出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

剛邁入2026年，新鴻基地產(chǎn)就頻頻被卷入風(fēng)波。

2月3日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)布公告稱，馮秀炎辭任執(zhí)行董事。這位在新鴻基工作30余年的老將，就此離場(chǎng)。

就在馮秀炎辭職兩天前，據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，馮秀炎疑似因涉及中國(guó)內(nèi)地商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)貪腐事件遭到停職，事件主要涉及新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的上海環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)。

不久之前，新鴻基地產(chǎn)剛剛陷入一場(chǎng)關(guān)于上海豪宅「濱江凱旋門」的交易風(fēng)波。1月下旬，有購(gòu)房者發(fā)文稱，因未能在合同約定的時(shí)間內(nèi)從指定銀行獲得足額按揭房款，被新鴻基地產(chǎn)訴至法院，索賠1200余萬(wàn)元。

很快，「濱江凱旋門」項(xiàng)目公司予以反駁，聲稱上述購(gòu)房者未能獲批貸款是個(gè)人原因，且逾期支付超一年。

在一片紛紛擾擾中，新鴻基地產(chǎn)拉開了新一年的大幕。站在風(fēng)波疊加的起點(diǎn)，這家港資龍頭房企還面臨著哪些考驗(yàn)？

1、被傳疑涉貪腐事件后，馮秀炎辭職

1月22日，一篇《致新鴻基地產(chǎn)主席郭炳聯(lián)先生的公開信》在社交平臺(tái)迅速發(fā)酵，將新鴻基地產(chǎn)推到聚光燈下。

信中，購(gòu)房者自稱，在購(gòu)買新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的上海浦東「濱江凱旋門三期」住宅后，因未能在合同約定的時(shí)間內(nèi)從指定的銀行，獲得足額按揭支付剩余70%房款，被新鴻基地產(chǎn)訴至法院，索賠1200余萬(wàn)元。

很快，「濱江凱旋門」項(xiàng)目官微發(fā)布聲明予以反駁，不僅聲明公司從未向任何購(gòu)房者指定貸款銀行，更是直言上述購(gòu)房人未能在合同約定期限內(nèi)獲批貸款，經(jīng)多家審批銀行確認(rèn)，系因其個(gè)人原因所致，且其已經(jīng)逾期支付房款超一年。

（圖 / 新鴻基地產(chǎn)濱江凱旋門官微）

此事平息不久，據(jù)每經(jīng)等多家媒體報(bào)道，2月1日，新鴻基地產(chǎn)時(shí)任執(zhí)行董事馮秀炎被曝出疑因涉及中國(guó)內(nèi)地商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)貪腐事件遭到停職，事件主要涉及新鴻基地產(chǎn)開發(fā)的上海環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)，與商場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)招標(biāo)、廣告投放及品牌合作環(huán)節(jié)相關(guān)。

很快，新鴻基地產(chǎn)在2月3日宣布，因健康理由，馮秀炎已辭任公司執(zhí)行董事一職。

新鴻基地產(chǎn)方面向「子彈財(cái)經(jīng)」回應(yīng)，公司已安排合適同事接替馮秀炎的職務(wù)，相關(guān)工作及日常運(yùn)作均一切如常。至于近日媒體報(bào)導(dǎo)提及的有關(guān)事項(xiàng)，公司正進(jìn)行檢視并會(huì)作出適當(dāng)跟進(jìn)。

公開資料顯示，馮秀炎于1991年加入集團(tuán)，并獲多次晉升，從2022年8月起出任執(zhí)行董事一職。辭職前，她負(fù)責(zé)新鴻基地產(chǎn)在中國(guó)香港、上海、南京、北京及杭州多個(gè)主要商場(chǎng)的策略性規(guī)劃、發(fā)展及管理。

在2025財(cái)年，馮秀炎獲得董事袍金30萬(wàn)港元，其他酬金2396萬(wàn)港元，全年薪酬合計(jì)高達(dá)2426萬(wàn)港元。（編者按：2024年7月1日至2025年6月30日為一個(gè)完整財(cái)年，本文簡(jiǎn)稱：2025財(cái)年，其他財(cái)年以此類推）

一位在新鴻基地產(chǎn)工作了35年的老將離場(chǎng)，新鴻基地產(chǎn)未提任何感謝，僅明確馮秀炎與公司董事局并無(wú)意見(jiàn)分歧。

據(jù)悉，此次事件涉及的環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)位于上海市徐匯區(qū)，面積超12萬(wàn)平方米，于2013年8月開始陸續(xù)分段營(yíng)業(yè)。

