今天我們聊地產(chǎn)，一邊是房子多到住不完，一邊是年輕人買不起房。中國(guó)住房自有率高達(dá)96%，全球第一，存量房超過(guò)4億套，理論上夠14億人住兩遍都綽綽有余。

可詭異的是，無(wú)數(shù)年輕人掏空六個(gè)錢包，依然買不起一套屬于自己的房子，這聽起來(lái)是不是很矛盾？

更讓人想不通的是，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，曾經(jīng)讓中國(guó)用20年時(shí)間走完了西方國(guó)家100年才走完的路，卻也讓我們這一代人背上了未來(lái)30年的債務(wù)。今天我們就來(lái)聊聊這種奇怪的現(xiàn)象到底是怎么形成的。

我們要從三個(gè)關(guān)鍵的歷史節(jié)點(diǎn)開始，一步步解開這個(gè)謎題。先來(lái)看第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)是怎么成為經(jīng)濟(jì)支柱的。

很多人以為房地產(chǎn)天生就是重要產(chǎn)業(yè)，其實(shí)不然，它是被時(shí)代推上這個(gè)位置的。1994年發(fā)生了一件大事，叫做分稅制改革，表面上看，這和房地產(chǎn)沒(méi)有直接關(guān)系，但仔細(xì)分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這恰恰是土地財(cái)政的開端。

改革之前，地方政府自己收稅自己用，財(cái)政狀況相對(duì)寬松。改革之后，中央拿走了大部分稅收，地方的財(cái)政一下子就緊張起來(lái)。緊張到什么程度？有一段時(shí)間，中央甚至需要向地方借錢才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。

但地方政府也要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，要修路建橋，要給工作人員發(fā)工資，錢從哪里來(lái)呢？這時(shí)，中央給地方留了一個(gè)口子，土地出讓的收入全部歸地方所有，不用和中央分成。這個(gè)政策一出臺(tái)，土地財(cái)政的種子就種下了。

但光有政策還不夠，還需要合適的土壤。這個(gè)土壤就是1997年到1998年連續(xù)發(fā)生的兩場(chǎng)危機(jī)。先是亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，我國(guó)出口受到嚴(yán)重沖擊，緊接著是國(guó)有企業(yè)改革帶來(lái)的大規(guī)模下崗潮，更關(guān)鍵的是，當(dāng)時(shí)全國(guó)居民儲(chǔ)蓄高達(dá)5萬(wàn)億元，這筆巨款存在銀行里不動(dòng)，內(nèi)需始終起不來(lái)。

怎么辦？必須找到一個(gè)能讓老百姓愿意大量消費(fèi)的商品。想來(lái)想去，能讓中國(guó)人舍得花大錢的，似乎只有房子了。

于是，1998年7月，國(guó)務(wù)院正式發(fā)文，取消了實(shí)行近50年的福利分房制度。從這一刻起，住房成為商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式啟動(dòng)。

現(xiàn)在回頭看，這個(gè)設(shè)計(jì)確實(shí)很巧妙，開發(fā)商拿地建房賺取差價(jià)，銀行發(fā)放貸款收取利息，政府出讓土地獲得收入，老百姓則通過(guò)30年的房貸，把未來(lái)的收入變成現(xiàn)在的消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)快速上升。

表面上各方都是贏家，但問(wèn)題是，這個(gè)模式一旦啟動(dòng)，就像一輛下坡的重型卡車，想停都停不下來(lái)。

接下來(lái)看第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)是怎么失控的。

你可能覺得失控是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快，但我要說(shuō)，漲價(jià)只是表面現(xiàn)象，真正的失控是整個(gè)系統(tǒng)把買房變成了唯一的財(cái)富增值途徑。

先看土地財(cái)政的膨脹速度，2003年土地出讓收入占地方財(cái)政的55%，這個(gè)比例已經(jīng)很高了。但到2010年，這個(gè)數(shù)字飆升到68%，你以為到頂了嗎？2020年直接達(dá)到84%。

這意味著什么？意味著地方政府超過(guò)八成的收入依賴賣地，這已經(jīng)形成了嚴(yán)重的依賴。

地方政府形成依賴，老百姓呢，也陷入了同樣的循環(huán)。我講一個(gè)真實(shí)案例，1998年，一個(gè)做紐扣生意的溫州商人，手里積壓了價(jià)值3000萬(wàn)的貨物賣不出去。他做了一個(gè)決定，把這筆錢全部投入上海浦東的世茂濱江花園，買了50套江景房，每平方米8000元。

三年后，這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)漲到每平方米2.8萬(wàn)元，投資回報(bào)率高達(dá)250%，是他做紐扣生意利潤(rùn)的30倍還多。

想想看，辛辛苦苦辦工廠，一年可能只賺幾百萬(wàn)，但買幾套房子放著什么都不用做，財(cái)富就能快速增長(zhǎng)，所以那時(shí)候流行一句話，開工廠不如炒房子，大量資金和人才從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流出，全部涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這才是最令人擔(dān)憂的地方。

