān)聯(lián)方付款能力弱化風(fēng)險(xiǎn)的提前規(guī)避。

債務(wù)危機(jī)與回款難題

終止合作雖然可以減少未來損失，但已經(jīng)形成的5.02億元欠款回收之路異常艱難，尤其是弘陽地產(chǎn)目前面臨的嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)。

資料顯示，2022年7月，弘陽地產(chǎn)因未能按時(shí)支付3.5億美元債利息構(gòu)成首次違約，債務(wù)危機(jī)延續(xù)至今。2024年2月被債權(quán)人提呈清盤呈請(qǐng)，去年12月末，又將境外債重組期限延長(zhǎng)到了2026年底。

據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，截至2025年中期，弘陽地產(chǎn)負(fù)債合計(jì)達(dá)495.10億元，其中流動(dòng)負(fù)債433.11億元，短期償債壓力巨大；負(fù)債率已高達(dá)91.2%，接近“資不抵債”的境況。

在這種情形下，弘陽服務(wù)計(jì)劃通過協(xié)商付款、資產(chǎn)抵償推進(jìn)回款，但這兩種方式都面臨巨大挑戰(zhàn)。

現(xiàn)金償還的可能性微乎其微，因?yàn)楹腙柕禺a(chǎn)自身流動(dòng)性已極度緊張。而資產(chǎn)抵償則存在估值公允性和資產(chǎn)流動(dòng)性的雙重風(fēng)險(xiǎn)。張宏偉指出，該公司資金鏈早已斷裂，遺留的車位、商鋪等“滯重”產(chǎn)品本就難以去化。

弘陽服務(wù)終止車位代理，希望從“高資金占用+高運(yùn)營(yíng)成本+低收益回報(bào)”的業(yè)務(wù)中解脫出來，但賬款回收方面卻不容樂觀。

在同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)、首席研究員宋紅衛(wèi)看來：“這說明了當(dāng)前物業(yè)及關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)關(guān)系變得脆弱，業(yè)務(wù)發(fā)展呈現(xiàn)割裂趨勢(shì)。”

他認(rèn)為，從本次業(yè)務(wù)操作來看，物業(yè)公司主要還是從風(fēng)險(xiǎn)控制角度來考慮。一般車位銷售和租賃代理都有較高的保證金，車位銷售的難度越來越大，代理費(fèi)也有下降趨勢(shì)，弘陽地產(chǎn)還有較大額度的保證金未退還，一旦車位銷售不理想，可能面臨保證金和代理費(fèi)用雙重風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于弘陽服務(wù)而言，終止合作是風(fēng)險(xiǎn)控制舉措，但如何收回5.02億元欠款，仍是一個(gè)棘手難題。弘陽服務(wù)在公告中表示，公司將持續(xù)核對(duì)資金計(jì)劃并積極商討還款安排。但在市場(chǎng)調(diào)整背景下，款項(xiàng)足額收回仍存較大不確定性。