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審核|李曉燕

走過三十載風(fēng)雨征程，作為昔日“華南五虎”、享譽業(yè)界的“舊改之王”，富力地產(chǎn)正站在行業(yè)深度調(diào)整與自身轉(zhuǎn)型突圍的關(guān)鍵十字路口。2025年，企業(yè)實現(xiàn)總銷售收入約143億元，同比增長26.5%，在嚴峻市場環(huán)境下展現(xiàn)出韌性增長；與此同時，債務(wù)壓力、業(yè)績未達預(yù)期等挑戰(zhàn)依然存在，成為這家老牌房企必須直面的發(fā)展課題。在近期內(nèi)部會議上，集團聯(lián)合創(chuàng)始人張力明確將2026年定為“打贏翻身仗、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵一年”，以背水一戰(zhàn)的決心、系統(tǒng)閉環(huán)的策略，推動企業(yè)從風(fēng)險出清向價值重塑邁進，為民營房企穿越周期提供了可借鑒的轉(zhuǎn)型樣本。

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷從規(guī)模擴張到高質(zhì)量發(fā)展的深刻變革，民營房企普遍面臨債務(wù)化解、現(xiàn)金流修復(fù)、資產(chǎn)優(yōu)化三重壓力。富力地產(chǎn)并未選擇被動應(yīng)對，而是以主動革新的姿態(tài)，構(gòu)建起“債務(wù)重組+銷售回款+資產(chǎn)保衛(wèi)+管理重塑”的四維突圍體系，既立足當(dāng)下解困，又著眼長遠發(fā)展，在危機中搶抓行業(yè)調(diào)整窗口期的機遇。

雙核驅(qū)動，筑牢生存與發(fā)展根基。面對經(jīng)營挑戰(zhàn)，富力將所有工作聚焦于兩大核心主軸：攻堅債務(wù)重組、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，狠抓銷售回款、保障現(xiàn)金流生命線，兩大任務(wù)互為支撐、形成戰(zhàn)略閉環(huán)。債務(wù)重組方面，企業(yè)境內(nèi)外雙線推進并取得實質(zhì)性突破：境外約50億美元債務(wù)重組方案已獲法定比例債權(quán)人同意，正推進法律審批流程，有望以有利條件化解境外債務(wù)壓力；境內(nèi)約125億元債券重組取得階段性成果，多筆債券溝通順利推進。債務(wù)重組的穩(wěn)步落地，將大幅優(yōu)化企業(yè)財務(wù)報表，降低利息支出與償債壓力，為企業(yè)卸下歷史包袱、輕裝上陣奠定基礎(chǔ)。

銷售回款被提升至前所未有的戰(zhàn)略高度，成為債務(wù)重組的“輸血器”與企業(yè)經(jīng)營的“生命線”。2026年，富力設(shè)定約186億元銷售目標，計劃全國交付約73萬平方米可售物業(yè)與105萬平方米復(fù)建房，以明確目標錨定攻堅方向。在執(zhí)行層面，集團重新梳理在售項目，制定差異化定價與營銷策略，針對滯銷貨量加大促銷力度，必要時以靈活價格加速去化，確保資金快速回籠。同時，企業(yè)緊扣市場改善型需求趨勢，將產(chǎn)品力提升作為核心支撐，明確新推住宅原則上精裝交付，從戶型、園林、配套到裝修標準全面升級，以高品質(zhì)產(chǎn)品搶占市場份額，實現(xiàn)“以質(zhì)促銷、以銷穩(wěn)流”的良性循環(huán)。

守核提質(zhì)，打響核心資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。在行業(yè)普遍“賣資產(chǎn)求生”的背景下，富力做出極具長遠眼光的戰(zhàn)略抉擇：竭盡全力保留核心地段優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為企業(yè)穿越周期保存關(guān)鍵火種。通過艱苦談判，企業(yè)成功保住廣州富力中心、多家高端酒店等珠江新城核心資產(chǎn)，避免在市場低點低價處置優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，守住了長期價值底盤。目前，富力擁有近5100億元未售土地儲備貨值，主要布局一線、二線及潛力城市，疊加超600萬平方米優(yōu)質(zhì)自持商業(yè)物業(yè)，每年貢獻穩(wěn)定租金收入，形成“開發(fā)銷售+資產(chǎn)運營”雙輪支撐的資產(chǎn)格局，為持續(xù)經(jīng)營提供堅實保障。

