樓市進入存量分化時代，已經(jīng)不是秘密。

以前是“買房無技巧，全憑買得早”。但現(xiàn)在可不一樣，購買力開始分化，板塊和板塊、房子和房子之間的差距，正肉眼可見地拉大。

好多人買房就光盯著價格低、藍圖規(guī)劃看著漂亮的，卻忽略了一個最關(guān)鍵的問題，流動性。

某種程度上要是一套房子特別難賣掉，再便宜也會是個負擔(dān)。我們不妨探討一下，北上廣深那些最容易把人困住的房子，看清這些坑或許比天天看著哪個新區(qū)有啥好處更要緊。

01.遠郊概念盤，賭的是青春

一個新板塊要是崛起，一般是沿著“賣地皮講故事配配套住滿人”這么個軌跡發(fā)展演變，可問題是，新區(qū)離主城區(qū)越遠，這個周期就越久。

以上海為例，今年1月入市的19個新盤中，外環(huán)外占了15個。

結(jié)果呢？9個樓盤網(wǎng)簽率低于10%，松江洞涇的某項目網(wǎng)簽率僅7.75%，奉賢莊行的某大盤472套房源，網(wǎng)簽率不到3%。

更扎心的是閔行吳涇的蘭香湖板塊，距離市中心三十多公里，單價卻沖到了10萬+。

有業(yè)內(nèi)人士直接說，這是本地市場里的收藏品那套邏輯，客戶群體底子是有限的，流通性不一定就那么好。

有研究顯示，三四線城市還有核心城市遠郊地區(qū)正碰到難題。

到2025年，人口凈流出達到312萬人，廣義庫存去化周期普遍超過30個月，部分甚至超過50個月。

這意味著啥？意味著你現(xiàn)在買的期房，等到孩子都能打醬油了，周邊的商業(yè)體或許還沒動工。

拿深圳的觀瀾來說，離福田就業(yè)區(qū)超過20公里，深度睡城化的結(jié)果就是，就算有大企業(yè)落戶，也沒從根本上改變板塊的能級。

目前觀瀾片區(qū)整體掛牌均價大概4.4萬㎡左右，聽著不算貴，但這個價格放到整個大灣區(qū)，競品太多。

“距離”還是衡量房產(chǎn)價值最殘酷的標尺，沒有之一。

02.存量廝殺區(qū)，業(yè)主互相踩踏

一個板塊最可怕的不是沒前景，而是二手房太多，多到業(yè)主之間互相踩踏。

典型如深圳橫崗，小小一個片區(qū)擠了幾十個住宅小區(qū)，供需嚴重過剩。缺乏產(chǎn)業(yè)和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)加持，購買力持續(xù)外流，二手房議價空間深不見底。

有數(shù)據(jù)顯示，三四線城市非核心房源成交周期普遍超過180天，部分房源降價40%仍無人問津。

那些大體量社區(qū)也存在著類似的問題：內(nèi)部競爭十分激烈，只要有一個急著賣房的業(yè)主大幅降價，整個小區(qū)的價格錨點就會被拉低，你要是想要賣房，不要先去問問隔壁那個比你更急著用錢的鄰居。

03.40年產(chǎn)權(quán)公寓，精致但雞肋

好多年輕人會被市面上那種精裝小公寓給吸引住總價低、不限購、裝修還挺時尚，就好像在城市里有了個屬于自己的小窩似的。

但你看到的“餡餅”，很可能是開發(fā)商的“陷阱”。

今年1月份，北京朝陽區(qū)三全公寓有120套房產(chǎn)流拍，單價大概是5.8萬元每平方米，比周邊二手房還便宜，但是沒人買。

這個項目位于亮馬橋使館區(qū)，租戶以跨國公司高管為主，看起來地段夠核心了吧？

但40年產(chǎn)權(quán)、商水商電、沒有燃氣的硬傷擺在那里，金融屬性弱，轉(zhuǎn)手稅費高。

數(shù)據(jù)顯示，全國租金平均下降了10%到15%，以租養(yǎng)貸的模式已經(jīng)不管用了。

商水商電、沒有燃氣、物業(yè)費貴，每個月的居住成本比住宅高出一截。三梯十幾戶甚至更多，人員嘈雜，私密性和安全性都堪憂。

這種房子，看著便宜很美，住著很累，想賣出去更是難上加難。

04.文旅地產(chǎn)和“過氣”豪宅

房產(chǎn)投資里，文旅地產(chǎn)簡直就如同天坑一般。

北京昌平小湯山的中國大院，19套中式別墅被打包進行拍賣，起拍價為9.8億元，這個號稱純手工打造北京喬家大院的項目，如今全部處于空置狀態(tài)，無人問津，雖說風(fēng)景很不錯，但情懷實在是太昂貴了。

還有一種容易被人忽略的坑是過氣豪宅。它們曾經(jīng)是市場里的明星，可是最大的問題是全面過時：當下瞅著園林設(shè)計挺俗氣的，當下的居住需求讓戶型格局不匹配，硬件設(shè)施都已經(jīng)陳舊了，而且維修成本還挺高。

上海前灘的天御項目就是個典型例子，單價差不多13萬元每平方米，總價超過一千萬元。業(yè)主付款前連樣板間都沒看過，沖著“頂奢預(yù)期”買的單。

結(jié)果呢？

臨近交付，電梯品牌、裝修細節(jié)、公區(qū)方案全出了問題，業(yè)主維權(quán)近一年半。

這類房產(chǎn)的目標客群追求的是新穎的設(shè)計、頂級的物業(yè)，新產(chǎn)品層出不窮，有錢人憑什么放棄“新貴”，去接盤一個“過氣貴族”？

房子的本質(zhì)是城市和服務(wù)

回頭看，2025年城鎮(zhèn)居民家庭債務(wù)收入比都漲到了132%，都快到歷史最高值。居民加杠桿的空間基本沒，一套100平的房子，一年的運維成本少的幾千塊，多的上萬塊，要是持有三套及以上，成本能達到好幾萬塊。

當下的樓市，選擇比努力重要。

買房最關(guān)鍵的是流通性和安全性。不要在外圍板塊去賭那不確定的未來，還不如緊緊抓住核心價值，不要守著一直貶值的老舊破房子，還不如把心思放到更有市場的品質(zhì)改善型房子上。

記住，買房就是買城市、買產(chǎn)業(yè)、買配套、買效率。買房和換房作為普通人的超大額支出，又是極其低頻的行為，絕大部分人都缺乏經(jīng)驗。

而缺乏經(jīng)驗卻要做如此重大的抉擇，做對了當然皆大歡喜，做錯了很可能會悔恨終身。