智通財經APP獲悉，華源證券發(fā)布研報稱，今年1月以來，上海、深圳等核心城市二手房成交普遍回暖，供需關系迎來邊際改善。結合全球房地產周期調整經驗，該行認為，我國本輪房地產調整在時間與空間上或已相對充分，在行業(yè)基本面經歷深度出清、政策托底信號持續(xù)強化的背景下，房地產板塊的整體勝率有望逐步抬升。

華源證券主要觀點如下：

限購、公積金、房產稅三端優(yōu)化

2月25日，上海發(fā)布樓市新政，核心調整如下：1）限購：非滬籍外環(huán)內購房社保/個稅年限由3年降至1年，社保/個稅滿3年在外環(huán)內可增購1套；持居住證滿5年可在全市范圍內限購1套。2）公積金：繳存人家庭的首套住房公積金貸款最高貸款額度從160萬提升至240萬，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高貸款額度上浮政策后可達324萬，二套住房的最高貸款額度亦相應提升；公積金貸款認定標準優(yōu)化（無房或擁有一套房且結清公積金貸款可再貸）。3）房產稅：滬籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個人住房房產稅。

穩(wěn)定市場意圖明確

2026年初官媒密集釋放積極信號，開年首期《求是》雜志發(fā)文提及“房地產帶有顯著的金融資產屬性”、“政策要一次性給足”等突破性表述；2月2日，上海浦東、靜安、徐匯三區(qū)先行啟動國企收儲用于保障房試點。該行認為，本次新政將與此前國企收儲進一步協(xié)同，有利于推進上海樓市暢通置換鏈條，有望在當前市場溫和復蘇的基礎上進一步提振市場信心、激活成交：1）擴容：限購松綁將部分在上海穩(wěn)定就業(yè)但社保年限不足或無社保的群體納入購房池，拓寬了外來常住人口置業(yè)通道；2）降低購房成本：公積金額度提升疊加認定標準的優(yōu)化將一定程度降低購房成本，刺激剛需和剛改群體入市；3）帶動改善需求：滬籍成年子女購置家庭唯一住房暫免房產稅將有效降低滬籍家庭的房產置換成本，促進改善需求釋放。

政策助力下，上?！靶￡柎骸毙星橹档闷诖?/strong>

從基本面來看，2026開年以來上海樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。2026年1月，上海二手房成交2.28萬套，環(huán)比-0.6%，同比+24.2%，成交量連續(xù)3個月維持在2萬套以上，成交韌性較強。庫存端迎來改善，根據(jù)中原地產的統(tǒng)計，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個月下行。價格層面止跌信號逐步顯現(xiàn)，1月上海中原城市領先指數(shù)環(huán)比下降0.47%，環(huán)比跌幅較2025年12月收窄2.28個百分點。在成交量修復、二手房掛牌量下降與政策持續(xù)加碼的共振下，該行認為上?！靶￡柎骸毙星橹档闷诖?。

投資分析意見：建議關注：1）核心城市土儲資源充足，歷史存貨計提減值相對充分，銷售與業(yè)績有望率先迎來改善的優(yōu)質房企：華潤置地、招商蛇口、濱江集團、建發(fā)國際集團、綠城中國、中國金茂。2）成交量修復帶來的中介交易鏈標的：貝殼-W。

風險提示：房地產量價超預期下行、房資地資產金融趨緊、房地產政策不及預期。