在保留核心資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，富力著力提升資產(chǎn)運營效率，以精細化運營激活存量價值。借鑒沈陽盈澤大廈“商改住”成功經(jīng)驗，各區(qū)域主動對接政策與機構(gòu)，推行“一樓一策”盤活方案，推動商業(yè)資產(chǎn)功能調(diào)整、土地性質(zhì)優(yōu)化，提升資產(chǎn)流動性與收益水平。同時，企業(yè)加大空置物業(yè)招商力度，優(yōu)化自用辦公面積，全面提升出租率與租金收入，讓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)釋放現(xiàn)金流價值，實現(xiàn)“保資產(chǎn)、提效益、增底氣”的戰(zhàn)略目標。

向內(nèi)革新，以管理重塑激活內(nèi)生動力。破解外部困境的同時，富力啟動內(nèi)部管理全面升級，向管理要效益、向運營要效率。成本管控上，嚴格執(zhí)行工程預(yù)算與結(jié)算審核，嚴控非必要支出，確保資金用在關(guān)鍵領(lǐng)域；招標管理上，重申統(tǒng)一公開招標、選用合格承建商、執(zhí)行閉口合同，杜絕違規(guī)操作，守護企業(yè)利益；資產(chǎn)管理上，樹立“主動盤活存量”理念，打破傳統(tǒng)運營思維，最大化挖掘資產(chǎn)潛力。

管理重塑的核心，是摒棄懈怠心態(tài)、重塑奮斗精神。集團要求全體管理人員深刻反思、重振斗志，從自身尋找業(yè)績差距根源，以決戰(zhàn)決勝的姿態(tài)落實集團部署。這種自上而下的決心與執(zhí)行力，成為企業(yè)突破困境的重要軟實力，讓各項戰(zhàn)略舉措能夠落地見效，避免“戰(zhàn)略懸空、執(zhí)行落空”的行業(yè)通病。

客觀來看，富力的突圍之路仍面臨挑戰(zhàn)：債務(wù)重組后續(xù)審批與執(zhí)行、銷售目標達成、市場波動影響等不確定性依然存在，部分存量項目去化與資產(chǎn)盤活仍需時間與投入。但與行業(yè)內(nèi)多數(shù)困境房企相比，富力具備三大獨特優(yōu)勢：一是核心城市土儲與優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)構(gòu)筑的安全墊，二是境內(nèi)外債務(wù)重組的實質(zhì)性進展，三是三十載舊改與開發(fā)積淀的產(chǎn)品、運營與資源能力。這些優(yōu)勢讓企業(yè)具備“活下去、活得好、走得遠”的底層底氣。

2026年是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險出清、企穩(wěn)回升的關(guān)鍵之年，政策端持續(xù)釋放利好，市場端逐步回歸居住本質(zhì)，核心城市與優(yōu)質(zhì)項目率先復(fù)蘇。富力地產(chǎn)精準把握行業(yè)趨勢，以銷售回款為中心、以債務(wù)化解為重點、以產(chǎn)品提質(zhì)為支撐，用足用好政策紅利，推動企業(yè)從“自救求生”向“穩(wěn)健經(jīng)營”轉(zhuǎn)型。其突圍路徑，不僅是一家老牌房企的自我救贖，更折射出民營房企穿越周期的核心邏輯：堅守資產(chǎn)底線、聚焦現(xiàn)金流安全、提升產(chǎn)品與運營能力、保持戰(zhàn)略定力。

三十載櫛風(fēng)沐雨，富力地產(chǎn)見證了中國房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代，也正經(jīng)歷行業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛期。從規(guī)模領(lǐng)跑到質(zhì)量優(yōu)先，從高速增長到穩(wěn)健可持續(xù)，富力以背水一戰(zhàn)的決心、系統(tǒng)周密的策略、腳踏實地的執(zhí)行，全力打贏2026年翻身仗。對于行業(yè)而言，富力的探索為困境房企提供了“化債、回款、保資產(chǎn)、強管理”的系統(tǒng)性解決方案；對于企業(yè)自身，這場攻堅戰(zhàn)役既是挑戰(zhàn)，更是重生的契機。