從開業(yè)之初，環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)模式就參照中國(guó)香港APM商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，匯聚了Prada、巴黎世家、On昂跑等一眾國(guó)際高端潮流品牌，定位時(shí)尚高級(jí)，以“夜行消費(fèi)”為特色。

不僅如此，環(huán)貿(mào)IAPM商場(chǎng)周邊還配套兩座頂級(jí)寫字樓，和豪宅「上海天璽」，共同組成了上海環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)項(xiàng)目，這是新鴻基地產(chǎn)在上海打造的高端綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目，也是企業(yè)在中國(guó)內(nèi)地的核心資產(chǎn)之一。

事實(shí)上，馮秀炎被曝疑涉商場(chǎng)貪腐事件背后，新鴻基地產(chǎn)的商業(yè)板塊也正在承壓。

2、寫字樓下調(diào)租金換續(xù)約率，“收租王”也得熬周期

若僅從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，新鴻基地產(chǎn)的整體業(yè)績(jī)已經(jīng)回歸增長(zhǎng)。

2025財(cái)年，公司實(shí)現(xiàn)收入797.21億港元，同比增長(zhǎng)11.5%；股東應(yīng)占溢利192.77億港元，同比增長(zhǎng)1.2%。

其中，不少利潤(rùn)是來(lái)源于土地補(bǔ)償。2025財(cái)年內(nèi)，中國(guó)香港特區(qū)政府收回一批集團(tuán)持有的，位于洪水橋/廈村新發(fā)展區(qū)的土地，面積約250萬(wàn)平方呎（約合23萬(wàn)平方米），預(yù)期可收取現(xiàn)金補(bǔ)償額30億港元，由此獲得的收益為11.37億港元。

之所以業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)疲軟，與商業(yè)板塊的拖累不無(wú)關(guān)系。長(zhǎng)期以來(lái)，新鴻基地產(chǎn)一直對(duì)商業(yè)地產(chǎn)“情有獨(dú)鐘”，致力于將商場(chǎng)、寫字樓打造成“現(xiàn)金?！?。

只是，近年來(lái)，由于外界環(huán)境變化，市場(chǎng)消費(fèi)疲軟，其商業(yè)板塊也不可避免地陷入“陣痛期”。2025財(cái)年，公司實(shí)現(xiàn)總租金收入244.61億港元，同比下跌2%；凈租金收入183.92億港元，同比下跌3%。

在這背后，是中國(guó)香港、內(nèi)地物業(yè)租金收入的全線下滑。

在中國(guó)香港，新鴻基地產(chǎn)的出租物業(yè)組合總租金收入為175.31億港元，同比下滑2%，平均出租率約92%。

其中，由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)對(duì)顧客消費(fèi)意欲造成影響，公司的零售物業(yè)組合總租金收入90.85億港元，同比下滑2%。

與此同時(shí)，寫字樓實(shí)現(xiàn)租金收入56.79億港元，同比下滑5%，平均出租率約為90%。對(duì)此，新鴻基地產(chǎn)解釋，是受續(xù)租租金下調(diào)的影響。

（圖 / 新鴻基地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

與之相似，新鴻基地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地布局的商場(chǎng)、寫字樓也在承壓。2025財(cái)年，其在中國(guó)內(nèi)地收租物業(yè)組合的總租金收入為61.73億港元，同比下跌2%。

這主要是由于零售物業(yè)組合的營(yíng)業(yè)額租金減少，以及寫字樓續(xù)租租金下調(diào)，導(dǎo)致整體租金收入出現(xiàn)下跌。其中，零售物業(yè)組合的租金收入同比減少3%；寫字樓物業(yè)組合的租金收入同比減少1%。

（圖 / 新鴻基地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

客觀來(lái)說(shuō)，這并非新鴻基地產(chǎn)一家之過(guò)。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、消費(fèi)降級(jí)、需求疲軟等多種因素影響，商場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)的出租普遍承壓。

另外，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)等房企持續(xù)加碼商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)象城、龍湖等商場(chǎng)品牌快速崛起，也對(duì)港資房企的商場(chǎng)體系形成直接的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

至于寫字樓，在恒隆集團(tuán)近日舉行的2025年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)執(zhí)行董事、行政總裁盧韋柏曾談及，中國(guó)內(nèi)地寫字樓市場(chǎng)仍面臨較大壓力，調(diào)整周期還將持續(xù)18-24個(gè)月，之后有望逐步企穩(wěn)。

