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一個(gè)專注于不動(dòng)產(chǎn)垂直領(lǐng)域的AI原生應(yīng)用與數(shù)字員工。依托易居中國(guó)30年房地產(chǎn)實(shí)踐和克而瑞20年數(shù)據(jù)積累，構(gòu)建了覆蓋土地、開發(fā)、交易、運(yùn)營(yíng)全鏈條的首個(gè)房地產(chǎn)垂直AI專屬空間和應(yīng)用“全家桶”，目前擁有150+“行業(yè)專家+AI專家”的復(fù)合型團(tuán)隊(duì)，其中AI/工程與數(shù)據(jù)相關(guān)崗位占比超過(guò)50 %，擁有50+ 超過(guò)15 年經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)分析師或行業(yè)專家。

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一家外來(lái)房企，即將正面深圳三角地塊的極限挑戰(zhàn)！

龍華，這座被戲稱為“宇宙中心”的區(qū)域，2026年迎來(lái)一場(chǎng)“螺螄殼里做道場(chǎng)”的硬核開發(fā)——聯(lián)發(fā)·紅山新澍雅居。

項(xiàng)目位于民治街道民塘路與佳民路交會(huì)處，宗地號(hào)A817-0619，是一塊僅不到1.1萬(wàn)㎡的三角形用地。

這塊地南寬北窄，兩側(cè)緊貼民房，最近處樓棟間距僅16米。

開發(fā)商要在如此局促的空間里塞下三棟住宅，難度可想而知。這不僅是對(duì)設(shè)計(jì)能力的考驗(yàn)，更是對(duì)成本控制和市場(chǎng)定位的精準(zhǔn)拿捏。

三角形地塊雖小，卻身處紅山核心居住區(qū)，與深圳北站國(guó)際商務(wù)區(qū)及紅山商圈交匯。這種“夾縫中求生存”的項(xiàng)目，注定會(huì)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

它究竟是剛需上車的福音，還是高溢價(jià)下的冒險(xiǎn)？

小戶型里的大乾坤

面對(duì)地塊限制，聯(lián)發(fā)集團(tuán)祭出了“新澍”品牌戰(zhàn)略，主打“新青年第一套好房子”。

2026剛開年不久，新澍雅居項(xiàng)目就調(diào)整了規(guī)劃。主要修改的內(nèi)容包括：

1、地上機(jī)動(dòng)車停車位的位置局部調(diào)整；

2、綠化范圍局部調(diào)整；

3、裙房雨棚、風(fēng)雨連廊輪廓局部調(diào)整；

4、塔樓屋面樓梯位置、屋面構(gòu)架局部調(diào)整。

項(xiàng)目由聯(lián)發(fā)集團(tuán)打造，是其在紅山板塊的第二個(gè)住宅項(xiàng)目，總占地面積約1.09萬(wàn)㎡，總建筑面積約4.29萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積約3.37萬(wàn)㎡，容積率2.5，綠化率32.49%，共由3棟16-25層高住宅組成，其中1棟1/2單元住宅25F，1棟3單元住宅16F。

項(xiàng)目規(guī)劃332戶，最夸張的是，據(jù)傳主力戶型為建面約69㎡三房一衛(wèi)、79–82㎡三房?jī)尚l(wèi)以及99㎡四房?jī)尚l(wèi)，精準(zhǔn)狙擊年輕剛需群體。

最令人關(guān)注的是，所有戶型得房率接近100%（含贈(zèng)送面積），且戶戶朝南。

這意味著，在建面不足70㎡的空間里，你不僅能擁有三房，還能享受充足的采光和通風(fēng)。

79——82㎡的三房更配備了主臥套房和獨(dú)立衛(wèi)浴，功能性和舒適度兼?zhèn)洹＿@種極致的空間利用，正是對(duì)“螺螄殼里做道場(chǎng)”的最好詮釋。

對(duì)于預(yù)算有限但又渴望品質(zhì)生活的年輕人來(lái)說(shuō)，新澍雅居提供了一個(gè)頗具吸引力的選擇。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月龍華民治板塊新房成交中，三房和四房是絕對(duì)主力，合計(jì)占比超80%。新澍雅居的產(chǎn)品設(shè)計(jì)完全契合這一主流需求，顯示出開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的深刻洞察。

區(qū)位價(jià)值：紅山芯的黃金坐標(biāo)