但真正把這個(gè)模式推向極致的是2008年的4萬(wàn)億投資計(jì)劃。當(dāng)時(shí)，為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)家投入4萬(wàn)億元刺激經(jīng)濟(jì)，這些資金大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

結(jié)果如何？2009年，全國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，漲幅達(dá)23.3%。老百姓看到房?jī)r(jià)真的只漲不跌，紛紛加入購(gòu)房大軍。于是，全民加杠桿的時(shí)代到來(lái)了。

居民杠桿率從2016年的39.9%一路飆升到2020年的62.2%。這意味著什么？意味著一套房子可能耗盡三代人的積蓄，透支一代人30年的收入。

這種透支帶來(lái)了三個(gè)深遠(yuǎn)的代價(jià)，第一，制造業(yè)受到?jīng)_擊，當(dāng)炒房比做實(shí)業(yè)更賺錢時(shí)，誰(shuí)還愿意踏實(shí)做工廠？第二，消費(fèi)能力被擠壓，月供占用了大部分可支配收入，年輕人根本沒(méi)有錢進(jìn)行其他消費(fèi)。第三，也是最深遠(yuǎn)的影響，貧富差距被固化，同樣的工作和能力，關(guān)鍵時(shí)期是否買房，決定了10年后完全不同的經(jīng)濟(jì)狀況。

說(shuō)到這里，你可能會(huì)問(wèn)，既然這個(gè)模式這么有效，為什么現(xiàn)在不行了？這就是我要說(shuō)的第三個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房地產(chǎn)是怎么降溫的。

很多人認(rèn)為是政策調(diào)控導(dǎo)致的，但我要說(shuō)，政策只是最后一根稻草，真正的原因是這套模式已經(jīng)走到了盡頭。

2020年出臺(tái)的三道紅線政策限制了房企的融資渠道，2021年恒大出現(xiàn)危機(jī)，留下2萬(wàn)億元的債務(wù)問(wèn)題。到目前為止，曾經(jīng)的50強(qiáng)房企中已有近1/3出現(xiàn)危機(jī)，法拍房數(shù)量突破60萬(wàn)套，百城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)下跌43個(gè)月，2025年前11個(gè)月累計(jì)下跌7.46%。

但如果只看到這些表面數(shù)據(jù)，認(rèn)識(shí)就不夠深入。真正讓這個(gè)模式難以為繼的是三個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，第一，城鎮(zhèn)化接近飽和。中國(guó)現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到67%，而發(fā)達(dá)國(guó)家的上限在80%~85%之間，我們的增長(zhǎng)空間只剩13%左右。第二，人口出現(xiàn)拐點(diǎn)，2018年出生人口開始下降，2020年出現(xiàn)斷崖式下跌，年輕人不愿結(jié)婚生子，這個(gè)游戲還能繼續(xù)多久？第三，租金回報(bào)率嚴(yán)重失衡。一線城市的租金回報(bào)率只有1%~2%，而國(guó)際合理范圍是3%~5%，這說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重偏離實(shí)際價(jià)值。

要知道，房?jī)r(jià)的根本支撐是人們的收入能力，當(dāng)年輕人選擇不再透支未來(lái)30年的收入來(lái)買房時(shí)，這個(gè)模式就失去了持續(xù)的動(dòng)力。

那么，房地產(chǎn)的未來(lái)會(huì)怎樣？我的判斷是，不會(huì)突然崩潰，但會(huì)經(jīng)歷一個(gè)較長(zhǎng)的調(diào)整期。三個(gè)趨勢(shì)是明確的，第一，房地產(chǎn)將從支柱產(chǎn)業(yè)回歸普通行業(yè)，不再作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α５诙?，住房將從投資屬性回歸居住屬性，不再是最佳投資選擇。第三，市場(chǎng)將從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，核心城市房?jī)r(jià)趨穩(wěn)，其他城市可能持續(xù)緩慢下跌。

所以回到最初的問(wèn)題，為什么房子夠住，年輕人卻買不起？因?yàn)檫^(guò)去的30年里，房子早已不是簡(jiǎn)單的居住空間，它是三代人財(cái)富的容器，是社會(huì)流動(dòng)的階梯，是一套經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)動(dòng)機(jī)。

這套模式完成了它的歷史使命，也留下了深刻教訓(xùn)。任何透支未來(lái)的增長(zhǎng)終將面對(duì)清算。對(duì)于我們普通人，或許該認(rèn)清一個(gè)事實(shí)，居住是剛需，但買房不是，房子和車一樣是消費(fèi)品，會(huì)折舊，會(huì)貶值。當(dāng)你放下必須買房的執(zhí)念，才能真正看清什么值得追逐，什么值得珍惜。