這也意味著，在商業(yè)地產(chǎn)的上升通道到來(lái)之前，無(wú)論是恒隆集團(tuán)，還是新鴻基地產(chǎn)都得苦熬周期。

3、投資收斂，連續(xù)4個(gè)財(cái)年未在內(nèi)地拿地

新鴻基地產(chǎn)頗有歷史。

1963年，郭得勝、李兆基、馮景禧聯(lián)合創(chuàng)業(yè)，組建了“新鴻基企業(yè)有限公司”，從中小型住宅起家。直到1972年7月，郭得勝改組成立新鴻基地產(chǎn)，8月就在港交所上市。背靠新鴻基地產(chǎn)，郭得勝家族成為中國(guó)香港的四大家族之一。

目前，新鴻基地產(chǎn)由郭得勝幼子、72歲高齡的郭炳聯(lián)掌舵，出任公司主席兼董事總經(jīng)理。不僅如此，郭氏家族的“三代”也已登場(chǎng)。

其中，郭炳聯(lián)的侄子郭基輝、兒子郭基泓擔(dān)任執(zhí)行董事，侄子郭基俊出任非執(zhí)行董事。除此之外，郭顯澧是父親郭炳聯(lián)的替代董事。

（圖 / 新鴻基地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

在郭炳聯(lián)的執(zhí)掌下，新鴻基地產(chǎn)保持著港資房企特有的財(cái)務(wù)穩(wěn)健基因。于2025年6月末，公司凈債項(xiàng)與股東權(quán)益比率（凈負(fù)債率）只有15.1%。

不過(guò)，由于房地產(chǎn)是重資產(chǎn)行業(yè)，新鴻基的負(fù)債水平并不低。于2025年6月30日，公司銀行存款及現(xiàn)金為169.19億港元，銀行及其他借項(xiàng)總額1102.17億港元，其中一年內(nèi)到期的為143.84億港元。

（圖 / 新鴻基地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

其實(shí)，新鴻基地產(chǎn)在投資上一直十分謹(jǐn)慎，進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)偏晚，甚至在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，它被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)因“過(guò)于保守”，而錯(cuò)失了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展的許多機(jī)遇。

即便如此，新鴻基地產(chǎn)還是在中國(guó)內(nèi)地獲得了諸多回報(bào)。

例如，2024年4月，上文提及的上海豪宅「濱江凱旋門三期」開盤，銷售均價(jià)17.28萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目開盤當(dāng)天就售罄，單日狂攬70億元。在2024財(cái)年，新鴻基地產(chǎn)的權(quán)益銷售額高達(dá)人民幣110億元。

不過(guò)，「子彈財(cái)經(jīng)」注意到，新鴻基地產(chǎn)近年來(lái)在中國(guó)內(nèi)地的投資步伐有所放緩。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022財(cái)年至2025財(cái)年，新鴻基地產(chǎn)通過(guò)公開招標(biāo)、換地、契約修訂等方式在中國(guó)香港合計(jì)新增了13幅土地，卻并未披露在中國(guó)內(nèi)地拿地的情況。

在這種情況下，公司在中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備連年下滑。2021財(cái)年至2025財(cái)年，其在中國(guó)內(nèi)地的土地儲(chǔ)備從7530萬(wàn)平方呎（約合700萬(wàn)平方米），一路下滑至6530萬(wàn)平方呎（約合607萬(wàn)平方米）。

（圖 / 新鴻基地產(chǎn)財(cái)報(bào)）

從數(shù)據(jù)來(lái)看，新鴻基地產(chǎn)在中國(guó)內(nèi)地的銷售額已經(jīng)驟降。2025財(cái)年，公司在中國(guó)內(nèi)地錄得權(quán)益銷售額約人民幣40億元，和2024財(cái)年的人民幣110億元相比，直接“膝蓋斬”。

那么，2025財(cái)年，中國(guó)內(nèi)地的銷售額驟降是什么原因？最近連續(xù)4個(gè)財(cái)年未在中國(guó)內(nèi)地拓儲(chǔ)，是出于哪些因素考慮？在中國(guó)內(nèi)地的土儲(chǔ)中，還有大量土地沒(méi)有開發(fā)，這些土地是否還會(huì)繼續(xù)擱置？在當(dāng)下樓市低溫運(yùn)行的環(huán)境里，是否擔(dān)憂“長(zhǎng)期囤地”的模式“失靈”？

對(duì)此，「子彈財(cái)經(jīng)」試圖向新鴻基地產(chǎn)方面進(jìn)行求證，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

縱橫地產(chǎn)50余年，新鴻基地產(chǎn)早已習(xí)慣“慢”與“穩(wěn)”，但當(dāng)下市場(chǎng)節(jié)奏正在變快，守成只會(huì)逐漸顯露疲態(tài)。接下來(lái)，這位“地產(chǎn)老大哥”要思考的不是能否穿越周期，而是能否還用舊模式走新路。

*文中題圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。