新澍雅居的地段優(yōu)勢(shì)毋庸置疑。

項(xiàng)目地處龍華紅山——上塘板塊，一路之隔就是金地上塘道等成熟社區(qū)，居住氛圍濃厚。周邊名校環(huán)伺，小學(xué)劃片華東師范大學(xué)附屬龍華未來(lái)小學(xué)，中學(xué)則為龍華實(shí)驗(yàn)學(xué)校，教育資源優(yōu)質(zhì)。

交通方面，項(xiàng)目距4號(hào)線上塘站約734米，6號(hào)線上芬站約855米，雙地鐵加持，快速通達(dá)福田、南山等核心區(qū)域。更關(guān)鍵的是，距離深圳北站僅約2.9公里，高鐵出行極為便利。

商業(yè)配套豐富，1公里內(nèi)有Costco會(huì)員旗艦店、星河COCOCity；稍遠(yuǎn)一點(diǎn)還有龍華天虹、紅山6979等大型商業(yè)體。醫(yī)療資源同樣完善，深圳市第二兒童醫(yī)院、新華醫(yī)院（已運(yùn)營(yíng)）等三甲醫(yī)院均在2–3公里范圍內(nèi)。

定價(jià)困局：高成本下的艱難抉擇

然而，新澍雅居也面臨巨大的定價(jià)壓力。

2025年6月，聯(lián)發(fā)以12.12億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)高達(dá)44559元/㎡，溢價(jià)率46.6%。業(yè)內(nèi)測(cè)算，項(xiàng)目整體成本價(jià)接近6.8萬(wàn)元/㎡。

反觀周邊市場(chǎng)，深業(yè)頤樾府、臻著雅居等新盤參考價(jià)在6.3萬(wàn)元/㎡左右，北側(cè)塘城壹號(hào)等項(xiàng)目甚至低至4.8萬(wàn)元/㎡。

如果新澍雅居定價(jià)過(guò)高，勢(shì)必會(huì)嚇退價(jià)格敏感的剛需客群；若定價(jià)過(guò)低，開發(fā)商又將面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)。

這個(gè)定價(jià)難題，堪稱“走鋼絲”。

如何在覆蓋高昂成本與保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力之間找到平衡點(diǎn)，將是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。

聯(lián)發(fā)的破局之道：科技賦能與智慧社區(qū)

面對(duì)困局，聯(lián)發(fā)集團(tuán)選擇用“科技”破局。

作為“新澍”品牌在深圳的落地項(xiàng)目，新澍雅居與華為鴻蒙智家合作，打造“NewLife OS智慧社區(qū)系統(tǒng)”。

從單元門自動(dòng)識(shí)別、電梯智能呼梯，到室內(nèi)環(huán)境自動(dòng)調(diào)節(jié)，科技元素滲透到每個(gè)生活細(xì)節(jié)。項(xiàng)目還標(biāo)配玄關(guān)、廚衛(wèi)收納及電器，精裝交付即可入住，極大提升了居住便利性。

此外，項(xiàng)目規(guī)劃360個(gè)車位（車位比1:1.08）、人車分流、500㎡裙房商業(yè)、能量營(yíng)地和親子趣園，致力于營(yíng)造一個(gè)低密、智慧、充滿活力的社區(qū)。

物業(yè)由深圳聯(lián)粵管理，參考費(fèi)5.3元/㎡·月，服務(wù)品質(zhì)有保障。

寫在最后：剛需上車的機(jī)遇還是陷阱？

新澍雅居就像一枚硬幣的兩面。

一面是紅山核心的黃金區(qū)位、成熟配套和極具性價(jià)比的小戶型設(shè)計(jì)；另一面則是三角地塊帶來(lái)的擁擠感、與城中村緊鄰等隱私問(wèn)題，以及高成本下的定價(jià)壓力。

對(duì)于首次置業(yè)的年輕家庭而言，如果你能接受中低樓層可能存在的視野遮擋，并且看好龍華紅山的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿Γ敲葱落啪訜o(wú)疑是一個(gè)值得關(guān)注的選擇。

它的高得房率和全南向設(shè)計(jì)，在同價(jià)位產(chǎn)品中頗具競(jìng)爭(zhēng)力。

但如果你對(duì)居住私密性和開闊視野有較高要求，或許需要慎重考慮。畢竟，16米的樓間距，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)都是一個(gè)心理門檻。

你怎么看？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊你對(duì)新澍雅居的看法！

【AI生成】本內(nèi)容由深度智聯(lián)·決策專家人工智能模型生成。

文章來(lái)源:樂(lè)居買房