最近刷短視頻、逛論壇，是不是總能刷到廣州那個236億的地王？243輪競價，近9小時的拉鋸戰(zhàn)，最后天河馬場地塊以236.0365億成交——光看數(shù)字就夠震撼了！更絕的是，可售部分樓面價直接干到8.5489萬/平，刷新廣州紀(jì)錄。有人看完拍大腿：“樓市要回暖了？”有人卻潑冷水：“別瞎激動，現(xiàn)在不一樣了！”

其實不止廣州，最近兩年一線和強二線城市的地王真不少。2024年底到現(xiàn)在，各種“總價新紀(jì)錄”“單價新高度”接連冒出來，2025年更是集中爆發(fā)。但你發(fā)現(xiàn)沒？這些地王大多是各地“壓箱底”的核心地塊，像廣州這個馬場，是珠江新城東區(qū)最后一塊大規(guī)模凈地，稀缺到?jīng)]朋友。

為啥現(xiàn)在地王多？核心是土拍邏輯徹底換了——現(xiàn)在全國樓市走“提質(zhì)縮量”路線，供地規(guī)模一直在縮。比如北京，2024年計劃供地412.71公頃，2025年彈性供應(yīng)直接砍到240-300公頃，2026年還要縮到200-240公頃，連續(xù)三年往下掉。這不是北京獨一份，全國多數(shù)核心城市都這樣。

為啥供地要縮？兩個點得說清楚。第一個是開發(fā)商拿地信心不足。你看國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2021年全國商品房銷售面積17.9億平，2023年降到11.1億平，2025年更猛，直接跌到8.81億平。銷量一直掉，開發(fā)商哪敢隨便拿地？地方怕土地流拍浪費資源，只能少供點。

再說說另一個原因，地方也在主動調(diào)整。過去拼供地數(shù)量，現(xiàn)在改拼質(zhì)量了。與其拿一堆沒人要的地，不如掏出核心優(yōu)質(zhì)地塊，高效利用資源。這也是各地土拍政策的大方向。

為啥各地都愿意掏“壓箱底”？兩個考量。首先，核心地塊稀缺，根本不愁賣，不會堆庫存。反而能靠核心區(qū)的成交量，拉動點市場信心，還能帶動周邊產(chǎn)業(yè)。再一個，很多城市對土地財政的依賴還沒完全轉(zhuǎn)過來，用優(yōu)質(zhì)地塊換收益，能緩解點財政壓力，畢竟質(zhì)量上去了，單價高，總量不一定少。

還有個事兒也得提——住宅新規(guī)改了，給地王加了buff。新規(guī)范里，層高不低于3米，四層以上必須裝電梯，得房率、隔音這些也改善了。這些剛好戳中傳統(tǒng)住宅的痛點，讓核心地塊更吸引人了。

開發(fā)商敢加價，也因為現(xiàn)在市場上改善需求旺。很多人想換房，但找不到好項目。核心地塊+新規(guī)落地的產(chǎn)品，剛好滿足這部分人的需求——想住得舒服點，還得靠譜。

現(xiàn)在樓市預(yù)期不穩(wěn)，不管開發(fā)商還是購房者，都在找“確定性”。啥最確定？稀缺性啊！核心地段、好產(chǎn)品，不僅有人接盤，抗跌性還強。在這波動的市場里，這就是“安全墊”。所以核心地王一出來，大家都盯著。

但別覺得地王頻出就是樓市全面回暖了——現(xiàn)在的市場和以前完全不一樣。以前一塊地王能拉全城房價漲，因為那時候是炒房主導(dǎo)的普漲，房企高杠桿博弈，地王一出，大家恐慌性入市。現(xiàn)在？早沒那回事了。

現(xiàn)在是徹底的兩極分化。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)改善房或豪宅，靠稀缺性和產(chǎn)品力，還能被認(rèn)可；但非核心區(qū)、遠郊的老破小，要么橫盤要么跌，去化壓力大得很。說白了，現(xiàn)在的地王，只是核心區(qū)的“強心針”，再也不是拉全城房價的“發(fā)動機”了。

看2025年的數(shù)據(jù)就知道，全國新建商品房銷售面積同比降8.7%，銷售額降12.6%，多數(shù)城市房價還在跌。只有上海房價持續(xù)漲，其他三個一線城市，多數(shù)月份新房價格還在跌。改善盤賣得還行，但整體還是往下走。

地王確實釋放了點局部積極信號——核心區(qū)需求還挺堅挺，信心慢慢在修。但對整體樓市的拉動，已經(jīng)弱太多了?，F(xiàn)在的邏輯變了，普漲時代沒了。不管買房還是拿地，認(rèn)清“分化”這個趨勢，盯著核心價值，才是正經(jīng)事。

參考資料：

國家統(tǒng)計局：2021-2025年全國商品房銷售面積及銷售額數(shù)據(jù)

北京規(guī)劃和自然資源委員會：2024-2026年北京商品住宅用地供應(yīng)計劃

中國房地產(chǎn)報：多地核心優(yōu)質(zhì)地塊土拍動態(tài)分析