2月9日，A股和港股地產(chǎn)股迎來(lái)集體拉升。

截至發(fā)稿，沙河股份、京投發(fā)展、京能置業(yè)漲超5%，ST中迪、信達(dá)集團(tuán)、金地集團(tuán)、黑牡丹、盈新發(fā)展、新城控股、蘇州高新、深振業(yè)A漲超3%。

港股內(nèi)房股拉升，融創(chuàng)中國(guó)漲超7%，融信中國(guó)、合景泰富、旭輝控股、綠地香港、龍湖集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、碧桂園等跟漲。

近一個(gè)多月來(lái)，地產(chǎn)板塊觸底持續(xù)反彈，勢(shì)頭頗為強(qiáng)勁。龍頭股表現(xiàn)尤為亮眼：保利發(fā)展近一月上漲約16.7%，華潤(rùn)置地上漲約19.6%，中海上漲約26%，招商蛇口漲幅更是高達(dá)30%。

地產(chǎn)股的集體反彈，是否意味著資本市場(chǎng)對(duì)樓市回暖預(yù)期的提前兌現(xiàn)？

近日，被稱為“私募魔女”的半夏投資創(chuàng)始人李蓓，對(duì)房地產(chǎn)給出判斷是：半年內(nèi)地產(chǎn)或出現(xiàn)“十年一遇的機(jī)會(huì)”。

支撐其觀點(diǎn)的邏輯是：

1、現(xiàn)在拿地的房企只剩個(gè)位數(shù)，雖然地產(chǎn)總量難回峰值，但會(huì)回升至10億平方米的長(zhǎng)期均衡水平，活下來(lái)的企業(yè)將獨(dú)占未來(lái)每年10億平米的市場(chǎng)份額。

2、樓市從2021年至今已調(diào)整18個(gè)季度（4年半），調(diào)整時(shí)長(zhǎng)、新開工、新房銷售、二手房?jī)r(jià)格等指標(biāo)，都達(dá)到了國(guó)際歷史上泡沫破裂后的平均水平。

3、租金回報(bào)率已經(jīng)能覆蓋融資成本，且二手房掛牌量開始下滑，供需關(guān)系正在改善。

無(wú)獨(dú)有偶，香港樓市也傳來(lái)了回暖信號(hào)。中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青大膽預(yù)測(cè)，香港樓市將連漲6年，漲幅達(dá)85%。

數(shù)據(jù)顯示：去年下半年，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)連漲6個(gè)月。全年新房成交量同比升兩成，近6年最高；二手房量?jī)r(jià)齊升，近4年最強(qiáng)。租金連漲12月，破歷史紀(jì)錄。

值得注意的是，香港樓市的邏輯與內(nèi)地的“城市化紅利”不同，它更接近于“美元資產(chǎn)”，和美元周期高度關(guān)聯(lián)。

經(jīng)歷過(guò)97年、08年洗禮的香港本地人更看重安全邊際和現(xiàn)金流，一旦降息周期開啟，當(dāng)買房收租的收益率高于銀行存款時(shí)，資金便會(huì)回流樓市。

類似的現(xiàn)象也在內(nèi)地大城市發(fā)生，如2月2日，上海官宣收購(gòu)內(nèi)環(huán)老破小用作保障房，引發(fā)廣泛關(guān)注。

經(jīng)歷幾年的價(jià)格調(diào)整，上海核心區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了一批超高回報(bào)率的老破小，租金回報(bào)率普遍在2.65%-4.6%，跑贏了銀行定存。

上海收購(gòu)老破小作為保障房，一方面是租金有機(jī)會(huì)覆蓋融資成本，增加的保障房又能租給年輕人，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力；

另一方面也發(fā)揮“政策杠桿”“心理杠桿”的作用，它向市場(chǎng)傳遞一個(gè)信號(hào)：政府在用真金白銀托底，政府認(rèn)為核心資產(chǎn)已經(jīng)走出底部。

2月5號(hào)，深圳也有大動(dòng)作，舉行了一場(chǎng)規(guī)格極高的“城市更新工作現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)”。

會(huì)議不僅由市長(zhǎng)親自出席并講話，還提出“用好市領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)服務(wù)機(jī)制”，“拿出過(guò)硬作風(fēng)、采取有力舉措，加強(qiáng)資源要素保障，及時(shí)破解項(xiàng)目推進(jìn)中的堵點(diǎn)卡點(diǎn)問(wèn)題”……

城市更新，往往是衡量房地產(chǎn)活力的重要指標(biāo)。它不僅僅是拆舊建新，更是在寸土寸金的中心區(qū)創(chuàng)造核心供應(yīng)。

深圳全力推進(jìn)城市更新的動(dòng)作釋放一個(gè)信號(hào)：深圳依然高度重視房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)作用，對(duì)行業(yè)而言是實(shí)質(zhì)性利好。

展望2026年，更多重磅利好政策蓄勢(shì)待發(fā)。

今年開年，《求是》雜志刊文定調(diào)2026年樓市：“政策力度要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。

此后是密集的政策出臺(tái)，如交易稅費(fèi)雙重減負(fù)（增值稅優(yōu)化、換房退稅延期）、公積金貸款利率全面下調(diào)、商業(yè)用房首付比例大幅下調(diào)、房企融資三道紅線的松動(dòng)等。

但這些政策可能只是前菜，后續(xù)或?qū)⒊雠_(tái)更具爆發(fā)力、一步到位的史詩(shī)級(jí)救市大招。如一線城市核心區(qū)限購(gòu)的進(jìn)一步松綁，以及在現(xiàn)行房貸利率基礎(chǔ)上實(shí)施長(zhǎng)期貼息政策等。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，往年春節(jié)前后往往是淡季，小陽(yáng)春要等到三四月份，但今年情況不同，一線城市已經(jīng)出現(xiàn)“搶跑行情”。

1月，北京、上海二手房市場(chǎng)維持一定熱度，成交量分別達(dá)到1.5萬(wàn)套和2.3萬(wàn)套，同比增幅均超20%；深圳二手房成交0.5萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)16%，同比增長(zhǎng)7%；廣州網(wǎng)簽近9000套，韌性十足。量在價(jià)先，成交量的率先企穩(wěn)，意味著價(jià)格底部已然夯實(shí)。

綜上所述，地產(chǎn)股的集體爆發(fā)，不僅僅是股價(jià)的修復(fù)，更是對(duì)樓市回暖預(yù)期的提前兌現(xiàn)。

對(duì)于2026年的一線城市核心資產(chǎn)，可以保持樂(lè)觀：上半年是“筑底回穩(wěn)”的磨底期，下半年有望迎來(lái)“量?jī)r(jià)修復(fù)”的復(fù)蘇期。