前幾天老同學(xué)聚會，

老同學(xué)聚餐，李東說，把廣東的房子賣了450萬，回老家縣城買了套洋房，剩下的錢足夠養(yǎng)老。

前年他正式退休，做好了回老家的打算，于是掛牌賣房，一開始賣價(jià)510多萬，掛牌半年多，連問的人都沒有，后來聽了中介的建議，將掛牌價(jià)降到450萬，很快買家就看中了。不過他這個(gè)房子最高峰時(shí)報(bào)價(jià)630多萬。

賣房拿到錢，他就回老家縣城花50幾萬買了套大戶型，帶精裝修，還送了3年的物業(yè)費(fèi)。

用李東的話來說，“房子是給人住的，自己不住就是白菜?！?/p>

這話就像一盆冷水，澆醒了那些還抱著“房產(chǎn)保值夢”的中年人。

那么未來房價(jià)何去何從，是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”？其實(shí)王健林很早就說的很明白。

一，王健林預(yù)言：15年后房地產(chǎn)“大結(jié)局”

早些年房價(jià)狂漲的時(shí)候，老王就說了，“任何國家的房地產(chǎn)，發(fā)展40-50年后就會萎縮?！?/p>

當(dāng)被問到我們還有多久時(shí)，他說了，15年。

簡單算一下時(shí)間，從2013年，15年就是2028年。

這話以前很多人聽了都說“吹牛，壓根不現(xiàn)實(shí)”，現(xiàn)在看看市場情況，預(yù)言已經(jīng)一步步靠近現(xiàn)實(shí)。

然后大家都在買買買時(shí)，他就和大家背道而馳，加速賣賣賣，拼命收縮戰(zhàn)線，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

如今的情況大家就有目共睹了，全國6億等建筑，空置率超20%，房子“過?！币呀?jīng)不是想象了。

購房需求也是大不如前，比如90后00后主力購房群比70后80后少了幾千萬，新生兒數(shù)量越來越少，2016年新生兒1700多萬，2025年還不足800萬，購房主力斷崖式減少。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，70城二手房均價(jià)較峰值跌了32.6%。這兩年雖然房貸利率降到歷史低點(diǎn)，但成交依舊萎縮，下降了20%。市場寒意依舊襲人的很。

二，王健林的“修正版預(yù)言”：兩極分化，有人血虧有人撿漏

凡事都有兩面性，老王說房子不可能一直狂漲，但也不是說就會崩，市場洗牌是避免不了的。

這話現(xiàn)在已經(jīng)得到驗(yàn)證，你看市場情況，如今兩極分化很明顯。

比如一線從去年下半年開始就銷量持續(xù)上升，核心區(qū)價(jià)格也穩(wěn)步回暖，但三四線，還有那些遠(yuǎn)郊縣城，鶴崗化愈發(fā)明顯，幾萬塊買一套房的情況很普遍了。

為啥？

核心城市有“硬核支撐”，比如深圳，持續(xù)兩年人口正流入，一年新增幾十萬人，這就是需求。

更何況頂級資源都聚在大城市，這些都是其他城市復(fù)制不了的。

再看看縣城，老齡化凸現(xiàn)，年輕人持續(xù)流出，房多人少，價(jià)格陰跌就是常態(tài)。

以鄭州航空港新區(qū)為例，入住率不足15%，不少開發(fā)商跑路，留下一片爛尾樓。

一邊是北京海淀萬柳書院以單價(jià)20萬/㎡成交，不斷刷新紀(jì)錄。一邊是鶴崗整棟別墅打包價(jià)30萬，還送車位。

這兩者的差距之大，是不是令人咋舌？

三，普通人自救指南：三招避開“房產(chǎn)陷阱”

3年后，房子是“黃金價(jià)”還是“白菜價(jià)”？其實(shí)看資源人口流動就一目了然，面對這種分化情況，買房還是賣房？千萬別盲從，建議大家：

第一，改變觀念，不是所有的房子和資產(chǎn)劃等號

曹德旺以前就警告過：“鋼筋水泥不值錢！”

以前大家覺得這話不對，現(xiàn)在呢，沒人住的房子就是燙手的山芋。比如我一個(gè)老鄉(xiāng)，2020年60多萬在縣城買房，現(xiàn)在20多萬包精裝修也沒人愿意接手，房子租不出去也賣不掉，每月還要扛物業(yè)水電各種稅費(fèi)，這哪里是穩(wěn)賺不賠的資產(chǎn)，分明就是燙手的山芋。

第二，買房夠住就行，比面子后悔一輩子

按理來說，買房月供控制在收入40%以內(nèi)就是最穩(wěn)當(dāng)?shù)?，這個(gè)比例下，一到家里有突發(fā)情況，也不會陷入還不上貸款的地步。

但偏偏有的人死要面子活受罪，別人家買90平，他就偏要買120平，為了一套房子，背負(fù)了沉重的債務(wù)，結(jié)果一個(gè)風(fēng)吹草動，還不上貸款，最后等待他的可能就是斷供法拍…

所以買房還是要務(wù)實(shí)，選現(xiàn)房，面積夠住，別超預(yù)算，優(yōu)選地鐵1公里內(nèi)、三甲醫(yī)院旁、產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的小區(qū)，哪怕是老舊小區(qū)，只有住著方便才是硬道理。

第三，劣質(zhì)資產(chǎn)，早變現(xiàn)早心安

全國超730萬套掛牌房，很多精裝房降價(jià)都沒人要，好點(diǎn)的盤還得降價(jià)才能找到人接盤，更別說劣質(zhì)房，這種拿著賣不掉也租不掉，天天虧物業(yè)。

所以，那些位置偏、戶型差的房子，掛盤別拖，變現(xiàn)趕早。

說到底，房子就是個(gè)住的地方，不是裝面子的盒子。

真正的體面，是老了能和老伴在小區(qū)里曬曬太陽，而不是守著空蕩蕩的大房子，一個(gè)人發(fā)愁。

所以，買房賣房，想清楚再下手。