本文來源：時代財經(jīng) 作者：陳澤旋

被圍擋的馬場1期地塊

馬年首場土拍，廣州宅地單價最高紀(jì)錄就被刷新了。

2月25日，越秀地產(chǎn)以總價236.04億元競得廣州知名CBD珠江新城一宗涉宅地塊“馬場1期”，溢價率26.60%，地塊成交總價躋身廣州第二高，住宅部分樓面價將近8.55萬元/平方米，取代越秀地產(chǎn)于2023年12月競得的海珠琶洲西區(qū)AH040331地塊（7.57萬元/平方米），成為廣州樓面價最高宅地。

地塊位于廣州市天河區(qū)黃埔大道以南、馬場路以東，前身為始建于1992年的廣州賽馬場。作為經(jīng)營性賽馬賽事用地，廣州賽馬場見證了廣州賽馬文化的高光時刻。

1999年，賽馬場停止運營后，地塊逐漸轉(zhuǎn)為汽車、家居、餐飲等經(jīng)營場所。而如今，歷經(jīng)30年開發(fā)的珠江新城，早已成為寸土寸金的城市核心，原馬場用地功能已難以適配城市發(fā)展需求，板塊內(nèi)土地資源稀缺，因此，這片尚未更新改造的區(qū)域也被稱作珠江新城的“最后一塊寶地”。

馬場1期地塊的成交，為今年廣州土拍市場點燃了“第一把火”。盡管資金門檻高企，地塊仍引起7家房企激烈角逐，包括華潤置地、越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、珠江實業(yè)、廣州城投、廣州地鐵、廣州建筑，同時由于市場關(guān)注度較高，線上競拍圍觀人數(shù)超過10萬人，導(dǎo)致競拍頁面數(shù)次崩潰。

在競拍環(huán)節(jié)，央企保利發(fā)展、廣州本土國企越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)和廣州城投積極報價，但當(dāng)總價超過213.44億元之后，只剩保利發(fā)展和越秀地產(chǎn)“單挑”。最終，競拍過程持續(xù)9個小時、243輪鏖戰(zhàn)，保利發(fā)展不敵越秀地產(chǎn)，這場土拍也是廣州土拍史上耗時最長的場次。

馬場1期地塊競拍頁面崩潰

SKP要來了？

根據(jù)出讓文件，馬場1期地塊共包含5幅子地塊。其中，3幅為商業(yè)商務(wù)用地，總面積7.85萬平方米，計容建筑面積不超過33.72萬平方米；2幅為二類居住用地，總面積5.41萬平方米，計容建筑面積不超過22.27萬平方米；其余為地下空間面積。

地塊的資金門檻極高，起拍總價即達186.44億元，在廣州歷年出讓的涉宅用地中排名第二，僅次于2022年10月成交的荔灣區(qū)“廣船二三期地塊”，該地塊起拍總價將近187.60億元。

除了總價門檻，地塊的出讓條件亦頗為苛刻。出讓文件要求，競得人須對AT111321、AT111323兩宗商業(yè)商務(wù)地塊投資不低于60億元，其中固定資產(chǎn)投資不低于50億元，且項目建成后須全部自持；另一宗商業(yè)商務(wù)用地AT111338，則需建設(shè)計容建筑面積9.14萬平方米的村權(quán)益物業(yè)，由村集體按成本價回購，同時無償配建7962平方米復(fù)建安置物業(yè)。

備受外界關(guān)注的是，AT111321地塊須引進一家高端時尚百貨運營企業(yè)，項目運營后6年內(nèi)，累計銷售貢獻不低于300億元；AT111323地塊則須建設(shè)一家計容建面不低于4.5萬平方米的國際知名五星級酒店及同品牌酒店式公寓，項目建成運營后的6年內(nèi)，經(jīng)營產(chǎn)值貢獻累計不低于20億元。

廣州曾計劃引入全球高端時尚百貨SKP，市場一度傳言該商場將選址馬場地塊，但該消息尚未得到官方證實。作為全球知名的高端商場，截至2025年，SKP在國內(nèi)僅落地4家，位于北京、西安、成都和武漢。其中，北京的SKP商場曾多次拿下“全國店王”的稱號。

值得一提的是，在2021年8月，中國政府采購網(wǎng)曾發(fā)布《天河區(qū)馬場地塊功能提升發(fā)展策劃項目競爭性磋商公告》，該公告提出對標(biāo)北京SKP等國際知名CBD，按照粵港澳大灣區(qū)核心城市、廣州打造全球活力城市和“老城市新活力”的發(fā)展要求，對地塊進行科學(xué)定位。也正是自此，馬場地塊或?qū)⒁隨KP的傳聞持續(xù)發(fā)酵。

頂豪“鄰居”最高房價超30萬/平

回顧廣州土拍歷史，在馬場1期地塊成為樓面價最高宅地之前，廣州的樓面價TOP1地塊為越秀地產(chǎn)于2023年12月競得的海珠琶洲西區(qū)AH040331地塊，樓面價達7.57萬元/平方米；TOP2則為保利發(fā)展于2024年9月競得的天河臨江大道北側(cè)AT080722地塊，樓面價將近6.70萬元/平方米，地塊項目保利?玥璽灣已于去年開盤。

目前，廣州總價TOP1地塊為位于番禺的廣州亞運城地塊，成交總價255億元，于2009年12月由富力、雅居樂、碧桂園聯(lián)手拿下，至今保持了超過16年的最高總價紀(jì)錄；TOP2為此次馬場1期地塊，而TOP3地塊為華潤置地于2023年4月以197億元總價競得的番禺長隆地塊。

馬場1期地塊之所以打破多個紀(jì)錄，是多重因素綜合的結(jié)果?？硕饛V佛區(qū)域指出，從一手住宅市場來看，2025年，天河是廣州唯一一個量價同比上升的區(qū)域。其中，成交面積為61萬平方米，同比上升31%；成交均價為8.12萬元/平方米，同比上升7%；天河全年成交金額496億元，占全市成交金額的五分之一。

與此同時，豪宅市場整體表現(xiàn)堅挺，而珠江新城長期穩(wěn)居廣州豪宅第一梯隊。但從板塊供應(yīng)來看，珠江新城近五年未有全新住宅項目入市，一手豪宅稀缺。

根據(jù)克而瑞廣佛區(qū)域，天河區(qū)各板塊的成交結(jié)構(gòu)中，140-200平方米戶型是成交主力，近年來200平方米以上高端改善產(chǎn)品占比上升。其中，泛珠江新城300平方米以上占比達34%，板塊內(nèi)基本為千萬級豪宅，3000萬以上總價頂豪產(chǎn)品市場份額增加。

區(qū)位上，馬場1期地塊與廣州頂豪標(biāo)桿僑鑫?匯悅臺直線距離僅數(shù)百米。貝殼找房平臺顯示，僑鑫?匯悅臺當(dāng)前在售二手住宅共8套，總價區(qū)間4999萬元至1.8億元，單價最低21.11萬元/平方米，最高達30.05萬元/平方米。

地塊與去年爆紅的頂豪新盤保利?玥璽灣直線距離約1000米。該樓盤于去年11月7日晚開盤，當(dāng)晚銷售額突破100億元，成為去年全國首個單日銷售額破百億的樓盤，房源成交均價17萬元/平方米，最高成交單價超30萬元/平方米。

隨著馬場1期地塊入市，這塊“最后的寶地”能否重塑廣州的商業(yè)格局與豪宅版圖，市場正翹首以盼。